Sanayicilerle ekspertizlerin ‘değer’ savaşı

Yener KARADENİZ

Pandemi sonrası artan finansman ihtiyacı, sanayici ve değerleme şirketlerini karşı karşıya getirdi. Sanayiciler, fabrika satışı ya da kredi başvurusunda tesis değerinin değerleme uzmanları tarafından düşük gösterildiğini belirtirken, değerleme şirketleri ise sorunun ‘yasal ve mevcut durum’ arasındaki farktan kaynaklandığını savundu.

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği söz konusu tartışmayı mahkemeye taşımaya hazırlanırken, OSB’ler ise sanayicilerden topladıkları 250’ye yakın imza ile BDDK, ilgili bakanlıklar ve ekspertizlerin bağlı bulunduğu kurumlara başvurmayı planlıyor.

DÜNYA’ya açıklamalarda bulunan Organize Sanayi Bölgeleri Üst Kuruluşu OSBÜK Başkanı Memiş Kütükcü, organize sanayi bölgelerinde üretim yapan firmaların tesislerinin sanayicilerin en değerli yatırımları olduğunu belirterek söz konusu yatırımların değerleme kuruluşları ve ekspertiz firmaları tarafından piyasa değerlerinin çok altında değerlendirilğini vurguladı. OSB’lerde sanayiciye arsa tahsisi yapılan rakamın baz alınması gerekirken bunun çok altında ekspertiz raporlarının düzenlendiğini söyleyen Kütükcü, “O OSB’de tahsis edilen arsanın rayiç rakamı belli ve biz bunu kamuoyuna deklare ediyoruz. Dolayısıyla arsa değeri olarak söz konusu rakam baz alınması gerekirken bunun çok altında rakamlar belirleniyor. Üst yapı ayrı; üst yapının değerlendirilmesi yapının büyüklüğüne tesisisin durumuna bağlıdır. Ancak arsa ve altyapı değeri açısından OSB’nin tahsis rakamı dışında belirlenecek rakamlar her türlü yoruma açık oluyor. Talebimiz OSB’nin sanayiciye tahsis ettiği rakamın arsa ekspertiz raporunun aslını ve esasını teşkil etmesi” diye konuştu.

Düşük değer=Düşük teminat

Sorunun sadece satışla ilgili olmadığını belirten Kütükcü, “Sanayicinin finansman ihtiyacı arttı ve bu ihtiyaçta en güçlü teminat kaynağı da fabrikası, gayrimenkulleri ve tesisleri. Finansman ihtiyacını çözmeye çalışan sanayici açısından düşük gösterilen ekspertiz değeri düşük teminat anlamına geliyor. Bu da son derece büyük bir kayıp” şeklinde konuştu.

TDUB, dava açmaya hazırlanıyor

Değerleme şirketleri ise tartışmanın en önemli sebeplerinden birinin yasal ve mevcut durum arasındaki farktan kaynaklandığını savundu. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Başkanı Encan Aydoğdu, iddiaların gerçek dışı olduğunu belirterek, Antalya’daki OSB’lere bu nedenle dava açacaklarını açıkladı. OSB’lerde arsa değerlerinin belli olduğunu ve bunu kendilerinin belirlemediğini dile getiren Aydoğdu, tartışmanın asıl konusunun üst yapı olduğunu belirtti.

“Sorun, yasal ve mevcut alan farkında”

Aydoğdu süreci şöyle aktardı: “Arsa değerini biz tespit etmiyoruz. Değerleme uzmanı arkadaşlar gidiyor, oradaki arsanın satış değerleri var. Bu değerleri alıyor ve bu değerlere bağlı kalıyorlar. Tabii ki kendi görüşlerini uyguluyorlar ancak değerin çok da dışına çıkmıyorlar. Orada resmi bir arsa satış değeri var. Bina yapım maliyetleri de amortisman bedeller düştükten sonra hesaplanıyor. Buradaki temel sıkıntı herkesin malı kendine kıymetli. Kendi mallarının çok kıymetli olduğunu düşünüyorlar. İkincisi ve en önemli sıkıntı ise yasal ve mevcut alan farkı. Yasal alan, izinleri alınan alan iken mevcut alan ise izinleri alınmadığı halde ek yapılan imalatlar ya da binalar demek. Bu iki alan arasında metrekare farkı oluyor. Değerleme uzmanları ise yasal izinleri alınmış alanları değerliyor. Yasal değer 5 milyon çıkarken mevcut değer 8 milyon çıkıyor. Ama finans kuruluşları kredilendirmelerini yasal durum üzerinden gerçekleştirdikleri için bu fabrika sahibi insanlar itiraz ediyor. O zaman onun da evraklarını alın onu da işletin ona da rakamlar çıksın” diye konuştu.

Hata oranı yüzde 2

Peki değerleme uzmanları bireysel bazlı hata yapabilir mi? Aydoğdu, bireysel bazlı değerlemeler ile ilgili sıkıntıların elbette olabileceğini ancak bu oranın yüzde 2 civarında kaldığını, hatanın ise kabul edilebilir oranlarda olduğunu iddia etti. Aydoğdu, kabul edilemez hataların ise binde 2 civarında olduğunu söyledi.

Ekspertiz süreci nasıl işliyor?

Ekspertiz ücreti SPK tarafından belirlenen asgari ücretin üzerinde olmak zorunda. Rakam istenen verilerin niçin kullanacağına bağlı olarak değişiyor. Aydoğdu’nun verdiği bilgilere göre, hazırlanan rapor üç kişinin kontrolünden geçiyor. Sahadaki uzman incelemelerini yapıyor. Belediyeye gidiyor, tapusuna gidiyor. OSB’de ise tesis oranın resmi kurumuna gidiyor. Başka resmi kurumlar ile ilişkisi var ise onlara da gidiyor. 65 sayfalık bir rapor hazırlanıyor. Denetmen raporu inceliyor. Rakamlar ile ilgili sıkıntı var ise ekspere geri dönüyor. Eksper açıklama yapıyor.

Bu yıl 3 bin fabrika değerlemeye konu olacak 

TESİSLERİN önemli bir kısmı, tapu beyanlarında tescili yapılmadığı için arsa olarak geçiyor. Bu kapsamda 2018’de tescili fabrika olarak düzenlenmiş ve krediye konu olmuş fabrika sayısı 3 bin adet iken, bu rakam 2019’da 2 bin 400’e, 2020’nin Ocak-Ağustos döneminde ise bin 900’e gerilemiş. Tahminler yıl sonuna doğru söz konusu rakamın 3 bine yükselmesi yönünde. Zira, yıl sonuna doğru fabrika el değiştirmeleri daha fazla oluyor.