Konutta rayiç bedel sorununu ekspertiz değil uzman çözer

LEYLA İLHAN / İSTANBUL

Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati’nin geçtiğimiz haftalarda konut rayiç bedellerinin tapuda düşük gösterilmesi sorununa dikkat çekerek “Türkiye'nin kangren konularından biri” olarak nitelediği sorunun çözümü için ciddi bir çalışmanın yürütüldüğünü duyurmuştu. Konut fiyatlarının yükselmiş olmasının rayiç bedellerle gerçek fiyatlar arasındaki marjı çok genişlettiğini belirten Nebati, “Bu konuda elimizde çok sağlam veriler var. Satıcı da alıcı da dikkat etsin” uyarısında bulunmuştu. Ancak sektör yetkilileri seçim yılı olması nedeniyle uygulamanın bu yıl hayata geçmesini beklemiyor. Ayrıca hazırlanan çalışmada öngörülen her alım-satıma ekspertiz raporu yerine, bir gün içinde değer tespiti bildirecek bir uzman görüşü sistemi önerildi.

"Seçimden sonra gündemden düşebilir"

Düzenlemeyle ilgili konuşan İstanbul Değerleme Yönetici Ortağı ve İTÜ Gayrimenkul Geliştirme Bölümü Öğretim Görevlisi Dr. Ahmet Büyükduman, “Seçim olmasaydı hükümetin bir numaralı konusu bu olurdu. Çünkü hem vergi gelirleri açısından hem de belediye gelirlerinin artması açısından önemli. Ama şimdi gündemde olmayacak. Seçimden sonra da bu gündem düşer, çok daha önemli konular gündeme gelecek" yorumunda bulundu.

Halihazırda sektörde konuşulan her alım satımda ekspertiz raporu istenmesinin de son derece maliyetli olacağını belirten Büyükduman, "Aynı zamanda süreci uzatacağı için gayrimenkul piyasasının işleyişini de yavaşlatabilir. O açıdan böyle bir yöntem çok tercih edilmemeli. Ekspertiz raporu yerine uzman görüşüne başvurma sistemi getirilebilir" dedi.  Büyükduman, uzmanın tecrübesine dayanarak gayrimenkul için belirleyeceği bedel ile tapuda alıcı ve satıcının bildirdiği tutar arasında dikkat çekici fark oluşması durumunda ise ekspertiz raporu istenebileceğini kaydetti.

Türkiye’de yılda 3 milyon 230 bin gayrimenkulün el değiştirdiğini belirten Büyükduman, "Bir ekspertiz raporu minimum 3 bin TL, bunu kimse göze almaz, bunu 1000 TL’ye uzman görüşü ile yapabiliriz. Ayrıca uygulama hemen başlarsa buna yetişecek kadar değerleme uzmanı yok dedi.

"Mevcut uygulama mağduriyet yaratıyor"

İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü İşletme Kooperatifi Başkanı Ulvi Özcan da Türkiye’de toplam 80 milyon civarında taşınmaz parsel kaydı bulunduğunu belirterek “Bu mülklerin tek-tek değer tespiti mümkün değil. Ancak toptancı yaklaşımlar da bugünkünden çok farklı sonuç vermeyecek” dedi. Mükellefe serbest beyan olanağı sağlanması gerektiğini belirten Özcan, şu görüşleri paylaştı: “Düşük beyanda bulunduğu düşünülen vergi mükellefine karşı önalım hakkı (şuf’a hakkı) kullanılmalı. Bu kontrol sisteminde Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin (TDUB) değer haritaları kullanılmalı. Ortalamanın altında kalan mükelleflere karşı bir SPK lisanslı uzmanı raporundan sonra devlet önalım hakkını kullanmalıdır. Bu konunun doğru bir şekilde PR’ı da yapılabilirse ciddi bir caydırıcılık ve rayiç haritası oluşturulabilir.”

“Gayrimenkul gelirlerini 10 kat artıracak”

Tahsilat ve vergi adaleti açısından güncel rayiç bedel düzenlemesinin gerekli olduğunu dile getiren Dr. Ahmet Büyükduman Türkiye’de konutlar için beyan edilen değerin gerçekleşen değerin üçte biri civarında bulunduğunu söyledi. Büyükduman, “Dolayısıyla sadece tapu harcı gelirleri 3 kat artacaktır. Ayrıca müteahhitlerin daha fazla KDV ve gelir vergisi ödemesini de sağlayacak. Menkul değer artışıyla birlikte emlak vergisi artacağı için 4-5 kalemi birden çözmüş oluyorsunuz. Böylece gayrimenkulden elde edilen toplam gelirde en az 10 kata varan artış olur" dedi.