Vatandaş yeniden konuta yöneldi: Ev fiyatlarını faizler mi, enflasyon mu belirliyor?
Konut satışlarında son aylardaki artış dikkat çekiyor. 2018 sonrasında kur ve enflasyondaki hareketlilik, konut satışları ve fiyatları üzerinde etkili olurken, kredilerdeki oranların da etkisi tabloya yansıyor. Konut fiyatlarında ve satışlarında yükselişin sürmesi beklenirken, vatandaşın enflasyondaki düşüşe yönelik beklentileri de konut yatırımına yönelmesinden de anlaşılıyor.
ÖZDER ŞEYDA UYANIK
Konut satışlarında görülen artış, ekonomistlerin ilgisini çekti. Son 5 yılda Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) konut birim fiyatları verisine göre Türkiye’de konutların metrekare fiyatı (2019 3. Çeyrekten 2024 3. Çeyreğine) yüzde 1.045 oranında artış gösterdi. Son 1 yılda ise bu artış oranı çeyreklik bazda yüzde 20 oldu.
Reel olarak konut birim fiyatları (Eylül 2024 verisine göre) yüzde 14,7 oranında düşüş gösterdi.
2023 Haziran’dan bu yana faizlerdeki yükselişle birlikte, konut satışlarında Ekim 2024 Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verileri mercek altına alındı.
Ekonomim.com’un derlediği verilere göre, konut satışlarındaki artışta kredili satışlar yerine peşin alımlar daha etkili oldu. Toplam satışlarla ipotekli satışların konut fiyatlarıyla çok anlamlı bir ilişkisi olmadığı görüldü.
Satışlarda faiz oranlarının etkisi
Konut satışlarında, konut kredisi faizlerinin seyrinin “görece” anlamlı olduğu izlense de 2013-2018 aralığında yüzde 8 ila 15 aralığında konut kredisi seyrinde konut satışlarının aylık bazda 150 bin bandını aşmadığı görülüyor.
2018 kur ataklarının ardından değişen faiz oranlarıyla piyasada da satışlarda oynaklık başlıyor. 2018 yılı son çeyreğinde kredi faizleri döneme göre yüksek seviyelere çıksa da konut satışlarında da ilk dönemde artış dikkat çekiyor. 2019 ve 2020 pandemi dönemlerinde faiz indirimleri, konut fiyatlarındaki seyir, yabancı satışları gibi etkenlerle satışlarda zirve görülüyor. 2020 Temmuz’da Türkiye’de konut satışları aylık bazda 229 bin 357 adet ile zirvede bulunuyor. Sonraki zirve ise 2021 Aralık’ta 226 bin 503 adetle geliyor.
Faizler ipotekli satışlar üzerinde etkili oluyor
Faizlerin yüzde 8-15 bandında olduğu 2013-2018 döneminde toplam satışlar içinde ipotekli satışlar yüzde 45’in üzerine kadar çıkıyor. Faizlerdeki değişimin ipotekli konut satışlarının toplam satışlar içindeki oranını değiştirdiği dikkat çekerken, tüm zamanların zirvesi ise yine konut satışlarının da zirve olduğu 2020 Temmuz’da yüzde 56,99 ile görülüyor. Konut kredisi faiz oranı ise 2020 Temmuz’da yüzde 9,11 seviyesinde bulunuyor. İpotekli satışların toplam satışlar içinde en düşük kaldığı dönem 2023 Aralık’ta yüzde 4,36 olurken, konut kredisi faizi ise yüzde 42,09 seviyesinde oluyor.
Toplam satışların enflasyon ve beklentilere tepkisi
Toplam satışlardaki değişimin faiz oranlarına duyarlılığı ipotekli satışlardaki değişim kadar olmasa da katkısı görülüyor. Konut fiyatları, dönemsel kampanyalar ya da gündem de konut satışları üzerinde etkili olurken, tüm bunların belirleyicilerinden biri de enflasyon oluyor. Enflasyondaki yükseliş fiyatlara paralel bir seyir izlerken, hanehalkı beklentilerinin de konut satışlarında “görece” etkili olduğu tabloya yansıyor. Enflasyon beklentilerinin yükseldiği dönemlerde, konut satışlarındaki yükseliş de özellikle kur ve enflasyonun oynaklık sergilediği son 6 yılda daha etkili oluyor.
