Türkiye’de ve dünyada kira kontrolleri
Ev fiyatları ve buna bağlı olarak da kiralar dünyanın her yerinde anormal seviyede yükseldi. Her konuda olduğu gibi kafamızı devekuşu gibi kuma gömüp, bu konuda da tek sorunun Türkiye’de olduğunu sanmayalım. Geçen hafta Financial Times, dünyada son dönemde yaşanan kira dramlarını inceleyen bir tefrika yayımladı. İncelenen ülkelerden biri de yeni çıkan vize politikasıyla ülkeye çok sayıda yazılımcının taşındığı Estonya. Bu hızlı beyaz yakalı akını ile birlikte bir de “eşit işe eşit ücret” ilkesini hayata geçirmek için şirketlere maaşları şeffaf biçimde açıklama mecburiyeti getirilince ev sahipleri yazılımcıların oldukça iyi maaşlar aldığını öğrenmiş. Bunun neticesinde de kiraları mümkün olduğunca artırmışlar. Sonunda kiralar, yerli halkın ödeyemeyeceği seviyelere çıkmış.
Yunanistan’ın Santorini adasındaysa turistlere kiralanan evler yüzünden, adada yaşayan ve aylık gelirleri 2000 Avro olan öğretmenler dahi tuvaletsiz veya mutfaksız evlere mahkûm olmuşlar (adeta Bodrum!). Avrupa Birliği’nde 25-30 yaş arası gençlerin %42’si hala anası babasıyla yaşıyor. ABD’de kiracıların yarısı aylık gelirinin üçte birinden fazlasını kiraya ödüyormuş. Tüm dünyadaki bu anormal barınma krizinin ana sebebi 2008’den beri süren düşük faizler. Bunu daha önce de yazmıştım. Neyse ki, bu kepazelik ABD ve Avrupa’da sona erdi. Türkiye’de de sonu yaklaştı.
Faizlerin normalleşmesiyle ev piyasasındaki balonun sönüp, fiyatların normalleşmesini bekliyoruz. Ancak bu dengelenme yavaş yavaş gerçekleşiyor. Peki, o zamana kadar ne yapmak lâzım? Birçok ülke, çözümü kira yardımı vermekte ve kira artışlarını sınırlamakta buluyor. Öyle ya da böyle Avrupa’da ve ABD’deki birçok kentte kira kontrolü var. Almanya’daki son tartışma da tüm ülkede kiraları üç sene boyunca dondurmak.
Kira kontrolünün uzun vadeli etkilerini görmek isterseniz, Kahire’ye gitmenizi öneririm. Mısır’da kiralar General Cemal Abdünnâsır zamanında dondurulmuş. Yani bizdeki gibi %25 artış sınırı filan değil, tamamen dondurmaktan bahsediyorum. Kiracıyı oturduğu evden çıkarmak yasaklandığı gibi eve ödediğiniz sabit kira babadan oğula geçen bir hak olarak kabul edilmiş. Yani kiralık evinizi de sabit kiradan miras alabiliyorsunuz. Kahire şehir merkezini gezerseniz, yıkık dökük, kırık camlarından dışarı çamaşırların asıldığı yüzlerce güzel bina görürsünüz. Eski Kahire kira kontrolü nedeniyle yenilenemediği için şimdi şehrin yanına yepyeni bir Kahire inşa ediliyor.
Kahire, kira kontrolünde en uç örnek. Birçok ülkedeyse bizde olduğu gibi kira artışlarına enflasyonun altında bir sınır getiriliyor. Tabiatıyla, bu durumda kiracılar oturduğu evden çıkmak istemiyor. Piyasaya yeni çıkan kiralık ev arzı düştüğü için de şehre yeni taşınan gençlerin veya yeni evlenen çiftlerin tutacağı evlerin kirası daha yüksek seviyelere çıkıyor.
Bugün yaşadığımız problem aslında bu. Şimdilerde Almanya’da bu sorunu çözmek için devlet, her bir mahallede ortalama kira oranları hesaplayıp bunun bir miktardan fazla üzerine yeni ev kiralanmasını yasaklıyor. (Türkiye’de de kiralamaların çoğu internet ilanıyla yapıldığına göre bu formülü belki biz de deneyebiliriz.) Alman ev sahipleri de abidik gubidik yollarla kirayı artırmaya bakıyorlar. Financial Times’a göre, Berlin’deki möbleli evlerde mobilya için yılda 25 bin Avro ek ücret talep eden ev sahipleri varmış. Kira artış pazarına müdahale edince bileşik kaplar gibi yeni kiralanan ev pazarının dengesi bozuluyor. Bu sefer oraya da müdahale gerekiyor. Ancak unutmayalım ki, ilk bozulan piyasa, negatif reel faizler nedeniyle bozulan finansal aktarım piyasasıydı. Oradan buraya geldik.
Gördüğünüz gibi ne artan kiralar bize mahsus bir problem ne de kira kontrolleri sadece bizde var. Hepsi küresel sorunlar. Ancak kira artış sınırlarının ilelebet sürdürülmesi mümkün değil. Bunları, piyasa dengelenene kadar sadece geçici çözümler olarak uygulamak lâzım. Yine de uzun vadede faizler yükselse bile Türkiye’de büyükşehirlerde barınmayı kolaylaştıracak şehirleşme politikalarının izlenmesi gerekiyor. Bunların imar mevzuatına dair bir kısmını 24 Mart 2023 günü “Ev fiyatları inovasyon ve verimliliği düşürüyor” başlıklı yazımda ele almıştım.
Şehirlerde barınma maliyetini düşürmek için az alana daha çok kişi sığdırmak gerekiyor. Bu yüzden toplu taşıma ve dikey yapılaşmayı teşvik etmeliyiz. İlk tartışmaya da Boğaziçi Kanunu’nu tartışmaya açarak başlayabiliriz. Zira Kenan Evren döneminde çıkarılan ve Türkiye’de en ciddi uygulanan yasak olan Boğaziçi’ndeki yapılaşma yasağı, Boğaziçi’nde yaşayanları veya yaşamak isteyenleri değil buraya vaktiyle inşaat yapmış zengin mülk sahiplerini koruyor. Demokratik bir ülkede kanunlar halkın ihtiyaçlarına cevap vermelidir.