Yaklaşan konut ve kira krizinde köprüden önceki ‘son çıkış’ mı?

Merkez Bankası Başkanı Sayın Fatih Karahan, 8 Ağustos’ta kamuoyuna açıkladığı yılın üçüncü enflasyon raporunda “Geçmiş enflasyona endeksleme davranışı güçlü olan hizmetler sektöründe, ataleti yüksek olan kira kalemi öne çıkmaya devam etmiştir” diyor. Çünkü Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Temmuz ayı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ana harcama grupları arasında ‘Konut’ başlığının karşısındaki aylık fiyat artışı yüzde 8,08 ve yıllık yüzde 98,48 yazıyor.

Aynı ay itibariyle TÜFE (genel enflasyon) aylık ve yıllık, yüzde 3,23 ve yüzde 61,78 görünüyor. Yani ‘Konut’ başlığı altındaki fiyatlar aylıkta genel enflasyonun neredeyse 2,5 katı, yıllıkta da yüzde 50’den fazlası kadar artmış. Konut Ana Harcama Grubu’nun, TÜFE içindeki payı yüzde 14,2’dir.

Peki, bu grubun içinde hangi kalemler var? ‘Kira, badana boya, yer ve duvar döşeme, pencere (PVC), sıhhi teçhizat, su, elektrik, doğalgaz, tüp gaz, kömür ve odun’ var. Her ay ödenen kalemler, kira ve abonelikler olduğuna göre durum kira açısından daha da vahim. Zaten kiranın bir ailenin aylık gelirinin toplamının neredeyse yarısını götürdüğünü bilmeyen kalmadı. Bu arada aileler açısından konut meselesinde sadece ‘kira’ sorununu konuşabiliyoruz. Çünkü reform niteliğinde akılcı çözümler uygulanmadıkça, orta ve dar gelirli aileler için ‘konut satın alabilme’ ihtimaline dair umutlar çift haneli yılların ötesinde mümkün görünüyor.

Teşhis hatalı, önlemler hastayı öldürecek

Konut ve kira meselesindeki ‘acıklı tablo’ konuşulurken sözler her defasında dönüp dolaşıp ‘inşaatın lanetlenmesine ve her yerin betonlaşmasının ne katar da kötü olduğuna’ saplanıp kalıyor. Ardından ev sahiplerinin tamamına yakınının çok kötü insanlar, birden fazla konutu olanların büyük şeytan oldukları sahip olduğu ikinci dairesini kiraya vermeyenlerinse vatan hainliği vurgulanıyor. Aslında her kiracının oturduğu eve para yatırmış ‘gayrimenkul yatırımcısı’ lanetlenmiş oluyor ve şöyle çareler sıralanıyor: 

- İkinci konutu almak zorlaştırılsın, kredi verilmesin, ekstra vergi getirilsin. 

- Bir vatandaş evini boş tutuyorsa (gelir elde etmediği halde) gelir vergisi versin.

- Konuta ve kiraya tavan fiyat uygulansın. 

- Konutunu satana da daha yüksek gelir vergisi uygulansın.

- Yabancıya konut satılmasın (zaten artık almıyorlar).

Bunlar ve benzer öneriler medyada günlerce haber içeriği oluyor. Hayatında tek katlı bir konut bile üretmemiş iktisat hocalarımız ve işi gücü komisyon almaktan ibaret emlakçılar televizyon ekranlarında ‘konut ve kira konusunda kanaat önderi’ olarak ahkâm kesiyor, bu tuhaf önerileri kafalara yerleştiriyor. Evi olmayan, olma umudu da kalmamış ve zaten kiradan bezmiş vatandaşlarımız da bu önerileri duyunca ferahlıyor hatta seviniyor. Konutlara ek vergiler yüklenirse, tavan fiyat konulursa fiyatlar düşer, evler daha ucuza kiraya verilir sanıyor ya da birden fazla evi olanlar evlerini yarı fiyatına satar o da alabilir sanıyor. 

Oysaki konut fiyatlarının ve kiraların normalleşmesi için ‘vergili, fiyat sınırlamalı’ önerilerin tamamı durumu ‘evi olmayanlar aleyhine’ daha da kötüleştiriyor. Çünkü konut fiyatlarında ve kiralardaki yükselişin temel sebebi konut arzının (üretimin) yarıya düşmüş olmasıdır. Bu öneriler gayrimenkul yatırımcısı vatandaşları (yabancılar da dahil) konut almaktan caydırıyor, onlar artık başta ülkelerden konut alıyor ve bizim kiracıların oturabileceği kiralık konut arzı zincirleme düşüyor. Satışta iyice zorlanan inşaatçı doğal olarak daha az konut üretiyor. 

Ülkemizde şu anda en fazla konut üretimi deprem geçirmiş illerimizde yapılıyor. Onların tek fonksiyonu toplam konut stokunda depremler nedeniyle eksilmiş konutların yerine yenilerin konulmasından ibaret, yani genel konut arzına bir katkıları yok. Konut ve kira talebinin çok yüksek olan İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Antalya gibi büyük illerimizde konut üretimi önceki yıllara göre çok düşük. Kentsel dönüşüm hızlandıkça ‘kiralık konut talebi’ de artacak ki bunun ne anlama geldiğini söylemeye gerek yok. Yani olmayan hiçbir ürünün fiyatı düşmez, talep artıyorsa daha da yükselir. Bana göre yaklaşan konut ve kira krizinde köprüden önceki son çıkıştayız.

Problem nasıl çözülür?

1- Siyaset ve bürokrasi ‘barınma krizini’ hafife almaktan vaz geçmeli. İnşaat sektörüne bakış açısı değişmeli. 

2- İnşaata ve gayrimenkule yeni yükler, engeller getirilmemeli. Genel piyasayı bozacak adımlar geri dönülmez yaralar açabilir. 

3- Dar gelirli vatandaşlara dönük sosyal konut üretiminde reform yapılmalı, merkezi idare ve belediyeler arsa üretmeli, bu arsalarda uygun koşullarla satılabilir ve kiralanabilir sosyal konutlar inşa edilmeli.

4- Kamu özel sektör ortaklığı (KÖİ) modelleri ve proje GYO’lar ile özel sektörün hem genel piyasa için hem de dar gelirli vatandaşlar için ‘sosyal konut üretimi ve kiralaması’ sağlanmalı.

5- Kentsel dönüşümün hızlanması için devletin fonksiyonu ve finansman imkânları yeniden ele alınmalı. Önceleri vatandaş nazlanıyordu şimdi ise inşaat sektörü finansman ve satış riski yüzünden yaşanmış depremlere rağmen isteksiz.