“Nakitte pazarlık gücü çok yüksek, konut almanın tam zamanı”
Endeksa’nın güncel konut değer raporu verilerine göre, satılık konut piyasasında Türkiye genelinde fiyatlar nominal olarak artmaya devam etse de artış hızındaki yavaşlama sürüyor.
Endeksa verilerine göre, 2024 Temmuz itibarıyla konut satış fiyatları yıllık bazda yüzde 36 yükselirken artış hızındaki yavaşlama sürüyor. Veriler enflasyondan arındırıldığında, satılık konut fiyatlarının geçtiğimiz yılın aynı ayına göre reel olarak yüzde 18 gerilemiş olduğu görülüyor. Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, satılık konutlarda fiyat artışının nominal olarak pandemi öncesi seviyelere geldiğini vurgularken, sözlerine şöyle devam etti:
“Nakit alımların pazarlık gücü çok yüksek, bu nedenle konut satın almanın şu an tam zamanı.”
Satılık konut piyasasında yıllık değer değişimlerine bakıldığında fiyatların bir yıl içerisinde yüzde 36; son bir ayda ise yüzde 0,05 görülüyor. Ancak reel fiyat değişimlerine bakıldığında (enflasyondan arındırılmış) yıllık satılık fiyat değişiminin yüzde 18, geçtiğimiz aydaki fiyat değişimininse yüzde 2düştüğü gözlemleniyor. Temmuz ayı sonu itibarıyla Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 26 bin 484 TL/m2, ortalama konut fiyatı ise 3 milyon 442 bin 920 TL olarak gerçekleşti. Ortalama bir konut yatırımının geri dönüş süresi ise 13 yıl oldu.
Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, “Satılık konut piyasasında pandemi öncesi yüzde 30’lar civarında fiyat değişimleri yaşanıyordu, Temmuz 2024 itibarıyla bu seviyelere ulaşmış durumdayız ancak o zamanlar enflasyon ve inşaat maliyetleri günümüze kıyaslandığında çok daha düşük seyrediyordu. Dolayısıyla şu anda artış hızındaki yavaşlamayı çok daha agresif bir biçimde hissediyoruz. Ancak satış hedefleri açısından bakıldığında, ipotekli satışlar yerinde saysa da nakit alım hacminin arttığını görüyoruz. Nakit alımların pazarlık gücü çok yüksek. Bu nedenle konut satın almanın şu an tam zamanı. Türkiye’de ihtiyacın altında konut üretildiği için, beğenilen konutun piyasada uzun süre kalmama ihtimali çok yüksek. Dolayısıyla konut almak isteyenlerin bir danışmanla çalışarak hızlı hareket etmesinde fayda var” dedi.
4 büyük ilde en fazla fiyat değişimi Ankara ve İzmir’de
Ankara, İstanbul, Antalya ve İzmir illeri karşılaştırıldığında en yüksek nominal değer artışı, yüzde 38’le Ankara ve İzmir’de yaşandı. Bu iki ilde reel değerler ise yüzde 17 oranında azaldı. Başkentte ortalama konut metrekare satış fiyatı 21 bin 806 TL/m2 olurken, ortalama konut fiyatı ise 2,8 milyon TL. İzmir’de ise ortalama konut metrekare satış fiyatı 34 bin 905 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,4 milyon TL oldu.
İstanbul’da konut satış fiyatlarında nominal yıllık değer artışı yüzde 37; reel değerlere bakıldığında ise yüzde 18’lik bir düşüş görüldü. İstanbul’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 40 bin 262 TL/m2, ortalama konut fiyatı ise 4,6 milyon TL.
Antalya’da ise yıllık değer artışı yüzde 24 seviyesindeyken, enflasyondan arındırılmış rakamlara göre artış hızında yüzde 26 oranında azalma görülüyor. Antalya’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 35 bin 461 TL, ortalama konut fiyatı 4,1 milyon TL.
Türkiye geneli konut piyasasında en yüksek satış fiyatlarında Muğla öne çıkıyor. Turizm merkezlerinden Muğla’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 61 bin 388 TL/m2 iken ortalama konut satış fiyatı 8 milyon TL olarak gerçekleşti.
Yüzde 25 sınırının kalkmasının ardından korkulan olmadı
Kiralık konut piyasasında da artış hızındaki yavaşlama trendi devam ediyor. Endeksa verilerine göre, Haziran 2024’te sona eren yüzde 25 kira düzenlemesinin ardından yüzde 66 olarak açıklanan TÜFE oranlarına rağmen, temmuz ayında sıfır kiralamalardaki artış yüzde 47’yle sınırlı kaldı. Kiralardaki yıllık artış enflasyondan arındırıldığında ise yüzde 12 azalmaya işaret ediyor. En düşük kira artışı yüzde 23 ile Antalya’da kaydedildi. Enflasyondan arındırıldığında ise Antalya’da kira fiyatları yüzde 26 düştü.
Endeksa Genel Müdürü Öğüt, kiralık konut piyasasındaki ortalama artışın beklenenin altında kalması nedeniyle son dönemlerde yatırımcılar arasında hâkim olan “mevduata yönelme” trendiyle ilgili de bir uyarıda bulundu:
“Yatırımcılar son dönemde, kiradan elde edecekleri gelirin düşük olacağı endişesiyle gayrimenkullerini satarak parasını mevduatta tutma eğiliminde. Şu unutulmamalıdır ki konut yatırımı yaptığınızda sadece “pasif gelir” olarak adlandırılan kira geliri elde etmezsiniz, aynı zamanda konutunuzun değeri artmaya devam eder. Ancak faiz geliri paranızı sadece enflasyona karşı korur. Bu nedenle bu kararları vermeden önce çok iyi araştırmak oldukça önemli. Yatırımcılar alacakları konutun fiyat değişimi, amortisman süresi ve getiri oranının yanı sıra gelecekteki değer değişim beklentisini de Endeksa’dan kolayca görebilirler.”
