Perakende sektöründe duruma bir de AVM’ler açısından bakış…

Geçen gün de yazdım, bir özel programda Youtube’da da bu konu üzerine görüşlerimi paylaştım; perakende sektörü özellikle bu dönemde oldukça zor günler geçiriyor ve bu durum daha da sürecek… 

Reel sektör olan perakende sektörü; Mağazaları, AVM’leri, cadde mağazaları, büyük mağazaları, münferit satış noktaları, her nevi marketleri, tedarikçileri ve üreticileri ve sektörün diğer bilcümle birimleriyle beraber bu sıkıntıdan ciddi şekilde etkilenmektedirler, bir süre daha bu negatif etkileşimin devam edeceği kanısındayım.

Konuyu, sonuçta birleştirmek düşüncesiyle iki ayrı bakış açısından değerlendirmek gerekirse;

1- Makro Ekonomik bazda sektör değerlendirmesi,

2- Sektörün iç dinamiklerinin gözden geçirilmesi

ortaya konulmalı. Ancak ve tabii beklenmeyen force majeur CoVid-19 pandemisinin bu etkileşimdeki önemli rolünün de dikkate alınması kaçınılmazdır.

Yukarıda en geniş paydaşlarıyla birlikte saydığımız sektör, perakende sektörü, ülkemizin içinde bulunduğu makro ekonomik koşullardan, bu koşulların yurt içinde olduğu gibi yurt dışındaki benzerlerinden de mutlaka etkilenmekte…

Burada şu sorular sorulabilir;

Etkilenmeyen sektör var mıdır?

… (meselâ; perakende) sektörü mü kaldı ki?

Esasen bir miktar ironi varmış gibi görünüyorsa da, sorular ve bilinen yanıtları son derece doğru ve bir o kadar da ciddi…

Makro ekonomi açısından bakınca başlıklar halinde yaşanılan gerçekler;

• Karşılaşılan enflasyon maliyet bazlı bir enflasyondur.
• TÜFE ve ÜFE değerleri beklentileri ve öngörüleri çok kısa zaman sürecinde aşmıştır.
• TÜFE-ÜFE makası uzun süre açılarak gelişmiştir.
• Enflasyon artık hiperenflasyona dönüşmüştür.
• Küresel ekonomilerin bir kısmında olduğu gibi stagnasyon (Resesyon) beklentileri vardır.
• Bu koşullar altında eğer stagnasyon olursa bunun adı stagflasyon olur, ki korkulan budur.
• İşsizlik artmakta, istihdam hacmi daralmaktadır.
• Artan enflasyon oranı, faizler ve kurlar arasındaki üçgen iletişimi çalışmaktadır.
• Cari açık artmaktadır.
• İhracatın ithalatı karşılama oranı yeterli olamamaktadır.
• Para politikaları soruna çözüm getirememektedir.
• Artan maliyetler üretimi kısıtlamakta, arz talep dengesizliği fiyat artışlarını tetiklemektedir.
• Tarım ekonomisinde olduğu gibi, ekonominin diğer önemli kollarında da üretimsizlik vardır.
• Düşük faiz politikası, yüksek kur uygulamasını, enflasyonu körüklemiştir.
• MB rezervleri eksi değerlerdedir.
• CDS primleri günlük ve 5 yıllıkta 700 puan mertebesine gelmiştir.
• Swap başta olmak üzere likidite bulunması olanaksız hâle gelmiştir.

Bu koşullar altında ne perakende sektöründen, ne sınai üretimden bahsedebilmek, olumlu yaklaşımlar vermek açısından olanaklı değildir. Sadece finans sektöründe, bankalarda yüksek kârlar dikkat çekmektedir ki; bu tür ekonomik krizlerin önemli belirti ve özelliklerinden biri de bankacılıkta aşırı yüksek kârlı çalışma dönemidir. Yapılacak iş; bu negatif ekonomik gelişmelerden en az hasarla ve en hızlı zaman içinde kurtulmaktır.

Dolayısıyla bu koşullara bakınca hiçbir sektörü eleştirmemek, en azından suçlamamak daha uygun olacaktır. Hele ki COVID-19 pandemisinin de yol açtığı negatif etkileşimler dizisi varken…

Şimdi konuya bir de sektörün yaklaşımları açısından bakalım.

Perakendecilik eski bir sektör, tarihimizde en yakın geçmişi Kapalı Çarşı’ya dayanıyor, daha da öncesi var ama burada Kapalı Çarşı gayet yeterli bir sürecin başlangıcı olarak yeterli… KÇ’nın açılış tarihi 15.yy başları, 1461 yanılmıyorsam. Uzun bir süre yönettiğim Galleria’nın açılışı da 1988. Arada tam 527 yıl var. (Mısır Çarşısı KÇ’dan sonra 17.yy başlarında 1664 yılında açıldı)

Bu kronoloji içinde sektör 561 yıllık bir geçmişe sahip… Bu çok önemli bir kültüre, ticarî geleneklere ve deneyimlere sahip olmaya yetecek kadar uzun bir zaman. İşte bu süreçler içinde gelişen perakende sektörümüz, XX.yy biterken son derece doğal olarak çağın gereklerine uygun bir yapılaşmaya adım attı. 

Bu son derece olağan, normal. 

Ancak burada dikkat edilmesi önemli olan husus; KÇ yapan bizler, AVM’leri Batı’dan ithal ettik. Bu noktada uyum, adaptasyon sorunları daha sonraları giderilmeye çalışıldı ise de; oldu. 

1988 - 1990 yılları arasında ilki Galleria olmak üzere iki AVM açılmış olup GLA (Kiralanabilir alan) ~ 60.000 m2 dir. Takip eden yıllarda 1991 -1995 arasında 8 AVM açılışı yapılmış, GLA de 219.000 m2 olmuştur. Sonraki yıllarda AVM yatırımları hızla, hesaplamalarda matematik kullanmadan yapılarak 2020 yılında AVM sayısı 468 ve GLA m2 32.616 olarak bilinmektedir.

Sayısal değerlendirmeleri çok geniş bir yelpazede sunmak bu sektörde son derece olanaklıdır. Adının da belirttiği gibi organize perakendecilik kayıtlı ekonominin önemli ilklerinden biridir. Artık bu noktada ülkeler bazında her 1.000 kişiye düşen m2, her AVM’ de en az 120 değişik mağazanın olması vb. birçok, ama hepsi de gerçekçi değerler vardır.

Bu arada; son derece iyi yapılmış, bir o kadar da iyi çalışan, gerçekten AVM konseptinin realist, güzel,

kullanımı ergonomik olan örnekleri de var tabii… Burada isim vermeyelim; zaten sizler biliyorsunuz. Bu AVM’leri de sektöre olan katkılarından ve başarılarından dolayı kutlamak lâzım…

Yıllardır yazdığım, söylemekten adetâ dilimde tüy bitiren konu; bu kadar sayı kullanmaya meraklı sektörün bir tek, sadece AVM yatırım fizibilitesi yaparken rakam kullanmamaya özel ilgi duyması, matematikten neredeyse kaçması konusudur.

Bu koşullarda yapılan AVM yatırımlarının, o anlı-şanlı açılışların neticesinde, (RoI) yatırımın dönüşü umulanın çok üzerindeki uzun yıllara kalmıştır. Özetle bu koşullarda AVM yatırımı verimli olamamıştır. 

Buna karşılık; AVM gerekli midir? 

Yanıt; Tabii…

Başta da söylediğim gibi, iki farklı açıdan bakışın ortak noktası, günümüzdeki birleştirilmiş durum; benim de köşe yazarlığı yaptığım ekonomim.com da da belirtildiği üzere, “Hayalet AVM’ler” in hızla arttığıdır. (Yener Karadeniz haberi)

Bu durum kalıcı mıdır?

Bence değil…

Ama…

Yeni normale dönüş sonrası bile eskinin o şanlı AVM’ler yatırımları muhtemelen aynı hızla devam etmeyecek, olanlar önce ayakta kalmaya çalışacak, başaranlar kendilerini o günün koşullarına adapte etme gayretine gireceklerdir. Tabii ön hazırlık süreçlerini değerlendirenlerin uyum başarısı daha öncelikli olacaktır. 

Bu arada unutulmasın; artık perakendenin bir de kendi içinde yetiştirdiği rakibi; E-Ticaret var… 

E-Ticaret, perakende sektörü için de, ekonomimiz için de çok önemli…

AVM'lerin “Hayalet AVM” olmasına, AVM doluluk oranlarının önemli ölçüde düşmesine E-ticaretin de katkısının olduğu görülen bir başka gerçektir.

Günlük konuşma dilinde; “Onunla da olmuyor, onsuz da…” derler ya, işte öyle bir şey bu AVM’ler…