Torba yasadaki yeni düzenlemeler gayrimenkul sektörünü şok etti!

Evet, bu hafta veya en geç bayram öncesi TBMM’ye sunulması beklenen yeni Torba Yasa Teklifi’nde, hemen her sektörle ilgili yeni düzenlemelerin yer alması bekleniyor. Ancak, kamuoyuna yansıdığı kadarıyla, bu düzenlemelerin büyük bir çoğunluğu gayrimenkulle ilgili. Bu konudaki ip uçları, Hazine ve Maliye Bakanı Sayın Mehmet ŞİMŞEK’in yaptığı bazı açıklamalarda da yer alıyor. Ayrıca, bu konuda yazılı ve görsel basında da çok sayıda haber yer aldı.

Torba Yasa Teklifi esas itibariyle OVP’ye yönelik!  

Torba Yasa Teklifi’nde yer alacak düzenlemeler esas itibariyle 2024 – 2026 OVP’sinde yer alan kayıt dışılıkla mücadele ve Vergi Kanunlarında yer alan istisna, muafiyet ve indirimlerin gözden geçirilerek verimliliğini kaybetmiş olanların yürürlükten kaldırılması ile ilgili. Yapılacak düzenlemelere ilişkin temel alt yapı ise, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayınlanan 2023 yılı Vergi Harcama Raporu’nda yer alıyor. Raporun tam metnine (www.gib.gov.tr) adresinden ulaşılabilir.

Vergi harcama Raporu’nda ne var?

2023 yılında toplam 1.476,7 milyar TL tutarında vergi harcaması söz konusu. Bu harcamanın 660,6 milyar TL’si gelir vergisi, 446,8 milyar TL’si kurumlar vergisi, 235 milyar TL’si KDV, 42,6 milyar TL’si ÖTV, 91,6 milyar TL’si ise diğer vergiler kaynaklı.

Gelir vergisi yönünden en yüksek vergi harcaması yapılan iki kalem; asgari ücret istisnası ve geçici 67. Madde kapsamında stopaj suretiyle bazı menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının vergilendirilmesi.

Kurumlar vergisi yönünden en yüksek vergi harcaması yapılan iki kalem; yatırım fonu ve ortaklıklarına ilişkin kazanç istisnası ve indirimli kurumlar vergisi.

KDV yönünden en yüksek vergi harcaması yapılan iki kalem; yem ve gübre teslimlerine ilişkin istisna ile külçe altın ve gümüş teslimleri, sermaye piyasası araçları ve hurda ve atık teslimleri istisnası.

ÖTV yönünden en yüksek vergi harcaması yapılan kalem ise, engellilere yönelik araç istisnası.

2024 yılında gelir vergisinden 1.006,3 milyar TL, kurumlar vergisinden 657 milyar TL, KDV’den 342,3 milyar TL, ÖTV’den 61,8 milyar TL, BSMV, ÖİV ve MTV’den 143 milyar TL olmak üzere toplam 2.210,4 milyar TL tutarında vergi harcamasının oluşacağı tahmin ediliyor.

Torba Yasa Teklifi’nde yer alması beklenen yeni düzenlemeler!

Torba Yasa Teklifi’nde yer alması beklenen gayrimenkule yönelik yeni düzenlemeler sektörü tam anlamıyla şok etti! Yapılacak düzenlemelere bakıldığında şok olunmayacak gibi de değil. İşte Teklifte yer alması beklenen düzenlemeler:

1) GYO’lara tanınan KV istisnasının kaldırılması veya kapsamının konutla sınırlandırılması:

Şu anki düzenlemeye göre, GYO’ların kazançları herhangi bir ayrıma tabi tutulmaksızın kurumlar vergisinden (KV) istisna bulunuyor (KVK. Mad. 5/1/d-4). Bunun dışında GYO’ların gayrimenkul dahil mal ve hizmet satışları KDV’ye, tapudaki gayrimenkul alım satımları tapu harcına, aktiflerinde kayıtlı gayrimenkuller ise emlak vergisine tabi bulunuyor. 

GYO’lara tanınan KV istisnası, 2023 Yılı Vergi Harcama Raporu ile yeniden gündeme geldi. Söz konusu raporda; KV yönünden en yüksek vergi harcaması yapılan iki kalemden birisinin, yatırım fonu ve ortaklıklarına ilişkin kazanç istisnası olduğu özel olarak vurgulandı.

Maliye, söz konusu istisnanın kaldırılması veya kapsamının konutla sınırlandırılması konusunda oldukça ısrarlı. Yani, Maliye, GYO’lardan kurumlar vergisi almak istiyor. Gayrimenkul sektörü ve GYO’ların ortak talebi ise, istisnanın devam ettirilmesi!  

Hemen belirtelim, GYO rejimi, sadece ülkemizde değil, yaklaşık 44 ülkede uygulanıyor. GYO rejimi uygulayan ülkelerin neredeyse tamamında, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı enstrümanlara yatırım yapan şirketler ve bunların hissedarları sadece tek bir aşamada vergilendiriliyor, bu da GYO seviyesinde değil, hissedar/yatırımcı seviyesinde gerçekleştiriliyor. Evet, yanlış okumadınız, GYO’lar vergilendirilmiyor, dağıttıkları temettü üzerinden yatırımcı/hissedar seviyesinde vergileme yapılıyor.

GYO’lar konusunda diğer ülkelerle ayrıldığımız temel bir nokta, temettü dağıtma zorunluluğu! Ülkemizde GYO’ların temettü dağıtma zorunluluğu bulunmuyor. Oysa GYO rejiminin uygulandığı Dünya ülkelerinde oranları değişmekle beraber bir temettü dağıtma zorunluluğu bulunuyor.

Kişisel görüşümüz, en az % 25 en fazla % 50 temettü dağıtma zorunluluğu getirilerek, mevcut kurumlar vergisi istisnasının devam ettirilmesinin daha uygun olacağı doğrultusunda. Bu aynı zamanda gayrimenkul sektörünün de önerisi! 2023 hesap dönemi kurumlar vergisi beyannamelerinde GYO’ların beyan ettiği istisna tutarı yaklaşık 52-53 Milyar TL civarında. İstisnanın kaldırılması halinde Maliye’nin alacağı kurumlar vergisi en fazla 12,5 – 13 milyar TL! Buna karşılık, halka açık GYO’ların piyasa değeri 410 milyar TL civarında ve 4 milyon bireysel yatırımcı GYO’larda hisse sahibi. Bunlar oldukça ciddi rakamlar. Herhangi bir olumsuz gelişme, halka açık GYO’ların borsadaki değerlerini ciddi anlamda olumsuz etkileyebilir. Sermayenin tabana yayılması, gayrimenkullerin menkulleştirilmesi, küçük yatırımcıların küçük tasarruflarıyla gayrimenkullerin yüksek getirisinden pay alabilmeleri ve sermaye piyasalarının gayrimenkul enstrümanı açısından olmazsa olmazı olan GYO’lara, dünya uygulamalarına paralel olarak temettü dağıtma zorunluluğu getirilerek, mevcut kurumlar vergisi istisnasının devam ettirilmesinde fayda var.

2) Konut kira gelirlerindeki istisnanın kaldırılması:

Mevcut düzenlemeye göre, bir takvim yılı içerisinde elde edilen konut kira gelirleri, izleyen yılın Mart ayı içerisinde verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan ediliyor. Elde edilen konut kira gelirlerinin belli bir tutarı (2024 yılı için 33 bin TL’si) ise gelir vergisinden istisna bulunuyor. Yani, 2024 yılında elde edilen konut kira gelirleri 33 bin TL’yi aşmıyorsa beyan edilmiyor, aşıyorsa beyan edilmesi gerekiyor. Kira gelirlerinin beyanı halinde ise, söz konusu tutar kira gelirlerinden düşülerek vergilendirilmiyor.

Bu istisna ile, konut sahipliği ve yatırımcılığının desteklenmesi ve kira gelirlerinin belli bir kısmından vergi alınmaması amaçlanıyor.

Ancak, yazılı ve görsel medyada, bu istisnanın kaldırılacağı şeklinde haberler yer aldı. Bu istisnanın kaldırılması son derece yanlış olur, birden fazla evden kira geliri elde edenle tek bir evden aldığı kira geliriyle geçimini sağlayan insanlar aynı tutulur ve her ikisi de aynı vergilendirilir. Ayrıca, istisna gelire isabet eden ve ödenen gelir vergisi tutarı, konut sahipleri tarafından kiralara yansıtılır, bu da kira tutarlarının artmasına neden olur. Oldukça geniş kapsamlı ve çok sayıda vatandaşı ilgilendiren önemli bir düzenleme. Dolayısıyla bu düzenlemenin yeniden değerlendirilmesinde fayda var. Kişisel görüşümüz, bu istisnanın kaldırılmayacağı yönünde.

3) Gayrimenkullerin 5 Yıl Geçtikten Sonra Satışında Vergilendirmemeyi Öngören Düzenleme Yürürlükten Kaldırılıyor:

Gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi bulunuyor. Ancak, gayrimenkullerin 5 yıllık süre geçtikten sonra elden çıkarılması durumunda elde edilen kazanç ise, tutarı ne olursa olsun gelir vergisine tabi tutulmuyor.

Yine, yazılı ve görsel medyada yer alan haberlerde, bu düzenlemenin yürürlükten kaldırılacağı belirtiliyor.

Bu düzenlemenin yasalaşması halinde, anılan düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iktisap edilecek taşınmazların satışında 5 yıllık süre yürürlükten kaldırılmış olacak, 5 yıl 10 yıl geçtikten sonra da satılsa, söz konusu satıştan elde edilecek kazançlar % 15 - 40 aralığında gelir vergisine tabi olacak.

Ancak burada önemli bir konu var. Yapılacak yeni düzenleme, yürürlük tarihinden önce iktisap edilmiş gayrimenkulleri etkileyecek mi? Yeni düzenleme bunlar içinde uygulanacak mı? Yeni düzenlemenin yürürlük tarihinden önce iktisap edilmiş gayrimenkuller için müktesep hakların korunarak eski hükümlerin uygulanması, bu gayrimenkullerin 5 yıl içinde satılması halinde satıştan elde edilecek kazancın gelir vergisine tabi olması, 5 yıl geçtikten sonra satılması halinde ise vergilendirilmemesi gerekiyor. Benzer bir düzenleme, 2023 yılında yürürlükten kaldırılan yatırım amaçlı 2 yıl aktifte bulundurulduktan sonra satılan gayrimenkullerle ilgili kurumlar vergisi ve KDV istisnaları için yapılmıştı. Aksi durumda, yapılacak yeni düzenlemenin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi ihtimali oldukça yüksek!

Öte yandan, yapılacak bu düzenleme ile, arsa ve arazilerin imar rantlarının vergilendirilmesi amaçlanıyor. Yeni düzenleme ile birlikte, Maliye’nin bu satışlardan ciddi tutarda gelir vergisi tahsil etmesi bekleniyor. Aslında bu konuda çok geç kalındığı bile ifade edilebilir. Yalnız burada gözden kaçırılmaması gereken önemli bir nokta var: Söz konusu rantların vergilendirilmesi halinde, arsa sahiplerinin bunu müteahhitlere, müteahhitlerin ise konut ve ofis fiyatlarına yansıtması söz konusu olabilecek. Bu da, fiyatların artmasına neden olacak, enflasyonist bir sonuç doğuracak.

4) Tapudaki devirlerin gerçek satış bedeli üzerinden yapılma zorunluluğu getirilmesi:  

Gayrimenkullerin özellikle ikinci el satışlarında yüksek bedellerle satıldığı halde tapu devirlerinin belediye rayici (emlak vergisi değeri) üzerinden yapılması, ciddi vergi ve tapu harcı kayıplarına neden oluyor. Bu herkesin bildiği halde herhangi bir önlem almadığı temel bir sorun. Bu sorunun artık çözüme kavuşturulması gerekiyor. Çünkü, bu uygulama, hazinenin ciddi boyutlarda vergi kaybına ve sektörde de ciddi haksız rekabete neden oluyor.

Gayrimenkul sektörü 2018’den bu yana bu sorunun çözümü için tapu devirlerinde gerçek satış bedeline geçilmesi, gerçek satış bedellerinin ekspertiz raporlarından da yararlanılarak devlet tarafından belirlenmesi, tapu devirlerinin belirlenen bu bedellerin altında yapılmaması önerisinde bulunuyor.

Torba Yasa Teklifi ile, tapu devirlerinin gerçek satış bedeli üzerinden yapılması ve bu tutarlar üzerinden tapu harcı alınması, bunun için tüm satışlarda ekspertiz raporu aranılması uygulamasına geçilmesi ile ilgili düzenleme yapılması öngörülüyor.

Gayrimenkul sektörü açısından son derece önemli gerek kayıt dışılığı gerekse haksız rekabeti önleyecek bir düzenleme. Ancak, her satış için ekspertiz raporu aranılması halinde, mevcut ekspertiz uzmanı sayısı dikkate alındığında ciddi sıkıntılarla karşılaşılabilir. Bu da, satışlarda aksamalara hatta iptale varan sorunlara neden olabilir. Bu konunun iyi bir şekilde ele alınması ve sektörün de görüşü alınarak son halinin verilmesinde fayda var.

5) Birden Fazla Taşınmazı Olanlara Farklı Tapu Harcı ve Emlak Vergisi Uygulanması

Yazılı ve görsel medyada, birden fazla arsa, konut, ofis, işyeri vb. taşınmazı olanlara farklı tapu harcı ve emlak vergisi oranları uygulanmasına ilişkin düzenleme yapılacağına ilişkin haberler yer aldı. Örneğin, ikinci ve sonraki konutlar için 2-3 kat emlak vergisi ve 2 kat tapu harcı alınması gibi.

Açıkçası, birden fazla arsa, konut, ofis, işyeri vb. taşınmazı olanlardan, sahip oldukları birden sonraki taşınmazları için 2-3 kat emlak vergisi alınması şeklinde bir düzenleme yapılacağını sanmıyorum. Bunu uygulamak son derece zor ve imkansız. Hangi taşınmaz birinci taşınmaz sayılacak ya da hangi ildeki taşınmaz bu kapsamda olmayacak gibi. Ayrıca, ödenecek emlak vergisi ve tapu harcı tutarlarının, özellikle konut ve iş yeri sahipleri tarafından kiralara yansıtılması, bunun da enflasyonist bir etkisi olacak.

Bize göre, en fazla taşınmaz satışında gerçek bedele geçişle beraber, emlak vergisi ve tapu harcının katmerli değil de, taşınmazların gerçek bedelleri üzerinden alınması şeklinde bir düzenleme yapılabilir. En mantıklı olanı da bu. Yalnız burada, gerçek satış bedeli üzerinden ödenecek emlak vergisi tutarlarının ciddi boyutta artacağı göz ardı edilmemeli.

6) Usulsüzlük ve özel usulsüzlük cezalarının artırılması bekleniyor

Torba Yasa Teklifi’nde yer alacak yeni bir düzenleme ile, Vergi Usul Kanunu’nun ilgili maddelerinde değişiklikler yapılarak, usulsüzlük ve özel usulsüzlük cezalarının birkaç kat artırılması bekleniyor. Bu şekilde söz konusu cezaların caydırıcılığı da artırılmış olacak.

7) Asgari kurumlar vergisi getiriliyor!

Yalnız burada gözden kaçırılmaması gereken önemli bir nokta var. İki farklı asgari kurumlar vergisi getiriliyor: Birincisi, Küresel Asgari Kurumlar Vergisi, ikincisi ise Asgari Kurumlar Vergisi.

Küresel asgari kurumlar vergisi, OECD ve G-20 ülkeleriyle beraber Türkiye dahil yaklaşık 140 ülkede uygulanacak. Türkiye Temmuz ayı öncesinde yasalaştıracağını taahhüt etmiş olup, oranı diğer tüm ülkelere paralel yüzde 15 olacak. Bu, bir nevi zorunluluk. Küresel asgari kurumlar vergisi ile, vergi rekabetini ortadan kaldırmak ve çok uluslu şirketlerin cazip vergi oranları sunan ülkelerde genel merkezler kurarak vergiden kaçınmalarını zorlaştırmak amaçlanıyor. Yıllık 750 milyon Euro üzerinde geliri olan çok uluslu işletmelere asgari yüzde 15 küresel asgari kurumlar vergisi uygulanacak. Bu uygulama ile dünya genelinde 150 milyar dolar tutarında bir ek vergi geliri sağlanması öngörülüyor. Türkiye’nin küresel asgari kurumlar vergisi uygulamasından sağlayacağı ek gelirin ise yaklaşık 10 milyar dolar civarında olması bekleniyor.

Türkiye'de faaliyette bulunan uluslararası sermayeli şirket sayısı yaklaşık 80 bin civarında! Bunlardan ana işletmesi yurt dışında olan 2 bin 134 işletme bulunuyor. Ülkemize yatırım yapan çok uluslu şirketlerin sadece yüzde 2,5 gibi bir kısmı 750 milyon Euro eşiğini aşıyor.

Asgari kurumlar vergisi ise, Türkiye’de faaliyette bulunan ve kurumlar vergisine tabi olan şirketlere yönelik. Asgari kurumlar vergisi, şirketler zarar beyan etse bile asgari düzeyde vergilendirme esasına dayanıyor. Ancak, oldukça zor ve karmaşık bir vergilendirme şekli. Yani bir şey değil, Türkiye’de daha önce 1992 – 1999 yılları arasında uygulandı. Peki, şimdi böyle bir vergi güvenlik önlemine neden ihtiyaç duyuldu? Şöyle; Maliye’nin, şirketlerin 2023 hesap dönemi kurumlar vergisi beyanlarını incelediği, cirolar ve brüt karlılık oranları ciddi tutarlarda arttığı halde, cironun yüzde 1’ini bile bulmayan kurumlar vergisi ödendiğini, bunun da elde edilen kazanca göre oldukça düşük kaldığını tespit ettiği, bunu önlemek için de bir güvenlik müessesesine ihtiyaç duyduğu ifade ediliyor. Olayın diğer bir yanı da, Maliye’nin istisna ve indirimlerden bir nebze de olsa vergi almak istemesi.

Bazı uzmanlar asgari kurumlar vergisi oranını yüzde 15 olarak açıkladılar. Ancak, yaptığımız hesaplamalara göre, efektif vergi yükü dikkate alındığında, asgari kurumlar vergisinin oranı en fazla yüzde 10 olabilir. Hep beraber bekleyip göreceğiz. Getirilmesi muhtemel asgari kurumlar vergisinin hesabında iştirak kazançları sadece safi kurum kazancından düşülebiliyor, kalan tutar üzerinden belirlenen oranda (bize göre  yüzde 10) asgari kurumlar vergisi hesaplanıyor, şirketlerin ödeyecekleri kurumlar vergisi, bu tutarın altında olamıyor. Ayrıca, asgari kurumlar vergisinde geçmiş yıl zararları da mutlaka dikkate alınmalı.

8) Doktor, Diş Hekimi, Avukat, Mimar vb.lere peşin vergi mi getiriliyor?

Yazılı ve görsel medyada dün yer alan bir haberde; doktor, diş hekimi, avukat, mimar vb. serbest meslek gruplarına yönelik peşin vergi getirileceği, önce verginin peşin alınacağı ve yıl sonunda mahsuplaşma yapılacağı, bunların kazancı ile ödedikleri vergiler arasında ciddi uyumsuzluklar olduğunun tespit edildiği belirtiliyor.

Hemen belirtelim, şirketlerin yanısıra gelir vergisi mükelleflerinin 2023 yılı gelir vergisi beyanları da Maliye tarafından çeşitli yönlerden analize tabi tutuldu, bunların beyan ettikleri kazançları ile yaşam standartları arasında ciddi uyumsuzluklar tespit edildi.

Dolayısıyla, peşin vergi değil de, şirketlere getirilen asgari kurumlar vergisine benzer şekilde bilanço ve işletme hesabı esasına göre defter tutan işletmeler ile serbest meslek kazancı elde eden gerçek kişiler için “asgari gelir vergisi“ getirilmesi söz konusu olabilir. Ki, geldiğimiz nokta ve analiz sonuçlarına göre bu kaçınılmaz bir sonuç!

Basında yer aldığı şekilde peşin bir verginin getirilmesi vergi tekniği bakımından imkansız! Çünkü, şu an zaten geçici vergi dediğimiz peşin bir vergi var, ikinci bir peşin vergi getirilemez.

9) KDV istisnalarının büyük bir kısmı kaldırılıyor!

KDV Kanunu’nda diğer Vergi Kanunlarına göre daha fazla istisna düzenlemesi bulunuyor. Bu da, KDV’nin etkinliği ve uygulamasını olumsuz yönde etkiliyor.

Yeni Torba Yasa Teklifi’nde, KDV Kanunu’nda yer alan istisnaların en az yarısının yürürlükten kaldırılması ile ilgili düzenlemelerin yer alması bekleniyor.