‘Üst yapı kullanım hakkı’ modeli konut fiyatını yarıya indirir

GAYRİMENKUL Yatırımcıları Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Kalyoncu, derneğin 2023 vizyonu üzerine konuşmak üzere düzenledikleri sohbet toplantısında söze şu mesajla girdi:

-          GYODER’in yeni hedefi “4 T vizyonu”ndan beslenen bir kalkınma olacak. “4 T”yi oluşturan “Teknoloji, Tasarım, Tabiat, Toplum” prensipleriyle sektörümüzün tüm paydaşlarını ileriye taşıyacağız.

Ardından ekledi:

-          Hedefimizde “akıllı ve vicdanlı şehirleşme” yer alıyor. Yapılarımızda “salt ticari” önceliğini bırakıyoruz. “Hem ticari, hem vizyoner” yaklaşımla öncelik insan ve toplum olacak. “Vicdanlı şehirleşme” ile doğayı koruyup insan yaşamına kamusal alanlar yaratmaya çalışıyoruz.

Enerji konusundaki yaklaşımlarının altını çizdi:

-          Artık gayrimenkul projelerimiz enerji tüketen değil, kendi enerjisini üreten yapılar olacak. Hatta kullandığından fazlasını üretip, sisteme satışı da düşünülecek. Sürdürülebilir bir gayrimenkul anlayışı 2023 rotamızın önemli unsurları arasında yer alacak.

Başta çimento olmak üzere betonarme inşaat malzemelerinin maliyetlerinin yüksekliğine işaret edip ekledi:

-          Bir yandan yatay mimariye öncelik verirken, diğer taraftan ahşap yapıların da zamanının geldiğini düşünüyoruz. Ahşap yapı maliyetlerinin de zamanla uygun seviyeye oturmasını bekliyoruz.

(Soldan sağa)Tuğra Gönden, Ayla Heyfegil, Mehmet Kalyoncu, Neşecan Çekici, Sertaç Karaağaoğlu

Mehmet Kalyoncu, GYODER Başkan Yardımcıları Neşecan Çekici, Sertaç Karaağaoğlu, Ayla Heyfegil ve Tuğra Gönden’in de katıldığı sohbette Türkiye’de konut sahipliği oranının yüzde 61 düzeyinde olduğunu vurguladı:

-          Konut sahipliği oranı bu seviyedeyken kiralık konut sıkıntısı yaşanıyor. Sektörümüz “Yap-sat” modeliyle yol alıyor. Yeni dönemde buna “yap-kirala” modelini de ekleme niyetimiz var.

“Yap-kirala” modeli konusunda şu noktanın altını çizdi:

-          Bu modelin kurumsal kiraya veren işletmeler üreterek kira bedellerinde bir manipülasyon olmasının önüne geçeceğine inanıyoruz.

Satış ve yatırım anlayışını da değiştirdiklerini kaydetti:

-          Satın alma yerine kitle fonlaması ile gayrimenkul projelerine ortaklığın önünü açıyoruz. Böylelikle“Kentsel Kalkınma”yı kapsayıcı hale getiriyoruz.

Bu noktada sözü, GYODER Başkan Yardımcısı Sertaç Karaağaoğlu’na bıraktı. Karaağaoğlu, ekrana şu tabloyu yansıttı:

• Sahiplik Hakkı Veren (GYO, GYF, Gayrimenkul Sertifikası): Haziran 2022 itibariyle 270 milyar liraya ulaşmış durumda. Bunun 230 milyar lirasını, 38 GYO’nun aktif değerleri oluşturuyor. 126 GYF’nin aktifleri de 40 milyar lira düzeyinde bulunuyor.

Tabloda gayrimenkul sertifikasıyla ilgili veri olmadığına dikkat çekti:

-          Gayrimenkul sertifikasının geliştirilmesi gerekiyor.

Başta İstanbul olmak üzere özellikle büyük kentlerde arsa sıkıntısı yaşandığına vurgu yaptı:

-          Arsa, başta konut olmak üzere gayrimenkulde lüzumsuz maliyet yaratıyor.

Bir taraftan sıkıntı yaşanırken diğer taraftan devletin elinde çok arazi olduğuna işaret etti:

-          Şehir hastanelerinde öne çıkan kamu özel işbirliği (KÖİ-PPP) modeli gayrimenkul projeleri için de gündeme gelmeli diye düşünüyoruz. Rusya ve İngiltere’de kamu arazilerinin gayrimenkul projelerine 49 veya 99 yıl gibi uzun vadelerle kiralandığı örnekler mevcut.

Mehmet Kalyoncu araya girdi:

-          Osmangazi Köprüsü başta olmak üzere otoyol, köprü ve raylı sistem altyapısı avantajını kullanıp, uzun vadeli arsa kiralama modeliyle uydu kentler yaratabiliriz.

Sertaç Karaağaoğlu, bu modelin gündeme getireceği fırsatı şu hesapla ortaya koydu:

-          Bu modelle söz konusu uydu kentlerde konut fiyatları yarıya iner. Vatandaş uzun vadeli kiralanan araziler üzerinde yapılan konutların “üst yapı kullanım hakkı”nı aynı süreyle satın alabilir.

Kamu özel işbirliği modeli, gayrimenkul sektörü için, özellikle de uydu kentlerin kurulması amacıyla devreye girebilir mi?

Vatandaş 10 milyon liraya arsası dahil tapusunu alabileceği konut yerine, 49 veya 99 yıllığına bir evin “üst yapı kullanım hakkı”nı 5 milyon liraya satın almaya yönelir mi?

Bu seçenek özellikle dar ve orta gelirliler için yeni bir kapı açabilir mi?

İstanbul, Ankara ve İzmir, konut fiyat artışında dünya lideri

GYODER Başkan Yardımcısı Neşecan Çekici, Türkiye’deki konut pazarının yıllık büyüklüğünün 2.3 trilyon liraya ulaştığını belirtti:

-          Bunun 1.57 trilyon liralık bölümünü ikinci el konut pazarı oluşturdu. Sıfır konut pazarı büyüklüğü 724 milyar lirada kaldı. Türkiye, yıllık hacimde tüm Avrupa kıtası ile yarışacak düzeyde.

Çekici, “The Knight Frank Global Residential Cities Index 2022” raporundan veriler paylaştı:

• İstanbul, bu indekste yer alan 150 dünya kenti arasında konut fiyatları artışında yüzde 212 ile ilk sırada yer aldı.
• Ankara, yüzde 196 fiyat artışıyla ikinci, İzmir yüzde 185 fiyat artışıyla 3’üncü oldu. Yani, dünyada konut fiyatlarının artışı liginin ilk 3’ünde Türkiye var. Dünyanın önde gelen kentlerinin indeksteki sıralaması şöyle oldu:
• New York: Yüzde 12.4 konut fiyatı artışıyla 32’nci.
• Tokyo: Yüzde 11.3 fiyat artışıyla 40’ıncı.
• Viyana: Yüzde 9.6 fiyat artışıyla 52’nci.
• Berlin: Yüzde 8.3 fiyat artışıyla 57’nci.
• Londra: Yüzde 6.8 fiyat artışıyla 70’inci.
• Paris: Yüzde 2.4 fiyat artışıyla 117’nci.

Gayrimenkulde yerli malzeme kullanımı yüzde 70

GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, sektörün yerli malzeme kullanımına ağırlık vereceğini belirtince mevcut oranı sorduk, yanıtladı:

-          Şu anda yerli malzeme oranı yüzde 70’lerde seyrediyor.

Türkiye’nin üretimde aldığı yola İstanbul Havalimanı’ndan örnek verdi:

-          İstanbul Havalimanı Metrosu’nun sinyalizasyonunda ilk kez yerli teknoloji kullanıldı. Aselsan, metro için sinyalizasyon sistemini geliştirdi.

Ardından ekledi:

-          Gayrimenkul projelerimizde yerli malzeme oranını daha yukarı çıkaracağız. Yerli malzeme önceliğimiz olacak.

Ülkemize döviz giriyor, buna niye ‘hayır’ diyelim

GYODER Başkan Yardımcısı Neşecan Çekici, son dönemlerde tartışma yaratan yabancıya konut satışıyla ilgili şu verinin altını çizdi:

-          Yabancılara konut satışı toplamın yüzde 5’ini geçmiyor. Ancak, yarattığı efekt çok yüksek.

Yabancıya konut satışı konuşulurken, şu soru gündeme geldi:

-          Konut fiyatlarının artış rekoru kırmasında yabancıya satışların rolü büyük müdür?

Neşecan Çekici yanıtladı:

-          Fiyata etkisi yabancıya konut satışlarının yoğun olduğu bölgelerde görülebilir. Bir kentin her yanındaki fiyatların artışını yabancı etkisine bağlamak doğru olmaz.

GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, bu noktada şu mesajı verdi:

-          Yabancıya konut satışı ülkemize döviz girişi sağlıyor. Buna neden “hayır” diyelim.