Faizler düşünce konut fiyatları neden yükseliyor?

Faizlerdeki düşüşle beraber konut fiyatlarında yükseliş sürekli gözlenirken, bu durum getiri ve kredi hesaplamalarında yer buluyor. 

Gayrimenkul İktisatçısı Ahmet Büyükduman’ın paylaştığı verilere göre, faiz oranlarının düşmesi konut fiyatlarının artmasına neden oluyor. Peki, bu ilişki nasıl işliyor?

Yatırımcı gözüyle konut değeri

Yatırımcı için konutun değeri, o konuttan elde edilecek gelecekteki kira gelirlerinin bugünkü değeriyle hesaplanır. Faiz oranı düştüğünde, gelecekteki kira gelirlerinin bugünkü değeri artar. Örneğin, yıllık yüzde 50 faiz oranıyla indirgenen kira gelirlerinin bugünkü değeri 96.823 TL olurken, faiz oranı yüzde 10’a düştüğünde bu tutar 114.693 TL'ye yükselir.

Bu basit matematik, yatırımcıların düşük faiz ortamında daha yüksek fiyatlarla konut alımına yönelmesine de neden olur. Büyükduman’ın modeline göre, yüzde 50 faiz oranında 1.936.460 TL olan hipotetik fiyat, faiz yüzde 10’a düştüğünde 2.293.860 TL’ye çıkabiliyor.

Kredi faizleri ve alım gücü

Faizlerin konut fiyatlarını artırmasının bir diğer nedeni de kredi faizlerinin alım gücünü doğrudan etkilemesi. Büyükduman’ın açıkladığı modelde, aylık geliri 100.000 TL olan ve bunun yüzde 30 ile taksit olarak ödeyebilecek bir ailenin, 30.000 TL aylık taksitle kullanabileceği kredi miktarı faiz oranına göre değişiyor. 1 milyon da birikimi olan ailenin alabileceği evin tutarı faize göre şu şekilde değişiyor:

Faiz yüzde 2,9 olduğunda aile 1 milyon TL kredi kullanabilirken, toplamda 2 milyon TL’lik bir ev alabiliyor.

Faiz yüzde 2’ye gerilediğinde, aynı taksitle kullanılabilecek kredi miktarı artarak aile 2,36 milyon TL’lik teklife çıkabiliyor.

Faiz yüzde 1 olduğunda ise ailenin mali yükü değişmeden, alım gücü yüzde 55 artıyor. 3,1 milyon TL'lik konut için teklif verebilir duruma geliyor.

Bu mekanizma, faiz oranları düştüğünde konut talebini artırarak ve fiyatların yükselmesine de neden oluyor.

Faiz düşerse fiyat yükselir

Faiz oranlarının düşmesi hem yatırımcıların daha yüksek fiyatları kabul etmesine hem de krediyle alım yapanların bütçesini genişletmesine yol açıyor. Bu iki dinamik birleşince konut fiyatları faizlerdeki düşüşle birlikte kaçınılmaz olarak yükseliyor.