Vergi paketinde gayrimenkullere yönelik düzenlemeler ve öneriler

Mustafa Ak

Vizyon Şirket Ortağı

Yerel seçim sonrasında beklenen tasarruf paketi peyder pey yürürlüğe alınıyor. Yine bu aylarda beklediğimiz vergi paketinde artık son düzlüğe girildi. Yakın zamanda kapsamlı bir vergi torbasıyla tanışacağız.

Bu torbanın önemli bileşenlerinden birisini gayrimenkullere yönelik vergi düzenlemeleri teşkil edecek gibi görünüyor. Yakın zamanda kurumlar ve Katma Değer Vergisi kanunlarında gayrimenkullerle ilgili istisnaları daraltan düzenlemeler yapıldı. Bu düzenlemelerin devamının geleceği anlaşılıyor.

Bu yazımızda gayrimenkullerle ilgili olası vergisel düzenlemeleri ve bunlara ilişkin değerlendirmelerimizi kaleme aldık. 

Gayrimenkullerde yürürlükten kaldırılan istisnalar 

Gayrimenkullerde yakın zamanda iki önemli istisna/avantaj yürürlükten kaldırıldı. Şirketlerin aktifinde 2 yıldan fazla süreyle yer alan taşınmazların satışında uygulanan %50 kazanç istisnası 7456 sayılı Kanun’la kaldırıldı. Benzer durumdaki taşınmazların teslimlerinde uygulanan KDV istisnası da aynı kanunla kaldırıldı. 15.07.2023 tarihinden önce aktifte bulunan taşınmazların tesliminde KDV istisnası uygulanabilecek, kurumlar vergisi kazanç istisnasında ise istisna oranı %50 yerine %25 uygulanacak.

Diğer taraftan aynı kanunla işletmelerin aktifinde kayıtlı bulunan taşınmazların kısmi bölünme yolu ile vergisiz bir şekilde başka kurumlara devri 01.01.2024 tarihinden itibaren kaldırıldı.   

Vergi paketinde yer alacak olası gayrimenkul düzenlemeleri 

- Değer artış kazancı istisnasının kaldırılması

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80/6 maddesine göre ivazsız iktisap edilenler hariç gayrimenkullerin beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Değer artış kazancı hesaplanırken gayrimenkulün iktisap bedeli Yİ-ÜFE oranında endekslenmekte, safi kazanca bu şekilde ulaşılmaktadır. Beş yıl elde tutulup satılan gayrimenkullerden vergi alınmamaktadır.

Örneğin 2017’de 1 milyon TL’ye alınan bir konut 2023 veya 2024 yılında 30 milyon TL’ye satılırsa aradaki kazanç vergi dışı.

Mevcut maddenin değişme ihtimali yüksek. Yeni düzenlemeye göre 5 yıldan fazla elde tutulsa dahi gayrimenkul satışları gelir vergisine tabi olacak. Burada birkaç farklı model tartışılıyor. Birinci model kademeli vergilendirme. Bu gayrimenkulün ikinci yılda satılması ile onuncu yılda satılmasının farklı oranda vergiye tabi olması demek. İkinci model eşit vergi alınması. Buna göre gayrimenkul hangi yıl satılırsa satılsın aynı kurallarda vergiye tabi olacak. Maddenin hali hazırda gayrimenkul sahibi olanlara uygulanıp uygulanmayacağı veya bu kişilere belli oranlarda istisna tanınabileceği tartışılıyor.

Bu düzenleme yapılırken “hukuki güvenlik ilkesi” doğrultusunda kanun yayımlandığı tarihten önce iktisap edilen gayrimenkullerin kapsam dışında bırakılması uygun olacaktır. Gelir etkisi nedeniyle bu uygulanamayacaksa en azından yürürlük tarihinden önce satın alınan gayrimenkuller için belirli oranlarda istisna uygulanabilir.

Öte yandan maddede yer alan endeksleme uygulamasına da dokunmak gerekebilir. Gayrimenkulün elden çıkarılmasında iktisap bedeli, iktisap edildiği tarihten itibaren Yİ-ÜFE oranında artırılmaktadır. Halbuki günümüzde projeden/arsa aşamasında satışlar yaygın. Gayrimenkuller genellikle ödemelerden sonraki bir tarihte hatta ödemeler bittikten sonra iktisap ediliyor. Bu nedenle endekslemeyi, gayrimenkul için yapılan her bir taksit tarihinden başlatarak yaptırmak safi kazancın tespitinde önemli bir dokunuş olacaktır. 

Gayrimenkul satışlarında ekspertiz zorunluluğu

Gayrimenkul alım-satımında ödenen tapu harçları için ekspertiz raporu zorunluluğu getirilmesi gündemde. Bu konuda da uzun zamandır çalışma yürütüldüğünü biliyoruz. Daha önce bazı torba tasarılarda gündeme gelen bu konunun artık bu torbaya girmesi beklenebilir.

Bu düzenleme esasında birkaç vergi türünü birden ilgilendiriyor. Birincisi tapu harçları. Tapu harçlarında matrah belediye rayicine göre belirleniyor. Bu bedeller genellikle piyasa fiyatlarının altında olduğundan burada bir tapu harcı kaybı olduğu doğru. Ancak gayrimenkul devirlerinde tapu harcı oranının oldukça yüksek olduğunu unutmayalım. Bu oran alıcı ve satıcından ayrı ayrı yüzde iki olmak üzere toplamda yüzde dört.

Örneğin belediye rayiç bedeli 7 milyon TL olan gayrimenkulün toplam tapu harcı 280 bin TL. Eğer bu gayrimenkulün ekspertiz bedeli 20 milyon TL ise ve matrah ekspertiz değerinden düşük olmayacaksa yeni tapu harcı 800 bin TL olacak. Ekspertiz sonrası matrahlarda ciddi bir artış olacağından bu maliyeti düşürmek için harçların en azından ilk etapta yarı yarıya düşürülmesi düşünülebilir.

Bu düzenlemenin ikinci etkisi gelir ve kurumlar vergilerinde görülecek. Gayrimenkul satış bedellerinin yükselmesiyle gelir ve kurumlar vergisi matrahlarının yükselmesi beklenebilir. Alıcı ve satıcının her ikisinin de mükellef olduğu senaryoda kazanç peşin beyan edilecek ancak maliyet amortisman yoluyla yıllar içinde giderilecek.

Öte yandan özellikle küçük ve orta ölçekli inşaatlardaki kayıt dışılık nedeniyle bu alanda gerçekte elde edilenden fazla bir karın beyan edilmesi söz konusu olabilir. Bu nedenle tüm sektör bileşenlerinin kayıt içine alınması ve belge/kayıt düzeninin kolaylaştırılması faydalı olacaktır.
Düzenlemeden etkilenecek üçüncü vergi türü KDV’dir. Bu düzenleme beyan edilen KDV’leri de artıracaktır. Alıcının mükellef olmadığı durumda ciddi bir KDV geliri artışı beklenebilir. Bu gelişmeyle birlikte ev fiyatlarının yükselmesi de olasıdır. Bu nedenle konut satışlarında KDV oranında -en azından sosyal projelerde- indirim gündeme gelebilir.

Dördüncü vergi emlak vergisi. Bu vergide de güncelleme belediye rayiçleri üzerinden yapılmaktadır. Yeni düzenlemeyle birlikte emlak vergilerinin ve emlak vergisi hasılatının artması beklenebilir.

Gayrimenkul satışlarında ekspertiz uygulamasına geçilmesini önemli bulmaktayız. Ancak bu düzenleme çok sayıda vatandaşı ve vergi türünü ilgilendirdiğinden mümkünse geçiş süreci kademeli olmalıdır. Mesela ekspertiz değerinin belirli bir yüzdesi alınarak daha sonra bu oran artırılarak düzenleme yapılabilir. 

Konut kirası istisnasının kaldırılması

GVK 21.maddeye göre konutların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 33 bin TL’si (2024) gelir vergisinden müstesnadır. Bu istisnanın kaldırılmasının gündemde olduğu anlaşılıyor. Bunun yerine gayrimenkul brüt kira hasılatından indirilen %15 götürü giderin kaldırılması da gündemde.

Düşük kira gelirlerinde istisna tutarı önem arz etmektedir. Asgari ücretten vergi alınmamaktadır. Burada da istisna tutarının altında gelirin vergi dışında bırakılması makuldür. Bu nedenle bu alanda götürü giderin kaldırılması ya da düşürülmesinin daha uygun olacağını değerlendiriyoruz.

Artırımlı tapu harcı ve/veya emlak vergisi

Birden veya ikiden fazla evi olanlarda tapu harçları ve/veya emlak vergilerinin artırımlı uygulanması gündemde.

Yukarıda bahsedilen ekspertiz uygulaması hayata geçerse örneğin 2’den fazla evi bulunan kişilerden evlerin değerine göre belirli tutarı aşanlarda vergi oranı artırımlı uygulanabilir.

Bu aşamada vergi gelirleri açısından kayda değer etki yaratmayan değerli konut vergisinin vergide sadeleşmeye de hizmet etmesi açısından kaldırılması düşünülebilir.

GYO’ların vergi istisnasının kaldırılması

Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-d maddesine göre Türkiye’de kurulu gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden müstesnadır.

Bir süredir GYO’ların bu vergi avantajının kaldırılması gündemde. Düzenleme GYO’ların kurumlar vergisi istisnasının kaldırılması veya sınırlandırılması yönünde olabilir. Bu konunun birkaç aydır olgunlaştığını, nihai bir sonuca ulaşıldığını düşünüyoruz. Yansıyan bilgiler, belli oranda kâr dağıtımı yapan GYO’ların istisnasının devam edebileceği yönünde.

Bildiğiniz gibi SPK mevzuatı gereği GYO’ların belli oranda halka arz edilmesi mecburi. 2023 sonu itibarıyla 48 adet GYO BIST’te işlem görmekte. Borsa yatırımcısına da bakan yönü nedeniyle bu istisnaya dengeli ve kademeli müdahale etmek daha doğru görünmektedir.

Gayrimenkuller satışlarıyla ilgili vergi incelemeleri

Tapu, banka ve ekspertiz bilgilerinden hareketle süzülen mükelleflerin incelenebileceğini düşünüyoruz. Önerimiz uzun vergi incelemeleri yerine izaha davet müessesesinin işletilmesi ve hızlı bir uzlaşma sürecinin yürütülmesi. Böylelikle bir an önce eski yüklerden arınıp yeni regülasyonlara odaklanmak mümkün olabilir.

Özetle

Gayrimenkul sektörüyle ilgili vergi çalışmalarının belli bir aşamaya geldiğini ve alternatifli metinlerin hazır olduğunu tahmin ediyoruz. Bununla birlikte nihai karar mercii siyaset kurumu. Bu nedenle çalışmaların bazılarının değerlendirme sırasında torba kanuna girmeyebileceğini de göz ardı etmemek gerek.