Taşınmazları ayni sermaye olarak koyanlara vergi sürprizi!

Yazının başlığını okur okumaz hemen “bu da nereden çıktı, sahibi olduğu taşınmazları ortağı oldukları şirkete/şirketlere ayni sermaye olarak koyanlara vergi mi olur?” diye düşündünüz değil mi? Evet, haklı olabilirsiniz ancak, sahibi oldukları taşınmazları ortağı oldukları şirkete/şirketlere birden fazla defada ayni sermaye olarak koyanlarla ilgili uzun süreden bu yana böyle bir vergi sürprizi söz konusu!

İşin ilginç yanı, böyle bir vergilendirme olayından hemen hemen hiç kimsenin haberi bile yok. Bu nedenle de, mükellefler taşınmazları ayni sermaye olarak koyarken oldukça dikkatsiz davranıyorlar.

Ayni sermaye nedir?

Ayni sermaye, “bir şirketin kuruluşu veya sermaye artırımı sırasında pay sahipleri tarafından para dışında konulan ve bir değer taşıyan, aktif olarak bilançoya dahil edilebilen taşınır ve taşınmaz eşya, makineler, eşya ve haklar gibi tüm sermaye unsurları” şeklinde tanımlanıyor. Yani, nakit dışında bir değerin şirkete sermaye olarak konulduğu durumlarda,  ayni sermaye söz konusu oluyor.

Neler ayni sermaye olarak konulabilir?

Kanunda aksine hüküm olmadıkça ticaret şirketlerine; taşınmazlar, taşınırlar, sınai mülkiyet hakları (ihtira beratları, markalar, lisanslar, maden arama ve işletme ruhsatnameleri vs.), fikri mülkiyet hakları, intifa hakları (taşınır ve taşınmazları kullanma ve yararlanma hakları) , markalar, icatlar ve know-how gibi değerler, tahvil ve hisse senetleri ayni sermaye olarak konulabiliyor:.

Uygulamada en çok taşınmazlar ayni sermaye olarak konuluyor. Ayni sermaye olarak konulacak taşınmazların değeri, şirket merkezinin bulunduğu yerdeki asliye ticaret mahkemesi tarafından bilirkişi marifetiyle tespit ettiriliyor. Bu husus, Kanun koyucu tarafından emredici hüküm olarak düzenlenmiş bulunuyor.

Taşınmazların ayni sermaye olarak konulması elden çıkarma kabul ediliyor!

Evet, yanlış duymadınız, pay sahiplerinin sahip oldukları taşınmazları ortağı oldukları şirketlere ayni sermaye olarak koymaları, vergilendirme yönünden “elden çıkarma” olarak kabul ediliyor. Neden mi? Çünkü, Kanun öyle diyor. Buna ilişkin düzenleme Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. Maddesinde yer alıyor.

Ayni sermayede vergi sürprizi ne ile ilgili?

İşte vergi sürprizi, taşınmazların şirketlere ayni sermaye olarak konulduğu durumlarda, bu işlemin değer artış kazancı mı yoksa ticari kazanç olarak mı vergilendirileceği ile ilgili.

Elden çıkarma işlemi değer artış kazancı olarak kabul ediliyorsa sadece Gelir Vergisi, ticari kazanç olarak değerlendiriliyorsa Gelir Vergisi + KDV söz konusu oluyor. Pay sahibinin ticari bir işletme olduğu ve aktife kayıtlı taşınmazların ayni sermaye olarak konulduğu durumlarda herhangi bir tereddüt bulunmuyor, bu işlem ticari kazanç (kurum kazancı) kapsamında değerlendiriliyor.

Bu nedenle, taşınmazların ayni sermaye olarak konulmasına ilişkin işlemin yapılmasından  önce, vergilendirme durumunun bilinmesi ve ona göre hareket edilmesi gerekiyor.

Ayni sermayede değer artış kazancı hangi durumda söz konusu oluyor?

İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) taşınmazların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi bulunuyor. Elden çıkarma deyimi, taşınmazların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade ediyor (GVK. Mük. Mad. 80).

Yani, gerçek kişi pay sahiplerinin sahip oldukları taşınmazları ortağı oldukları şirketlere ayni sermaye olarak koymaları, gelir vergisi açısından “elden çıkarma” olarak kabul ediliyor. Gerçek kişilerin bedel ödeyerek iktisap ettikleri taşınmazların iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi tutuluyor (GVK. Mad. Mük. 80). Taşınmazların 5 yıllık süre geçtikten sonra elden çıkarılması durumunda ise elde edilen kazanç gelir vergisine tabi bulunmuyor. 5 yılık sürenin hesabında gün olarak hesaplama yapılıyor. Ancak, taşınmazların ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artış kazancının konusuna girmiyor. Yani, kişiye miras kalan taşınmazların daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artış kazancı olarak değerlendirilmiyor.

Taşınmazların elden çıkarılması hangi durumlarda ticari kazanç sayılıyor?

Taşınmazların alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazançlar ticari kazanç olarak kabul ediliyor ve vergilendiriliyor (GVK. Mad. 37). Taşınmaz satışlarında ticari kazancı belirleyen temel unsurlar; faaliyetin sermaye ve emekten oluşan bir organizasyona dayanması ve bu organizasyonun işlemlerindeki devamlılık. Buna, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarının aşılması da eklenebilir. Taşınmaz ticari organizasyon içinde satılıyorsa ticari kazanç söz konusu!

Ayrıca, bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber taşınmaz alım satımı devamlı olarak yapılıyorsa, yine elde edilen kazanç ticari kazanç olarak kabul ediliyor. Devamlılık unsuru, bir hesap dönemi içinde aynı veya ayrı faaliyet alanlarında ticari mahiyet arz eden işlemlerin birden fazla yapılmasını ifade ediyor. Yani, devamlılık unsurunun en belirleyici ölçütü, “kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluk”.

Maliye, taşınmaz alım satımının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmemekle beraber taşınmazların;

- Aynı kişiye farklı tarihlerde,

- Farklı kişilere aynı tarihte,

- birbirini izleyen yıllarda,

- Bir kısmının teslim alınan takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde yine toplu olarak

satılmasının, devamlı olarak taşınmaz alım-satımı işiyle uğraşıldığına karine teşkil ettiği ve elde edilen kazancın ticari kazanç olarak değerlendirilmesi gerektiği görüşünde. Bu konuda Danıştay’da aynı görüşte!

Maliye, taşınmazların farklı tarihlerde ayni sermaye olarak konulmasını ticari kazanç sayıyor!

Maliye, sahip olunan taşınmazların ayrı tüzel kişiliği olan şirketlere sermaye olarak konulmasının taşınmazların elden çıkarılması suretiyle karşılığında ortaklık payı alınması olarak değerlendirilmesi gerektiği,

- Bu taşınmazların farklı tarihlerde aynı sermaye şirketine veya aynı tarihte farklı sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması karşılığında taşınmazların iktisap değerinin üzerinde oluşan olumlu menfaatin ticari kazanç,

- Bu taşınmazların tümünün bir defada bir ticaret şirketine ayni sermaye olarak konulmasının ise değer artış kazancı

olarak değerlendirilmesi gerektiği görüşünde (İstanbul VDB’nin 08.05.2012 tarihli ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-120[Mük.80-2012/1]-1567 sayılı özelgesi).

Bu konuda Danıştay’ın bir görüşü var mı?

Maalesef bu konuda gerek Danıştay gerekse vergi mahkemeleri tarafından verilmiş herhangi bir karar bulunmuyor.

Taşınmazları farklı tarihlerde ayni sermaye olarak koyanlar yandı!

Evet, Maliye’nin görüşüne göre, taşınmazların farklı tarihlerde aynı sermaye şirketine veya aynı tarihte farklı sermaye şirketlerine ayni sermaye olarak konulması ticari faaliyet olarak kabul ediliyor, taşınmazların iktisap değerleri ile Mahkemece tespit ettirilen değerleri arasında oluşan olumlu fark ticari kazanç olarak gelir vergisine tabi tutuluyor, mahkemece tespit ettirilen bedel üzerinden ise KDV hesaplanması gerekiyor. Aynı durum miras kalan taşınmazların farlı tarihlerde sermaye şirketlerine ayni sermaye olarak konulması halinde de aynen geçerli bulunuyor.

Sonuç olarak,

Sahip oldukları taşınmazları farklı tarihlerde aynı veya başka şirketlere ayni sermaye olarak koydukları halde ticari kazanç kapsamında gelir vergisi ve KDV yönünden vergilendirmeyen gerçek kişiler şu an çok ciddi risk altında. Bunlara tespit edildiği takdirde ciddi tutarlarda vergi ziyaı cezalı gelir vergisi ve KDV tarhiyatı yapılabilir.

Taşınmazları ayni sermaye olarak koyarken bir kere daha düşünmekte fayda var. Aksi halde, Dimyat’a pirince giderken evdeki bulgurdan olabilirsiniz!