Karamsarlığa gerek yok, üretmeye devam ediyoruz

Sadi ÖZDEMİR

Türkiye’nin inşaat ve gayrimenkul sektörü, 2018’den beri yaşanan kur şoklarına ve son dönemde küresel yüksek enflasyonun ağır maliyet baskısına rağmen başta konut olmak üzere ülkemizin ihtiyacı olan tüm gayrimenkul türlerinde üretmeye devam ediyor. Sektörün sivil toplum örgütlerinin başkanları ve önemli marka konut üreticilerinin patronları, konut fiyatları ve kiralardaki astronomik artışların da ancak arz tarafının güçlendirilmesiyle dizginlenebileceğini, neredeyse ülke gündeminden çıkmış olan deprem riski ve kentsel dönüşüm başlıklarının ülke adına çok önemli olduğunu düşünüyor. Konut sahibi olabilme umudu iyice azalan orta ve dar gelirli kesim için nasıl bir çözüm üretilebileceği de sektörün en önemli gündem maddelerinden.

Gayrimenkulün temsilcileri buluştu

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas, Gayrimenkul Yurtdışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Ömer Faruk Akbal, Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Mehmet Kalyoncu ile yönetim kurulu üyeleri Ahmet Çelik, Ömer Faruk Çelik ve sektörün duayen isimlerinden Artaş Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya’dan inşaat ve gayrimenkul sektörünün güncel ve kronik sorunlarını dinlemek, çözüm önerileri ile birlikte kamuoyuna aktarmak amacıyla DÜNYA Gazetesi’nde buluştuk. Hepsi hem kaygılı, hem heyecanlıydı, terazinin kefesine koysak iyimserlik yine de ağır basıyordu. Ortak görüşlerini ise tam olarak “Karamsar değiliz, her şeye rağmen üretmeye devam edeceğiz” cümlesiyle ifade edebiliriz.

İnşaat ürünü, aynı zamanda sanayi ürünüdür

Popülist siyasetin gündeminde uzun süreden beri ‘olumsuz’ cümlelerle yer almaktan son derece rahatsız olan inşaatın patronları, konut, hastane, kamu binaları, oteller, fabrikalar ya da iş yerlerinin kısaca her çatının bir inşaat, beton ve demir işi olduğunu belirterek ‘beton düşmanlığı’ romantizminin siyasette ve bürokraside umulmadık engellere yol açtığını vurguluyor. En rahatsız oldukları konulardan biri de sıklıkla gündeme gelen ‘sanayi mi inşaat mı’ tartışması ki bu tartışmaya bazen sanayiciler de ‘inşaat muhalifi’ olarak katılabiliyor. İnşaatın patronları bu yaklaşımın son derece yanlış olduğunu düşünüyor. Çünkü ‘inşaatın kullandığı tüm malzemeler sanayi ürünü’ ve her şantiye sanayinin çarklarını hızlandırıyor. Öyle ki Türkiye’nin inşaat malzemeleri sanayisinin ihracatı da yıllık 30 milyar dolara yaklaşmış durumda. Dolayısıyla inşaat ile sanayi rakip değil, tamamlayıcı nitelikte ve biri için ötekinin feda edilmesi söz konusu olamaz. Özellikle konut üretenler açısından bakıldığında son derece rekabetçi bir yapı var. Gayrimenkul üretimi, ülkeye, istihdam, vergi ve ihracat yoluyla değer katıyor. Bu bağlamda bir de yabancıya konut satışı var ki onda da yine popülist siyaset yabancı düşmanlığından, ‘ülkenin satıldığını’ iddia etmeye kadar marjinal ne kadar fikir ve söylem varsa hepsini kullanarak inşaatı hedefe koymuş durumda.

Oysa yıllık yaklaşık 1,5 milyon adet olan Türkiye konut pazarında yılda sadece 50 bin civarı konut yabancıya satılıyor ve konut alan yabancıların yüzde 27’si vatandaş oluyor. Bu konudaki pozitif hedef ise yabancıya konut satışından yılda 20 milyar dolarlık döviz girdisi sağlamak ve cari açığa en güçlü darbeyi vuran sektörlerden biri olmak.

Özetle, üretim ekonomisinin çok önemli bir sektörü olmaya devam edecek olan inşaat ve gayrimenkul sektörü, istihdamda ve büyümedeki gücünü ülkemizin şartları ve potansiyeli gereği uzun yıllar koruyacak. Deprem riski ve kentsel dönüşüm ayağında ise milyonlarca yenilenmesi gereken konut stoku öylece duruyor.

SİNPAŞ YÖNETİM KURULU BAŞKAN VEKİLİ AHMET ÇELİK

İlk konutunu alana destek şart

Orta sınıftaki ve özellikle de dar gelirli vatandaşların konuta erişiminin iyice zayıfl adığını söyleyen Sinpaş Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik, geçen yıllar içinde bu konuda proje hazırlayıp bakanlara ve bürokratlara ulaştırdığını ancak, özellikle bürokrasiden anlamsız bir ilgisizlik gördüğünü söylüyor. Önerisinde, ilk konutunu alacak vatandaşlar için kredi faizi desteği, harç ve vergilerden muafiyet gibi maddeler bulunduğunu söyleyen Çelik, “İlk konutunu alacak vatandaşa destek şart. Bu hem sosyal adalete uygun hem de sektörün üretimine olumlu katkı sağlar. Yüzde 1 olan 150 metrekare altındaki evlerin KDV’si de son yıllarda birçok belediye sınırlarında yüzde 18’lere çıkmış durumda. Bu da önemli bir sorun” diyor. İnşaat sektörünün ‘beton ekonomisi’ diye suçlanmasını da diğer sektör temsilcileri gibi son derece yanlış bulan Ahmet Çelik, şöyle konuşuyor: “Bizim işimize ‘beton ekonomi’ dendi, ‘bunlar çok kazandı’ dendi. Oysa, sektörün büyük bölümü zorluklarla karşı karşıya ve ciddi mücadele ediyor. Her şeye rağmen küresel rekabette de çok başarılı bir sektör haline geldik.”

EYG GRUP İCRA BAŞKANI ÖMER FARUK ÇELİK

Çözüm, ortaklık ve halka arzda

EYG Grup İcra Başkanı Ömer Faruk Çelik, son dönemde maliyetlerdeki hızlı değişimler nedeniyle projeler için fizibilite yapmanın iyice zorlaştığını belirtiyor. İki, üç günde bir maliyet fiyat incelemesi yapmak zorunda kaldıklarını anlatan Çelik, şöyle konuşuyor: “Fiyatlar artıyor ama kârlılık hızla düşüyor. Her hafta planlama ve şantiye ekibi ile maliyet çıkartıyorum, her hafta maliyetim artıyor. Ben 40 yıldır bu sektörün içindeyim, haftalık, aylık fizibilite yapmazdık. Projenin başında yapardık, sonunu görürdük. Bana göre bütün bu olumsuzluklara karşı en doğru adım daha kurumsal bir yapıya geçmek. Bunun için de GYO olup halka arz yapacağız. Güçlü olmak için en iyi çözüm ya iyi bir ortak bulmak ya da halka arz.”

GAYRİMENKUL YURTDIŞI TANITIM DERNEĞİ (GİGDER) BAŞKANI ÖMER FARUK AKBAL

Dünyada 400 milyar dolar gayrimenkul için dolaşıyor

Türkiye’de, toplam pazar içinde henüz çok küçük bir paya sahip olsa da yabancıya konut satışı hızla yükseliyor. Gayrimenkul Yurtdışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Ömer Faruk Akbal, bu konuda küresel pazarda ne durumda olduğumuzu anlatırken yıllık yabancıya konut satışı potansiyelinin 20 milyar dolar olduğunu vurguluyor. Başkan Akbal şöyle konuşuyor: “Dünya genelinde gayrimenkulün yeniden bir yatırım aracı olarak konumunu güçlendirdiğini görüyoruz. Küresel olarak 400 milyar doların üzerinde bir paranın uluslararası gayrimenkul yatırımları için dolaşımda olduğu konuşuluyor. Türkiye 6 milyar dolarlık satışla yüzde 1,7 kadar pay alabiliyor. Bu yıl 11 ayda 50 bin âdeti geçmişiz, yılsonu 55 bin üzerinde bir rakamla kapatacağımızı görüyoruz. Türkiye’de ki yabancı satılan gayrimenkullerin toplam pazar içindeki payı, adet bazında yüzde 3, değer bazında ise yüzde 12. 2020’de 6 milyar dolardı. Bu yılı 10 milyar dolar ile kapatabiliriz. Son 50 yılda dünya genelinde bir göç dalgası oldu. Gelişmekte olan ülkelerden gelişmiş ülkelere ciddi bir göç dalgası yaşandı. Batı ülkelerindeki faşizme yakın yabancı düşmanlığındaki artış göçü gelişen ülkelere yönlendiriyor. Sanki ikinci bir göç dalgası geliyor. Biz bir konutu ortalama 150 bin dolara satıyorduk. Bu yıl 196 bin dolara kadar çıktı. Dorudan yatırımlarda yabancıların gayrimenkul yatırımı Amerika’da, İngiltere’de yüzde 50 seviyelerinde, bizde ise yüzde 70’lerde. Çok radikal bir yanlış yapmazsak, yabancıya gayrimenkul satışı cari denge için en önemli yatırım kalemlerinden bir tanesi olacak. Yabancıyı çekecek farklı enstrümanlar var ama Türkiye’de henüz sahaya girmemiş durumda. Vatandaşlık bunlardan bir tanesiydi. Avrupa’da ve bazı ülkelerinde golden vize var yani 5 ya da 10 yıllık oturum izinleri. Bunlar da devreye alınabilir.”

KONUT GELİŞTİRİCİLERİ VE YATIRIMCILARI DERNEĞİ (KONUTDER) BAŞKANI ALTAN ELMAS

Kur, salgın, maliyet şoklarıyla vitesi küçülttük ama ayaktayız

İnşaat ve gayrimenkul sektörünün son 15- 20 yılda ekonominin en önemli aktörlerinden biri olduğunu, büyüme ve istihdama çok büyük katkı sağladığını vurgulayan Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas, son 3 yılda yaşananların sektörü nasıl etkilediğini şöyle özetliyor:

“Parayı betona gömdük şeklinde süre giden olumsuz söylemin aksine ihtiyaç kadar, belki ihtiyacın biraz üzerinde üretim yaptık. Milli gelir içindeki payımız yüzde 5,5’lar seviyesinde. En yüksek 2016, 2017’de yüzde 8,5’lara kadar yükselmişti. Sonra yine geriledi. 2018’den itibaren küçülmeye girdik. Çünkü o dönemde de bir kur şoku yaşandı ve sektör çok olumsuz etkiledi. Sonra Merkez Bankası politika faizinin yüzde 24’e yükselmesi, kredi faizlerini ve dolayısıyla satışları olumsuz etkiledi. O dönemde arz fazlasıyla yakalandık. 2018, 2019 sektör için bu nedenle ağır geçti. 2019 sonundan itibaren toparlanmaya başlarken, bu defa da COVID-19 salgını ile dalgalı bir piyasa yaşadık. 2021’de ise son aylardaki kur şoku malumunuz. Bu kur şoklarının dışında çok ağır bir maliyet fiyat şoku da yaşanıyor. Salgının etkileri yavaşlamaya başlayınca, aşı ile salgının bitmesi yönünde umutlar artınca talep patladı ve her şeyin fiyatı yükseldi. Maliyetlerde müthiş artışlar görüldü. İnşaat sektörünün kullandığı ürünlerde dolar bazında 2 ya da 3 misli artışlar söz konusu. Özetle çok ağır 4 yıllık bir süreç geçirmiş oldu sektör ve konut üretimi yarı yarıya düştü. 2021’de ilk üççeyreğin toplamı 400 binin biraz üzerinde. Muhtemelen son çeyrekle birlikte 600 bini geçmiş olacağız belki ama sonuçta 4 yıldır konut üretimi yüzde 50 azalan bir yapıdayız. Bu da işlerimize, istihdama ve ülkeye verdiğimiz katkıya olumsuz yansıdı. Bunun sonucu olarak da yavaş yavaş bir konut krizine sürüklenmiş olduk. Ağustostan itibaren arz tarafındaki konut eksikliği, hem kiralarda hem fiyatlarda çok sert artışları hepimizin önüne getirdi. Üretim maliyetleri de çarpan etkisiyle durumu ağırlaştırdı. Bütün bunlara rağmen inşaat sektörü büyük ölçüde ayakta kaldı ve işlerini yürütüyor. Belki işler küçüldü, yavaşladı. Belki 4’üncü, 5’inci vitesle değil ama 2’inci vitesle gittik. Vites küçülttük ama durmadık. Bu arada 2018'deki bir kararname ile AVM ve ticari gayrımenkullerde kiralamalarda TL mecburiyeti getirildi. Kiralar, TL ile alınmasına karşılık, yatırımcının aldığı krediler Euro cinsinden olduğundan, büyük sıkıntılar yaşandı. Ticari gayrımenkulleri konut gibi değerlendirmemek lazım. Ticari gayrımenkul kiralamalarında yeni bir düzenlemeye ihtiyaç var."

GAYRİMENKUL YATIRIMCILARI DERNEĞİ (GYODER) BAŞKANI MEHMET KALYONCU

Kurumsal yabancı ilgisi artıyor, MIPIM'de Dubai'nin yerini aldık

Gayrimenkul sektörüne yabancı kurumsal yatırımcı ilgisinin hem borsada hem de farklı ortaklıklar şeklinde canlanma görüldüğünü söyleyen Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Mehmet Kalyoncu, yabancı sermayenin bu konuda hukuki ve finansal güvenceleri çok önemsediğini, güçlü bir yerli ortak isteğinin de devam ettiğini vurguluyor. Kalyoncu, “Bence daha çok yerli yabancı ortaklıklar göreceğiz. Borsadaki Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (GYO) baktığımızda hisselerine 2017’den beri ilk defa çeyrek dönem bazında bir artı gördük. Bu trendin devam etmesi de yüksek ihtimal. Aynı zamanda gayrimenkul geliştiriciliği açısından da yabancı ilgisinin arttığını görüyoruz” diyor. Başkan Kalyoncu bu süreci değerlendirmek için de GYODER olarak çalıştıklarını vurguluyor ve şöyle konuşuyor: “İlk defa ülke temsilcileri atadık hem Amerika’da hem İngiltere’de. Türkiye’nin gayrimenkul ve GYO pazarını anlatıyorlar. Türk geliştiricileri de yurt dışında tanıtıyoruz. Dünya’nın en büyük gayrimenkul fuarı MİPİM Covid 19 salgını nedeniyle bu sene yapılamadı. İstanbul Ticaret Odası’yla katılım sağlanıyordu. Orada kurumsal gayrimenkul sektörünün varoluşu hep eksikti. Önümüzdeki sene İstanbul Talks konuşma dizilerini başlatacağız. MIPIM’de, Dubai’den boşalan güzel bir yer vardı, orayı aldık. Daha küçük ama daha iyi bir yere geçtik. Yanına bir oditoryum kuracağız ve sürekli konuşmalar olacak.

ARTAŞ İNŞAAT YÖNETİM KURULU BAŞKANI SÜLEYMAN ÇETİNSAYA

Biz ne badireler atlattık bu zorluklar da geçecek

Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, Türkiye’nin ekonomi tarihinde çok büyük krizler ve zorluklar olduğunu hatırlatarak son dönemde yaşanan küresel ve yerel zorlukların onların yanında hafif kaldığını vurguluyor. Çetinsaya bu konudaki görüşlerini şöyle özetliyor: “1977’de kurduğum şirketimle 1979’da ilk krizimi yaşamıştım. Vatan Caddesi’nde emniyet binasının olduğu yer demir tevzii deposuydu. İnşaat ruhsatımızla gider, 10 ton demir için para yatırırdık, sonra da bize demir verirlerdi. Biz de inşaata devam ederdik. Bugüne kadar ülkemiz çok zor şartlardan geçti, biz ne badireler atlattık. Bu zorluklar da geçer. Ben hiç karamsar değilim, karamsar olmamızın hiçbir anlamı yok. Dimdik ayakta olmalıyız, tabii ki zarar da etmememiz gerekir. Fiyatlarımızı güncelleyip üretime devam etmeliyiz. Özel sektör olarak ayakta kalmamız için başka çaremiz yok. Benim tek üzüldüğüm şey imkânı olmayan dar gelirli vatandaşı ev sahibi yapamıyoruz. Çünkü maliyetler çok yükseldi. Yoksa şu anda da projelerimize üst gelir grubundan çok talep var. Daha yeni proje satışa çıkardık, 5-6 günde 1000 daire sattık ama dar gelirli alamıyor.”

Süleyman Çetinsaya, Türkiye’nin deprem riski nedeniyle kentsel dönüşüm konusunu da bir an önce hızlandırması gerektiğini belirterek bu konuda bir de çözüm önerisinde bulunuyor: “Bence en önemli meselemiz deprem riskidir. Kentsel dönüşümde ülke olarak mesafe alamadık. Devlet her şeyi yaptı. Ben Bakan Bey’e ‘Sayın Bakanım yıkım kararı alınıyor ama ruhsat alırken ittifak arıyorsunuz. Bunu yapmayın’ dedim. Üçte bir vatandaş razı gelmemişse bana ‘yürütmeyi durdurma kararı’ çıkmasın mahkemeye sadece yer tespitlerinde sıkıntı varsa gitsin. Bir sürü insan kentsel dönüşüme girdi. 300 daireli yerle anlaştı, sonunda bir tanesi imza vermedi, işler tıkandı. Sen ‘ruhsat için tam ittifak alman lazım’ dersen belediye ruhsat veremez. Neden ittifakla olmak zorunda? Aksi durum Anayasa’ya aykırı, vatandaşın biri çıkıyor ‘bana 1 milyon dolar ver imzayı atayım’ diyor. Herkes müteahhidi soyulacak adam görüyor. Benim önerim, kentsel dönüşümde ilçe belediyeler arada olmalı. Ben dönüşüm ihalesini ilçe belediyesinden almalıyım. İlçe belediyesi de bundan yüzde 2 pay alsın. Başkanlara söylüyorum ama onlar da vatandaşı karşısına almak istemiyor.