10 milyar TL'yi aşan ortak gidere yönetmelik geliyor

Yener KARADENİZ

Türkiye’de AVM ve markalar arasında yıllardır süren ortak gider faturalarına yönelik düzenleme geliyor. Geçtiğimiz aylarda AVM ve perakendecilerin çatı kuruluşu olan Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF) tarafından oluşturulan uzlaşma metni ile ilk tohumları ekilen düzenlemenin kanun koyucuların de eklemeleri ile yasalaşacacağını belirten sektör temsilcileri, kangren haline gelen sorunun çıkacak yönetmelik ile büyük oranda çözüleceğini dile getirdi. Düzenlemede ortak giderlerin kamu gözetim kurumu tarafından denetlenme, caydırıcı cezalar ve yönetim giderlerine sınırlama gibi maddelerin yer alması bekleniyor.

5 AVM’ye ceza kesildi

Türkiye’de hali hazırda 442 AVM ve bu AVM bünyesinde faaliyet gösteren 500’e yakın marka yer alıyor. Ticaret Bakanlığı tarafından son yapılan düzenlemeye göre ortak giderler, perakende işletmelerinin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılıyor. Müştereken belirlenen gider paylaşım usulü en fazla beş yıl süreyle uygulanıyor. Pazarlama ve yönetim gibi hizmetler için katılım payı talep edilebilmesi ise tarafl ar arasındaki sözleşmeye bağlı. AVM yönetimi, her yıl mart ayı sonuna kadar, bir önceki yılın ortak giderleri ile ortak kullanım alanı gelirlerine ilişkin rapor hazırlayarak perakende işletmelerine göndermekle yükümlü. Ancak yine sektör temsilcilerinden aldığımız bilgilere göre mart ayı geride kalmasına rağmen birçok AVM rapor ile ilgili yükümlülüğünü yerine getirmiş değil.

2 milyar TL şeffaflıktan uzak

Bu kapsamda şikayete konu olan ve bakanlığa bildirilen 5 AVM’ye geçtiğimiz ay ceza kesildi. Son açıklanan rakamlara göre Türkiye'de 81 ilin 67’sinde AVM bulunuyor. Haziran 2021 itibarıyla ülke genelinde AVM sayısı 442’ye çıkarken, söz konusu AVM’lerin toplam kiralanabilir alan ise 13 milyon 426 bin 898 metrekareye çıktı. Ancak gerek markanın gücü, gerek AVM ya da markalar arasında rekabet ortamı, yasal düzenlemenin taraflar arasında esnemesine yol açtı. Marka temsilcilerinden aldığımız bilgilere göre yasal düzenlemede belirlenmesine rağmen bazı AVM'ler yönetmeliği uygulamıyor. Ortak alan giderlerinde birçok kalem ise şeffaflıktan uzak. Bu kapsamda 2 milyar TL'lik bir rakamdan bahsediliyor.

Pazarlama giderlerine itiraz

Bu yıl artan giderlere bağlı olarak yine ortak giderlerde artış oranı ise fahiş rakamlara ulaşmış durumda. Anadolu’da kiraya yaklaşan ortak giderler, batıya geldikçe normalleşmeye başlasa da artış oranı yasal düzenlemeye tabi olmadığı için iki kata yakın artması markaların sıkıntı yaşamasına yol açıyor. Öte yandan son yıllarda yoğunluklu olarak ciro kirasına geçildiği için reklam ve pazarlama giderlerinin de markalardan tahsil edilmesi, bir başka itiraz edilen konu. Bir marka temsilcisi, bu durumu şöyle açıkladı: “Reklam ve pazarlama ile AVM, kendi reklamı yapılıyor. Bu yolla alışveriş artıyor ve bu da bizim ciromuza yansıyor. Ciromuz arttıkça AVM’ye ödediğimiz rakam da artıyor. Bu şekilde hem reklamın ücreti bizlerden tahsil ediliyor hem de reklam sayesinde artan ciro nedeni ile daha fazla kira ödüyoruz. İki kez ödeme yapmış oluyoruz.”

Kirada sınıra takılan ortak gidere yükleniyor

AVM’ler kira artışları yıllık TÜFE ortalaması üzerinden yaparken, ortak alan giderleri konusunda ise her hangi bir yasal düzenlemenin bulunmadığı belirtiliyor. Bu nedenle kirada sınıra takılan AVM’lerin bunu ortak alana yapılan zam ile telafi etmeye çalıştığını anlatan bir sektör temsilcisi, “Şu an sektörde en önemli sıkıntı ortak alan konusu. Bu durum daha da kanserleşti. Muazzam arttı. Bazı AVM’lerde bu giderler lüzumsuz yüksekti ve şimdi daha da lüzumsuz şekilde artırılıyor. Bir standart da yok. Yan yana olan AVM’lerin birinde metrekare başına gider 25 TL iken diğerinde bu rakam iki katı” ifadelerini kullandı. Bu durum geçtiğimiz aylarda TAMPF’ın da gündemine geldi. Dünyaya açıklamalarda bulunan sektör temsilcisi, “TAMPF bünyesinde uzlaşma metni oluşturuldu. O uzlaşma metni sonradan bozuldu ama genel hatları ile kanun koyucuların da eklemeleri ile yönetmelik haline gelecek. Eli kulağında her an çıkabilir” dedi.

BMD ve TMD'den itiraz

Aldığımız bilgilere göre uzlaşma metnine 454 markayı temsil eden Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) ve Türkiye’de faaliyet gösteren yabancı markaları temsil eden Tescilli Markalar Derneği’nin (TMD) itirazları olmuş. Başlıklarda mutabık kalan dernekler, ayrıntılarda ise bazı maddelere şerh koymuş. BMD ve TMD’nin temsil ettiği markalar AVM’lerde yer alan mağazaların yüzde 80’e yakınını oluşturuyor.

Yıllık ortak alan gideri ikiye katlandı

Aldığımız bilgilere göre geçen yıl ortalamada metrekare başına 35 TL civarında olan metrekare başına ortak alan gideri, bu yıl 70 TL’ye kadar çıkmış durumda. Kaba bir hesapla 14 milyon metrekare kiralanabilir alana sahip AVM’lerin yıllık genel gider faturası geçen yıl 5,8 milyar TL iken bu yıl bu rakam 10 milyar TL’yi aşıyor. Markaya ve konuma göre ortak giderin kiraya oranı yüzde 5’ten yüzde 25’e kadar çıkabiliyor. Anadolu’da ise bu oran neredeyse kiraya yakın. Zira AVM boş kalmasın diye markaları düşük kira ile AVM’ye alan yönetim, ortak alan ile bu durumu telafi ediyor. Öte yandan son dönemde birçok AVM’nin de ortak gideri kiraya dahil ettiği belirtiliyor.

Yönetmelikte yer alması beklenen maddeler

Önümüzdeki günlerde çıkması beklenen yönetmelikte yer alacak muhtemel düzenlemelerin başında şunlar geliyor:

■ AVM’lerin tam zamanlı çalışan personel giderleri temel giderler arasında olacak.

■ Yönetim giderleri temel giderler arasında değil zorunlu olmayan giderler arasında yer alacak.

■ Ortak giderde yönetmeliğe uyumsuzluk halinde uygulanacak cezalar caydırıcı olacak.

■ Ayrıca yapılan hatalı işlemlerden dolayı perakendecinin fazla ödeme yapmış olması halinde bu ödemeler, reeskont faizi + yüzde 5 ceza oranı ile perakendeciye iade edilecek.

■ Denetimler kamu gözetim kurumu tarafından yapılacak.

■ Tüm dernekler tarafından ortak bir raporlama formatı ve denetime esas olacak gider kalemleri tanımları yönetmeliğe eklenecek.

■ Reklam ve pazarlama giderleri ya sınırlandırıklacak ya da kaldırılacak.