Konut Arzı ve Talebi

(Housing supply and demand) Konut satış ve fiyat düzeyleri konut arzı ve talebinin karşılaşması ile ortaya çıkar. Arz en başta belirli bir dönemde ortaya çıkan talep değişiminden etkilenir. Konut inşaatı yapan müteahhitlerin ekonominin geleceği hakkındaki düşünceleri de arzı etkiler. Potansiyel talep, nüfus düzeyi ve demografik göstergelere göre oluşur. Talebin en önemli unsuru evlenmelerdir. Ancak 1 yılda hane sayısındaki artış bazı yıllarda evlenme sayısının altında kalır. Bunun nedeni bazı yeni evli çiftlerin aileleri yanında kalması veya miras kalan evlere taşınmasıdır. Konutların ortalama ömrünün uzun olması talebin ertelenmesine neden olur. Kerpiçten inşa edilen binaların kagire dönüştürülmesi ise talep artışına katkıda bulunur. Kentlerde deprem riski nedeniyle yürütülen kentsel dönüşüm projeleri de diğer bir talep unsurudur. Mevcut binaların onarılması ve yenilenmesi de inşaat faaliyeti içinde önemli bir yer tutar. Tüm faktörler dikkate alındığında potansiyel konut talebi 600 bin dolayındadır.

Konutta fiili talep çoğunlukla potansiyel talebin altında kalır. Fiili talep aşağıdaki faktörlerin etkileşimi ile oluşur:

Talep ekonominin canlanma dönemlerinde artarken, durgunluk ve kriz yıllarında hızla azalır.
Faiz oranlarının düzeyi, hem kredi kullanan inşaatçıların hem de konut kredisi alan tüketicilerin kararlarını etkiler.
Fiyat düzeyleri yüksek olduğunda konut alım kararı ertelenir. Yüksek fiyatın bir nedeni de inşaat maliyetlerinin artmasıdır. Durgunluk dönemlerinde inşaatçılar fiyatları düşürdüğünde, satışlar artış eğilimine girebilir. İnşaatta arz ve talebin uyum içinde olması çok zordur. Çünkü talep canlandığı sırada temeli atılan binaların tamamlanması ortalama 24 ay gerektirir. Bu arada ekonomik ortam ve fiyat düzeyleri değişebilir.