Alım gücü düştü faizler yükseldi konut piyasası baskı altında kaldı
ABD’de ev fiyatlarının ve mortgage oranların yüksek seyretmesi, alım gücü yetersizliğiyle birleşince konut satışları geriliyor. Uzmanlar, yüksek fiyatlı konutların piyasasının aktif olduğunu ancak uygun fiyatlı konutların satışlarında zorluk yaşandığını vurguluyor.
ABD'de konut satışları, artan konut fiyatları ve yüksek mortgage (konut kredisi) faiz oranlarının etkisiyle azalırken, konut piyasasındaki toparlanma için faizlerin düşmesi bekleniyor.
Ülkede yüksek enflasyona karşı ABD Merkez Bankasının (Fed) izlediği sıkı para politikasından en çok etkilenenlerden biri konut piyasası oldu.
Yüksek konut fiyatları ve mortgage oranları, ülkede ev sahibi olmayı daha zorlu hale getirdi.
ABD'de son aylarda enflasyonda görülen soğuma sinyalleri ve işsizlikteki artış, Fed'in eylül ayında ilk faiz indirimine gidebileceğine dair beklentileri kuvvetlendirirken, mortgage oranlarındaki gerileme ve artan konut arzıyla gelecek aylarda konut piyasasında toparlanmanın görülebileceğine dair umutları artırdı.
Konut satışları dört aydır düşüşte
Ulusal Emlakçılar Birliğinin (NAR) verilerine göre, ABD'de ikinci el konut satışları, mevsim etkilerinden arındırılmış olarak haziranda aylık bazda yüzde 5,4 azalarak 3,89 milyona geriledi. Art arda dört aydır düşüş kaydeden konut satışları, mayısta aylık yüzde 0,7, nisanda yüzde 1,9 ve martta yüzde 3,7 azalmıştı.
Ülkede ikinci el konut satışları, haziranda geçen yılın aynı ayına göre de yüzde 5,4'lük düşüş kaydetti.
ABD Ticaret Bakanlığının verilerine göre, ABD'de yeni konut satışları da haziranda aylık bazda yüzde 0,6 azalarak Kasım 2023'ten bu yana en düşük seviyesine indi. Ülkede yeni konut satışları, yıllık bazda da yüzde 7,4 azaldı.
Analistler, konut satışlarındaki yavaşlamanın "satıcı pazarından" "alıcı pazarına" yavaş bir geçişe işaret ettiğini belirtti.
Fiyatlar rekor seviyede
ABD'de ikinci el piyasasında medyan konut fiyatları, haziranda yıllık yüzde 4,1 artarak 426 bin 900 dolar ile art arda ikinci ayda tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaştı.
Ülkede geçen ay satışa çıkan yeni konutların medyan satış fiyatı da 417 bin 300 dolar olarak kaydedildi.
Emlak sitesi Redfin'in verilerine göre, haziranda konut satışlarının üçte birinden fazlası liste fiyatının üzerinde gerçekleşti.
Analistler, rekor tazelese de konut fiyatlarında daha büyük bir hızlanmanın pek mümkün görünmediğini kaydederek, arz ve talep dinamiklerinin dengeli bir piyasa haline yaklaştığına işaret etti.
Konut stokunda artış
Ülkede son dönemde konut stokunda artış kaydedilse de stoklar tarihi standartlara göre düşük seyrini korudu. Konut stoku haziran ayı sonunda bir önceki aya kıyasla yüzde 3,1 artarak 1,32 milyona yükseldi.
Konut arzındaki artışa rağmen konut fiyatlarının yükselmeye devam etmesi dikkati çekti.
Borçlanma maliyetleri yüksek seyrini koruyor
ABD'de mortgage faiz oranları da yüzde 7'nin altına gerilemesine karşın 2021'in sonundaki seviyesinin iki katı üzerinde kalmaya devam ediyor.
Mortgage Bankalar Birliği (MBA) verilerine göre, 19 Temmuz ile sona eren haftada, 30 yıl vadeli mortgage (konut kredisi) için ortalama faiz oranı yüzde 6,82 ile şubat ayından bu yana en düşük seviyesine geriledi.
Mortgage oranlarındaki gerilemeye rağmen mortgage başvuruları da geçen hafta önceki haftaya kıyasla yüzde 2,2'lik azalış kaydetti.
Analistler, yüksek borçlanma maliyetlerinin artan konut fiyatlarıyla birleşmesiyle daha az alıcının konut satın alabildiğini kaydetti.
Konut alıcılarının faiz oranlarının daha da düşmesini beklediğini belirten analistler, mortgage oranlarının Fed'i tam olarak takip etmese de 10 yıllık tahvil faizlerinin mortgage oranlarının seyrinde etkili olduğunu, yatırımcıların enflasyonun hafiflediğine inanması halinde oranların düşeceğini aktardı.
Yabancılara konut satışı da 15 yılın en düşük seviyesinde
ABD'de yabancılara yapılan konut satışı da Nisan 2023'ten mart ayına kadar olan dönemde yıllık yüzde 36 azalışla 54 bin 300'e gerileyerek 2009'dan bu yana en düşük seviyesini kaydetti.
Bu dönemde yabancılar 42 milyar dolar değerinde konut satın aldı. Yabancıların konut yatırımı, söz konusu dönemde yüzde 21,2 düştü.
Yabancılara satılan konutların ortalama fiyatı 780 bin 300 dolarla, medyan fiyatı ise 475 bin dolarla bu zamana kadar kaydedilen en yüksek fiyat oldu.
Analistler, güçlü doların ABD'deki konutları yabancılar için çok daha pahalı hale getirdiğini, tarihsel olarak düşük konut stoku ve artan fiyatların da hem Amerikalı hem de uluslararası alıcılar için konut satışlarını kısıtlayan önemli faktörler olmaya devam ettiğini belirtti.
Satışlardaki yavaşlama "satıcı piyasasının" dengelenmesine yardımcı oluyor
Realtor.com Başekonomisti Danielle Hale, AA muhabirine, daha az sayıda alıcının haziranda konut alabildiğini söyledi.
Hale, "Yüksek konut fiyatları ve hala yüksek olan mortgage oranlarından kaynaklanan alım gücü yetersizliği, haziran ayında konut satışlarının gerilemesine neden oldu." dedi.
Satışlardaki yavaşlamanın birkaç yıl süren "aşırı satıcı piyasasının" ardından konut piyasasının daha dengeli bir hale yaklaşmasına yardımcı olduğunu anlatan Hale, Fed'in eylül ayında faiz indirimine gitme beklentisinin artmasıyla mortgage oranlarının da şimdiden gevşemeye başladığını aktardı.
Hale, "Fed'in nihai rotası gelecek verilere bağlı olacak. Ancak, Fed'in faiz indirimlerinin öncesinde ve sonrasında göreceğimiz mortgage oranlarındaki hafiflemenin, alıcılar için alım gücünü ve konut stokunu artırmasını, mortgage oranları düştüğünde faiz oranlarına bağlı ev sahiplerinin elleri eskisi kadar sıkı olmayacağından seçimlerini zenginleştirmesini öngörüyorum. Bu, konut satışlarındaki toparlanmayı destekleyecektir." diye konuştu.
Faiz oranları düşerse konut piyasasında tıkanıklık bir miktar hafifleyebilir
NAR Yardımcı Başekonomisti ve Araştırmadan Sorumlu Başkan Yardımcısı Jessica Lautz da "Konut alım gücü nedeniyle konut satışları durmuş durumda. Yüksek fiyatlı konutların piyasası aktifken, daha uygun fiyatlı konutların alıcıları, mortgage için hak kazanmakta ve konut fiyatlarının arttığı bir dönemde konut satın almakta zorluk yaşıyor." ifadesini kullandı.
Piyasadaki daha pahalı konutların standart konut fiyatlarını yukarı çektiğini belirten Lautz, mevcut alıcı havuzu dar olmasına rağmen geçen ay konutların yüzde 29'unun liste fiyatının üzerinde satıldığına işaret etti.
Lautz, "Konut stoku tarihi düşük seviyelerin üzerinde olsa da alıcıların seçebileceği stoklarımız hala sınırlı." değerlendirmesinde bulundu.
Mortgage piyasasında dalgalanma etkisi olur ve faiz oranları düşerse konut piyasasındaki tıkanıklığın bir miktar hafifleyebileceğini vurgulayan Lautz, yüksek faiz ortamında evlerini satamayan veya satmak istemeyen potansiyel satıcıların bunu gerçekleştirebileceğini, piyasanın dışında kalan bazı alıcıların ise uygun fiyatlı seçenekler oluştuğunda tekrar piyasaya girebileceğini ifade etti.
