Kiralık ve satılık ev sayısı arttı, reel fiyatlar düştü!

sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı.

Rapora göre, temmuzdan ağustosa ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel satış fiyatı düşük oldu.

Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı ağustosta ülke genelinde yüzde 18,3, İstanbul’da yüzde 19, Ankara’da yüzde 17,4, İzmir’de ise yüzde 15,4 oranında azaldı.

Cari fiyatlarda yıllık artış oranı temmuza kıyasla ülke genelinde ortalama 3,5 puan azalarak yüzde 24,1’e düştü. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul’da yüzde 23, Ankara’da yüzde 25,5 ve İzmir’de yüzde 28,6 olmuştur.

Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış oranı ise ağustos ayında yüzde 47,1’e yükselirken, yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 46,7, Ankara’da yüzde 56 ve İzmir’de ise yüzde 62,5 oldu. 

Reel konut fiyatında düşüş sürüyor

2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Ağustos’ta da devam etti. Reel konut fiyat endeksi ağustosta temmuza kıyasla 0,9 puanlık bir azalışla 161 oldu. Temmuzdan ağustosa enflasyon oranı cari konut fiyat artış oranından daha yüksek bir düzeyde gerçekleşirken, son bir yıldır cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azaldı.

Üç büyük şehirde reel satış fiyat endeksinde düşüş

Son bir yılda düşüşte olan konut reel satış fiyat endeksi hazirandaki durağanlıktan sonra ağustos ayında da düşüşünü sürdürdü. Temmuzdan ağustosa reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 0,7 puan, Ankara’da 0,2 puan, İzmir’de ise 1,2 puan azaldı. Ağustosta reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul’da 156,6, Ankara’da 181,7, İzmir’de ise 170,6 oldu.

Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte devam ediyor

Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçti. Büyük depremin etkisiyle Nisan 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat artışı mayıstan itibaren yeniden azalmaya başlamış, bu yılın başından itibaren de reel fiyat mutlak olarak azalmaya başladı. Temmuz 2024’te reel fiyatlardaki azalış hız kaybetmeye başladı. Ağustos 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Temmuz 2024’e kıyasla 2,8 puan artsa da yüzde -18,3 ile negatif değerlerde seyrini sürdürdü.

Cari fiyatlarda artış yavaşlıyor

Cari fiyatlarda yıldan yıla artış oranlarında son bir yıldır yavaşlama söz konusu oldu.Yıllık konut fiyatı değişimi Türkiye genelinde Ağustos 2022’de yüzde 198,7 artışla zirve yaptı. Konut fiyatları izleyen aylarda enflasyon nedeniyle artmaya devam etse de artış temposunda bir yavaşlama ortaya çıktı. Ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı Ağustos 2024 itibarıyla yüzde 24,1 oldu. 

Cari fiyatların yıllık artışlarında tempo kaybı 3 büyükşehir için de geçerli olurken, İstanbul’da yüzde 240,9 ile Temmuz 2022’de zirveye ulaşıldıktan sonra düşüş başlamış ve yıllık fiyat artışı Ağustos 2024’te yüzde 23’e geriledi. Ankara ve İzmir'de ise zirveye Eylül 2022’de ulaşılmış, yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 olan yıllık artış oranları, Ağustos 2024’te ise bu iki ilimizde sırasıyla, yüzde 25,5’e ve yüzde 28,6’ya geriledi.

Konut talebinde artış

2023 Ocak’ta istisnai bir sıçrama yaparak 235’e yükselen talep endeksi, Şubat 2023 depreminin ardından düşüş yönlü bir seyir izleyerek Kasım 2023’te 88,7’ye kadar gerilemişti. Aralık 2023’ten itibaren yönünü yukarı çeviren endeks temmuzdan ağustosa yüzde 9,5’lik bir artışla 155,9’a geldi. Geçen yılın ağustos ayına kıyasla endeks yüzde 8,8 daha yüksektir.

Reel kirada yıllık değişim negatif alanda

Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalmaktadır. Geçen yılın mayıs ayından haziran ayına istisnai artış hariç ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiştir. Şubat 2024 itibarıyla yerini negatif artışlara bırakan yıllık reel kira fiyatları değişimi mayıs ayında yaklaşık yüzde 15 olmuştur. Mayıstan sonra reel kiralardaki düşüş ivme kaybetti. İvme kaybı ağustosta daha belirgin hale geldi. Ağustos verisine göre reel kira fiyatındaki yıllık değişim yüzde -3,2’ye gerilerken, reel kiralar geçen yılın aynı ayına göre ortalamada yüzde 3,2 düşük oldu.

BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemlerinin farklı olduğu belirtilirken, BETAM tarafından yayınlanan kira endeksi, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate alıyor. Ancak, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bulunmuyor. Bu nedenle, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun olmazken, diiğer yandan TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtıyor. 

Cari kira fiyatlarındaki artış oranı yükseliyor

Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi geçen yılın ağustos ayından beri düşüşte olurken, bu ağustos ayında ise cari artış hızında az da olsa bir yükselme gözlemlendi. Temmuz 2024’te yüzde 45,9 olan kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Ağustos 2024’te yüzde 47,1 oldu.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği mevsimsel etkiye açık olması olurken, nisan ve eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izliyor. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talep göstergesi geçen yılın Ağustos-Kasım arasında düşerken aralık ayından sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiş 2024 Mayıs ayından itibaren ise konut talep endeksi belirgin oranda artış göstermektedir. Ağustos ayında ise kiralık konut talep endeksi yüzde 2,4 azalmıştır. Öte yandan kiralık konut talebi geçen yılın ağustos ayına kıyasla yüzde 4,3 daha düşüktür.