Yeni malik ve kiracı arasındaki hukuki durum

AV. EGE DEMİRALP

Uzman Arabulucu

Borçlar Hukuku’nda, sözleşme yapma hürriyeti kural olmakla birlikte, bunun da bazı istisnaları vardır. Kanun koyucu bazı durumlarda sözleşme yapma zorunluluğu öngörmüş olabilir. Bu gibi durumlarda sözleşme yapılmaz ise yapılan işlem hukuki sonuç doğurmayacaktır.

Taşınmaz, kiralayan malik tarafından, kiracıyla aralarındaki kira sözleşmesinin devamı esnasında bir üçüncü kişiye devredildiğinde, devir alan bu üçüncü kişi/ yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Anılan düzenlemenin kiracının önceki malik ile aralarındaki kira sözleşmesinden kaynaklanan hakkını yeni malike karşı da ileri sürebilmesini sağlamak kiracıyı yeni malik karşısında korumaktır. Bu durumda, kiralayan (önceki malik) ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi, doğurduğu tüm hak ve borçlar ile birlikte yasa gereği, aynı şekilde yeni malike geçmektedir. Bu durumda sözleşme serbestisi aşırı ölçüde sınırlandırılmış olmaktadır. Yeni malik ile kiracı arasında önceden var olan sözleşme geçerlidir ve devam etmektedir. Taşınmazı, kiracı ile var olan kira sözleşmesini bilerek satın alan yeni malik ve kiracı arasında sözleşme kendiliğinden kurulmuş olur. Sözleşmenin devam etmesini istemeyen kiracı, taşınmazı tahliye edebilir. Aksi takdirde eski sözleşme ile bağlı olmaya devam edecektir. Yeni malik açısından da şayet kiracılı taşınmazın mülkiyetini devralmak istiyorsa sözleşmeye taraf olmak yönünde de zımnî bir kabulünün bulunduğu varsayılır.

Borçlar Kanunu; sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur demektedir. Bu nedenle kiracının kira ilişkisini devam ettirmek için herhangi bir bildirimde bulunmasına gerek yoktur.

Kiralayanın Borçlar Kanunu’na göre ihtiyaç nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açabilmek hakkı bulunmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesinin 2. fıkrasına göre ise, kira sözleşmesi “Şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir” denmektedir. Aynı esasın, binanın sağlığı ve güvenliği için zorunlu olan hâller dışında yeniden imar ve inşa sebebine dayalı olarak tahliye dâvası açamaması noktasında da geçerli olduğu belirtilmektedir. Görüldüğü gibi kira sözleşmesinin tapuya şerhi, konut ve işyeri kiralarında yeni malikin feshi ve olağanüstü sebeple feshin önüne geçmektedir.