Yatırım fonunun yatırım yapacağı ülkede aradığı 16 kriter

Mehmet Zafer BAYSAL

Urban Land Institute (ULI) Türkiye Başkanı / DAP Yapı Genel Müdürü

Türkiye, sunduğu yatırım fırsatlarıyla ve umut vaat eden potansiyeli ile her sektördeki yatırım çeşitliliğiyle yıllardır uluslararası yatırım fonlarının radar ekranında yer almaya devam ederek gelişmekte olan ülkeler arasındaki avantajlı konumunu ve bu yatırımlardan aldığı aslan payını muhafaza etmekte. Yabancı bir yatırım fonu başka bir ülkeye yatırım yapma kararı alırken ilk etapta; “Getiri beklentisi, Güven/Huzur/Ekonomik İstikrar, Güvenirlik, Gelişmişlik seviyesi, Global Rekabet Endeksi”ndeki yeri, Gelişme potansiyeli, Gelişme hızı, Genç bakış, Gerçekçi bakış/Gerçeklerle yüzleşme, Jeopolitik konum, Global trendler/Akımlar, “Gündemin güncel konuları ve yatırım parametreleri, Giriş likiditesi için çıkış likiditesi derinliğinin muhafaza edilmesi, Yeşile duyarlılık, ülkede yaşayan insanların Gözlerindeki Işıltı ve Yaşam Sevinci” başlıkları altında 16 kriter değerlendirmekte. Sanayide verimliliği arttıracak Sanayi 4.0’a geçiş ve üretimde Ar-Ge’ye daha fazla bütçe ayrılmasının teşvik edilmesi, iş gücüne ilişkin yapılan reformlarla COVID-19 sonrası uzaktan çalışmaya ilişkin yaygın düzenlemeler, yüksek teknoloji yatırımlarının ülkeye cezbedilebilmesi ve dijitalleşmeye daha hızlı geçiş için gerekli teşviklerin 15-20 yıl gibi sürelerle yabancı yatırımcılara verilebilmesi, yurt dışı iletişim, algı, lobi stratejilerinin çok iyi belirlenmesi ve küresel ölçekte yabancı yatırımcıları cezbedecek ikna edici mesajların nokta atışı yabancı yatırımcıların karar mercilerine verilmesi çok değerli geri dönüşler sağlayacak ve ülkemizin potansiyeline paralel direk yabancı sermayeyi (FDI-Foreign Direct Investment) cezbetme gücünü katlayarak artıracaktır.

Ülkemiz benzersiz jeopolitik konuma, genç ve dinamik bir nüfusa ve güçlü bir ekonomiye sahiptir. Pek çok Avrupa ülkesi yaşlanırken ülkemiz ortalama 32 yaşındaki genç nüfusu ile ve gençlerimizden aldığı enerji ve onların gözlerinizdeki ışıltı ile yarınlarına güven ve umutla bakabilmekte ve hızla büyümektedir. Hedeflerimizi gerçekçi ama ulaşılması zor, meydan okuyucu hedefler olarak belirler ve dünyayı sarsan pandemiye rağmen umudumuzu hiç kaybetmeden o hedeflerin peşinden yılmadan koşarsak, yarınlar gençlerimizin ve ülkemizin her bir ferdinin olacaktır.

Yatırım fonlarının “16G analizi”

1. Getiri Beklentisi: Yabancı yatırım fonlarının yapacakları yatırımın içsel verimi (IRR-Internal Rate of Return) ilk göz önüne aldıkları en önemli faktör olmakla beraber tek başına belirleyici değildir ve yazının devamında yer alan diğer 15G faktörünün de olumlu olması halinde yatırım kararları uluslararası yatırım komitelerince alınabilmektedir. Fakat her halükarda yabancı yatırımcı kendi ülkesinde yapacağı yatırımlarda yüksek risk almadan yabancı para bazında elde edebildiği getiriyi (Örneğin İngiltere’de İngiliz Sterlini bazında %15 içsel verim elde edebilirken) belli bir risk primi ile artırmadan ve daha yüksek bir getiri sağlayabileceğini öngörmeden (Örneğin Venezuela’da %25 IRR ile) yurtdışında herhangi bir yatırım kararı almayacaktır. Türkiye’de yıllık %15 getiri elde edebilen bir yatırımcının aynı getiri oranıyla Afrika’da yatırım yapma kararı almakta tereddüt etmesi gibi bir örnekle de bu madde açıklanabilir.
2. Güven/Huzur/Ekonomik İstikrar: Ekonomik güven ve tüketici güven endeksleri, sanayi üretiminde yeni siparişler, perakende güven endeksleri, enflasyonun seyri, döviz kurlarının seyri ve istihdamın seyriyle işsizlik oranlarının seyriyle ilgili analizleri, değerlendirmeleri ve geleceğe dönük beklentileri kapsar.
3. Güvenlik: Ülkede can-mal güvenliği sorunu olup olmadığı, asayiş-terör olaylarının yaşanma sıklığı, ülkede yağma riski olup olmadığı, yakın bir savaş riski olup olmadığı, sınır ötesi güvenlik sorunu olup olmadığı, yatırım yapılacak ülkenin en büyük güvenlik tehditlerinin neler olduğu ve bunların nasıl yönetildiği ve ülkenin caydırıcı gücü olup olmadığı gibi sorulara cevapların arandığı, ülkede güvenlik sorunu olup olmadığına dair bir analizdir.
4. Güvenirlik: Hukuk ve adalet alanlarındaki güvenirlikle ilgili olduğu kadar ekonomik güvenirliği(ki yurt dışı kredilendirme kuruluşlarının ülke kredi notu değerlendirmelerini kapsar), güvenilir yerli ortak bulabilme potansiyelini, ani devletleştirme ve el koymaya karşı varlık ve yatırım güvenirliğini, uluslararası hukuk anlaşmalarının yaptırımını tanıma ve uluslararası hukuk güvenirliği şemsiyesi altında uluslararası yatırımların korunup korunamadığına dair değerlendirmeleri içeren pek çok alt bileşenden oluşan bir analizdir.
5. Gelişmişlik seviyesi: Yabancıların yatırım kararı almalarında yatırım yapılacak ülkenin “Gelişmişlik Seviyesi” bir başka önemli faktör olup gelişmiş ülkelerde yoğun yatırımcı rekabeti, düşük risk primleri ve daha sıkı kurallar ve yatırım yapma prosedürleri getirilerin de nispeten düşük gerçekleşmesine sebep olurken daha yüksek getiri beklentisinde olan yatırımcılar fırsatların daha fazla olduğu ama buna paralel olarak yüksek risk ve yüksek getirilerin olduğu Gelişmekte olan Ülkelere(Emerging Markets) yönelmektedirler.
6. Global Rekabet Endeksi’ndeki yeri: Yatırım yapılacak ülkenin “Global Rekabet Endeksi”ndeki yeri yatırım kararlarında belirleyici olan bir başka göstergedir. Dünya Ekonomik Forumu tarafından yayınlanan “Küresel Rekabet Edebilirlik Endeksi 2019 Yılı Raporu”nda rekabet gücü sıralamasında 141 ülke arasında Singapur, ABD, Hong Kong, Hollanda, İsviçre, Japonya, Almanya, İsveç, İngiltere ve Danimarka sırasıyla ilk 10 sırada yer alırken ülkemiz 61. sırada yer almaktadır. Bu endeksi etkileyen faktörler ise Etkinleştirici Çevre (Kurumsal Yapılanma, Altyapı, Bilgi ve İletişim Teknolojileri, Makroekonomik Ortam), Beşeri Çevre (Sağlık, Beceriler), Piyasalar (Mal Piyasası, İşgücü Piyasası, Mali Sistem, Pazar Büyüklüğü) ve İnovasyon Ekosistemidir (İş Dünyasının Dinamizmi, İnovasyon Kabiliyeti)
7. Gelişme potansiyeli: Yatırım yapılacak ülkenin “Gelişme Potansiyeli” ise genç ve dinamik nüfus, demografik yapı, nüfus artış hızı, kentleşme oranı, hane halkı ortalama nüfusu, hane halkı borçluluk ve tasarruf oranı, satın alma gücü paritesi gibi kriterleri içeren bir analizdir.
8. Gelişme hızı: Bir ülkenin yıllık sürdürülebilir büyüme hızı, uluslararası rekabet gücü sıralamasında üst sıralara çıkabilme potansiyeli, ucuz işçilik ile rekabet gücü, verimlilik, COVID-19 sonrası hangi sektörlerin nasıl etkileneceği, Sanayi 4.0’dan Toplum 5.0’a COVID-19 sonrası Kuantum Sıçraması ile geçiş yapabilme potansiyeli, yeni teknoloji icat etme, Ar-Ge kapasitesi ve dijitalleşmeye adaptasyon gücü, yeni patent sayısı ve bunun gibi pek çok unsurlarla ölçümlenen ve yıllara sari yatırımlarda en çok dikkate alınan faktörlerden biridir.
9. Genç Bakış: Ülkenin Y ve Z kuşaklarının nüfus içerisindeki payı, bu kuşaklara mensup kitlelerin neler istediği ve bunun yabancı yatırımcılar için ne gibi fırsatlar ve yaratıcı çözüm imkanları sunduğu, genç kuşakların COVID-19 sonrası nasıl bir yaşam tarzı öngördüğü şeklindeki analiz ve değerlendirmeleri kapsar.
10. Gerçekçi bakış/Gerçeklerle yüzleşme: Yabancı yatırımcı yatırım yapacağı ülkedeki sorunlara bakarak o ülkede işler iyiye gidecek mi gitmeyecek mi sorusunun cevabını şu 3 soruda arar;

- Sorunun tespiti için sordukları soru: Karar vericiler problemin farkında mı?

- Çözüm/Strateji için Soru: Ülkeyi yönetenler sorunu nasıl çözeceğini teknik, bilimsel ve akademik olarak biliyor mu? Gerekli enstrümanlar var mı?

- Uygulama için soru: Ülkedeki hükümetin sorunu çözecek enstrümanları kullanacak gücü, cesareti, ve siyasi bedeli ne olursa olsun bunu göğüsleyecek kararlılığı var mı?

Örneğin COVID-19 salgını ile mücadelede ülkelerin başarı karneleri kıyaslandığında yukarıdaki bu 3 soru her bir ülke için tek tek sorulup cevaplanabilir ve gururla ifade ediyorum ki ülkemiz bu sorulara verilecek cevaplar konusunda çetin bir sınavı geride bırakmıştır ve örneğin turizm sektöründe, havalimanlarımızda, uçaklarımızda, otellerimizde ve gastronomi sektöründe restoranlarımızda çok önemli tedbirler alınarak COVID-19’a güvenli havalimanı/otel/işletme sertifikasyonları ilgili bakanlıklarca yapılan denetimler sonucu verilmiş ve turistleri güvenli bir şekilde cezbedecek düzenlemeler yapılarak dünyaya duyurulmuş ve bu konuda Türkiye dünyada öncü olmuştur.

11. Geopolitics (Jeopolitik konum): İdeali komşularla istikrarlı ve birbirini büyüme yönünde karşılıklı besleyen ve destekleyen yapıcı dış politikalar üreten sıfır sorun ve yüzde yüz dost ve komşu ülke ilişkileri etkileyen faktörler: İklim, topografi, demografi, doğal kaynak zenginliği, coğrafi konum, ekonomik güç, devlet şekli, yönetim şekli, rejim, dış politika, ordu ve savaş gücü, enerji kaynakları, komşularla ilişkiler(dostane/hasmane), göçmen sorunu yaşıyor mu, yaşatıyor mu, komşularını ikna edici ve beklentilerini yönetecek kalıcı ve sürdürülebilir dış politika ve stratejileri var mı, savaş ve sınır ihlali riskine sebebiyet verme olasılığı nedir, NATO üyeliği, AB üyeliği, OECD ve diğer çapa görevi görecek paktlara üyeliği var mı gibi faktörler ve bu soruların cevapları ülkenin bulunduğu jeopolitik bölgenin nereye doğru evrileceği konusunda çok ciddi ipuçları taşır ve o ülkeye ilişkin yatırım tezi ve stratejisi geliştirirken yol gösterip yatırımcılara fikir verir.
12. Global Trendler/Akımlar: Ülkeler COVID-19 sonrası içe kapanıyor, ulusalcılık ve korumacılık artıyor, Trump’ın 2. Dönemi sonrası Biden/Harris yönetimindeki Amerika ve küreselciler hegamonyasında Çin-ABD Ticaret Savaşı’nda geri adımlar atılacak mı, Çin’e ABD’nin açacağı COVID-19 davası, Dünya Sağlık Örgütü’nün öngörüsüzlüğü, FED’in bilançosunu 2 kat büyüterek piyasaları likiditeye boğması ve buna rağmen gelişmekte olan piyasalardan sermaye çıkışları, hem ABD hem AB’de radikalleşen milliyetçi akımların yaygınlaşması, düşük emtia ve petrol fiyatlarından yükselen Emtia ve Petrol fiyatlarına geçişin küresel ticarete ve büyümeye etkileri, COVID-19’un dünya ticareti ve ekonomisindeki daraltıcı ve baskılayıcı etkileri gibi seyahat kısıtlamaları ve karantina uygulamalarının ülkelerin kapanma ve aşı politikalarının yatırım kararlarının alınmasında ertelemelere ya da iptallere sebebiyet verebilecek faktörlerin analiz ve değerlendirmelerini kapsayan bir başlıktır.
13. Gündemin güncel konuları ve yatırım parametreleri: Yatırım yapılacak ülkenin beka sorunu yani ülkenin coğrafi bütünlüğüne yönelik dış tehditler, politik istikrar ve orta-uzun vadeli öngörülebilirlik, ülkenin döviz rezervleri, kurların seyri ve bütçe fizibilite yapma açısından öngörülebilirlik, bankalardan orta ve uzun vadeli uygun koşullarda borçlanma imkanları, şeffaflık ve hesap verilebilirlik, haksız rekabete ilişkin kanun ve uygulamalar, sık mevzuat değişikliklerine gidilip gidilmemesi ve yabancı yatırımcılara verilen mevzuat değişikliği garantileri (Çin’de 10 yıl, İngiltere’de 20 yıl, Malezya’da 30 yıl) gibi pek çok unsur bu başlık altında sayılabilir.
14. Giriş likiditesi için çıkış likiditesi derinliğinin muhafaza edilmesi: Yabancı fon/yatırımcı sayısının artırılabilmesi için özellikle kapalı uçlu yatırım fonlarının tüzüklerinde belirledikleri yatırım vadelerinin sonlarında yatırımlarını yerli/yabancı başka fonlara/yatırımcılara satıp likide edip karlarını yurt dışındaki yatırımcılarına dağıtabilmeleri için yurt içinde bu yatırımları satın alabilecek sayıda, nitelikte, derinlikte yerli ve/veya yabancı yatırımcı mevcut değilse yabancı fonlar ve yatırımcılar çıkış likiditesi sığlığı ya da yetersizliği nedeniyle o ülkeye yatırım yapmaktan imtina ederler. Bu durum borsada derinliği ve yüksek işlem hacmi olmayan hisse senetlerine yerli ve yabancı yatırımcıların ilgi göstermemesi gibi basit bir örnekle de izah edilebilir. Bu nedenle ülkeye geçmişte yatırım yapmış olan ve mevcutta halen yatırımcı statüsünü korumakta olan yabancı yatırımcıların o ülkeye ilişkin yatırım iştahları, geçmişteki yatırımlarından elde ettikleri getirilerin tatminkârlığı ve bu yatırımcıları ürkütebilecek her türlü sık ve ani mevzuat değişikliklerinden kanun yapıcıların mümkün olduğunca uzak durması ve geçmişte verilen kazanılmış hakların yatırımcılar açısından muhafaza edilebilmesine aşırı hassasiyet gösterilmesi hayati önem arz etmekte ve yatırım kararlarının alınmasında çok detaylı şekilde irdelenen bir faktör olarak yatırım tezlerinde yer almaktadır.
15. Going Green (Yeşile duyarlılık): Çevresel ve sosyal sorumluluk bilinciyle yeşile saygılı, doğaya saygılı, insana ve gelecek kuşaklara saygılı, mesleğe ve meslek etiğine saygılı yapılaşma, entegre ulaşım ve mobilite çözümleriyle akıllı kentleşme ve maksimum sürdürülebilirlik döngüsü içerisinde yer alan projeler ve yatırımlar çok daha avantajlı şartlarla ucuz ve daha uzun vadeli finansman kaynaklarına ulaşabilmekte idi. Şimdilerde ise çevresel ve sosyal yönetişim (ESG-Environmental and Social Governance) manifestoları imzalamış bulunan ve finansal fizibiliteye eşdeğer ağırlıkta bakılarak değerlendirilen parasal olmayan çevreci ve sosyal etki analizli faktörlere göre yatırım yapacaklarını ve mevcut yatırımlarını da ESG uyumlu hale getireceklerine dair yatırım esaslarını tüzüklerine sokan ve bu sahadaki yatırımlara küresel ölçekte trilyonlarca dolar ayırmış olan uluslararası yabancı yatırımcıların bugüne kadar baktıkları kriterler sadece LEED, BREAM sertifikası gibi yeşil bina sertifikaları iken artık çok daha ötesi kriterler ve çok detaylı sosyal etki analizleri de içeren yatırım yapma kuralları ve hatta anayasaları devreye girmiş olup bu faktörleri öncelemeyen yatırımlar yabancı yatırımcıları ileriki günlerde cezbedemeyeceklerdir.
16. Toplumun yaşam sevinci: Yabancıların bir ülkede yatırım kararı almalarında ülke insanının “Gözlerindeki Işıltı ve Yaşam Sevinci”de oldukça etkili bir görsel analiz aracıdır ve yabancı yatırımcılar ülkenin sokaklarında yürüyerek çarşılarında pazarlarında gezerek bu analizi yapmayı da ihmal etmezler ve algı gerçektir, gerçeğin ne olduğu ise görecelidir ve bu fonların yetkilileri gördüklerine inanırlar bu nedenle kendilerine refakat eden vatanını seven mihmandarların kıvrak zekası ile yapacağı olumlu saptamalar ve ülkenin dinamizmine ve yaşam sevincine dair göstereceği yerler de hayati önem arz etmektedir.