Organize sanayi bölgeleri uygulama yönetmeliğinde yapılan son değişiklikler

Dr. Soner Altaş

Altaş Consulting Company – Tacirsoft Kurucusu

Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 5 Eylül 2024 tarihli ve 32653 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır. Böylece, sanayinin üretim üssü olan organize sanayi bölgelerine yönelik birçok önemli değişikliğe gidilmiş ve yenilikler getirilmiştir. Anılan yenilik ve değişikliklerden öne çıkanları aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:

1. Bakanlık personeli yönetim kurulu üyesi olabilecek

Organize sanayi bölgesi müteşebbis heyetinin talep etmesi halinde, yönetim kurulu üyelerinden biri Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı personelinden olabilecek.

2. Yasal defterleri tutmaktan yönetim kurulu ve bölge müdürü ayrı ayrı sorumlu olacak

Organize sanayi bölgeleri tarafından tutulması zorunlu olan yönetim kurulu karar defteri, müteşebbis heyet karar defteri veya genel kurul toplantı ve müzakere defterine ilişkin yükümlülüklerin yerine getirilmesi, yönetim kurulu veya yönetim kurulunun yetki vereceği yönetim kurulu üyelerinin sorumluluğunda olacak.

Organize sanayi bölgelerinin tutmakla yükümlü olduğu ticari defterlere, yani, yevmiye defteri, defteri kebir, envanter defterine ilişkin yükümlülükler bölge müdürü tarafından yerine getirilecek.

3. Arsa tahsis sözleşmeleri online sistem üzerinden imzalanacak

Arsa tahsis sözleşmeleri, çevrimiçi sistemde elektronik ortamda imzalanacak. Bu mümkün olmayıp ıslak imza ile imzalanması halinde ise, bu sözleşmenin bir nüshası, imza tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın çevrimiçi sistemine yüklenecek.

4. Zamanında ödeme yapmayanlardan yasal gecikme faizi alınacak

Arsa tahsis ve satış bedeli, katılımcı veya kiracılardan tahsil edilecek alt yapı katılım payları, elektrik, su, atıksu, doğalgaz ve benzeri satış ve hizmet bedeli ödemelerinin vadesinde yapılmadığı takdirde, gecikme süresi için ödenmeyen tutara; ilgili mevzuatta düzenleme bulunan haller dışında, 6183 sayılı Kanunun 51 inci maddesinde yer alan gecikme zammı oranından az, bu oranın bir buçuk katından fazla olmamak kaydıyla genel kurul/müteşebbis heyet tarafından belirlenen gecikme faizi uygulanacak.

5. Organize sanayi bölgeleri vakıf kurabilecek

Organize sanayi bölgeleri, Bakanlıktan uygun görüş alınması şartıyla OSB kuruluş amacı ile bağdaşır amaçlar için vakıf kurabilecek. Vakıflara ortak kullanım alanında yer alan parsel ile sanayi parseli özgülenemeyecek.

6. Organize sanayi bölgelerinin iştirak ettiği anonim şirketler her yıl bağımsız denetim yaptıracak

Organize sanayi bölgelerinin ortak olduğu anonim şirketler hakkında her mali yılsonunda bağımsız denetim yaptırılacak ve denetim raporunun bir nüshası Bakanlığa gönderilecek.

7. Şirketlere sermaye taahhütleri dışında para aktarılamayacak

OSB’ler tarafından kurulan veya ortak olunan şirkete, şirket genel kurulu tarafından alınacak sermaye artırımı kararı dışında herhangi bir para veya kıymet aktarılamayacak, ödünç ilişkisi kurulamayacak.

8. Organize sanayi bölgesi içinde ve dışında lojman yapılabilecek

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın izniyle, OSB ortak kullanım alanlarında, OSB içinde çalışanlar için OSB tarafından lojman yapılabilecek veya çalışanları için lojman ihtiyacı olan katılımcılara yaptırılabilecek.

Yalnızca hazineye ait arazilerin satın alınması veya tahsisi yoluyla, müteşebbis heyet veya genel kurul kararı ve Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın onayı ile OSB’ler veya katılımcılar, OSB içerisinde çalışanlar için, OSB sınırları dışında lojman yapabilecek.

9. Ön Tahsis ve tahsis aşamasında şirket payları bakanlık izni olmadan devredilemeyecek

Arsa ön tahsis ve tahsis sözleşmelerinde, parsel tahsisi yapılan şirketin paylarının spekülatif amaçlı işlemlerin önlenmesi için Bakanlık onayı alınmadan toplam %49’unu aşan ortaklık payı değişikliği yapması halinde tahsisin iptal edileceği hususuna yer verilecek. OSB, parsele ilişkin yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı aşamasında şirketin ortaklık paylarını inceleyecek. Bu incelemede, onay alınmadan şirket ortaklık paylarında, şirket paylarının %49’unu aşan değişiklik yapıldığı tespit edilirse spekülatif işlem olarak değerlendirilecek ve parsel tahsisi iptal edilecek.

10. İcralı parseller GYO, varlık yönetim ve kiralama şirketlerine satılabilecek

OSB’ce teminat olarak gösterilen ve bu nedenle satışına karar verilen veya katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen gayrimenkullerin icra yoluyla satışı halinde; Bakanlık ve OSB alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla, OSB’nin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara, gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul yatırım ortaklığı, varlık yönetim şirketi ve varlık kiralama şirketine veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapılabilecek.

Kredi alacaklısı kuruluş veya gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul yatırım ortaklığı, varlık yönetim şirketi ve varlık kiralama şirketi satın aldığı taşınmazı sadece bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip gerçek veya tüzel kişilere en geç iki yıl içerisinde satacak veya aynı nitelikteki gerçek veya tüzel kişilere kiraya verecek.

11. Arsa ön tahsisleri kura veya ihale usulüyle yapılabilecek

OSB’nin tüzel kişilik kazanmasından parselasyon planının onaylanmasına kadar Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın izni alınarak ön tahsis yapılabilecek. Ön tahsis yapılacağı, OSB, OSBÜK ve Bakanlık internet sayfasında Bakanlık iznini müteakip ayın ilk pazartesi günü duyurulacak ve en az iki hafta süreyle yayımlanacak. Duyuru ve ilanda belirtilen son tarihe kadar OSB tarafından ön tahsise ilişkin talepler toplanacak. Duyuru ve ilanda ön tahsisin tahmini metrekare bedeli belirtilecek.

Ön tahsis yapılacak alanlar talebi karşılıyorsa, OSB’nin belirlediği bedelden yönetim kurulunca ön tahsis yapılacak. Ön tahsis yapılacak alanlar talebi karşılamıyorsa, değerlendirme sonucuna göre en yüksek puanı alandan başlamak üzere duyurulan alan büyüklüğünün iki katına kadar talebi içeren kısa liste oluşturulacak.

Kısa listede yer alan talep sahipleri, OSB tarafından belirlenen prensip ve usuller çerçevesinde ihaleye veya noter huzurunda düzenlenecek kuraya davet edilecek. Kura yapılması halinde, kura sonucunda belirlenen talep sahiplerine OSB’nin belirlediği bedelden yönetim kurulunca ön tahsis yapılacak. Kura sırasında yedek liste de belirlenecek.

Ön tahsis yapılan alanlarda, altyapı tamamlandıktan sonra 3 ay içinde OSB yatırımcıyı kesin arsa tahsis sözleşmesi imzalamak üzere davet edecek ve kesin arsa tahsis sözleşmesi düzenlenecek. Sözleşme yatırımcı tarafından imzalanmaz ise ön tahsis sözleşmesi kendiliğinden hükümsüz kalacak ve ödediği bedel yatırımcıya en geç 1 yıl içinde geri ödenecek. Ön tahsis için talep sahibi tarafından ödenen bedel avans niteliğinde olup kesin tahsiste OSB tarafından belirlenen arsa bedelinden düşülecek.

12. Arsa tahsis başvuruları online yapılacak

Arsa tahsislerinde, onaylı parselasyon planına göre tahsis edilebilir durumdaki parsellerin tümü, OSB, OSBÜK internet sayfasında ve Bakanlık çevrimiçi sisteminde her ayın ilk Pazartesi gününde duyurulacak. Tahsis edilecek parseller en az iki hafta süreyle yayınlanacak. İlanda belirtilen son tarihe kadar OSB tarafından talepler toplanacak. Arsa tahsis başvuruları, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın çevrimiçi sisteminden yapılacak.

Talepler; Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın belirlediği kriterler çerçevesinde, Bakanlıkça yayınlanan değerlendirme formundaki ağırlıklandırma çarpanları kullanılarak hesaplanan puana göre yönetim kurulunca sıralanacak.

Arsa tahsisi, yönetim kurulunun tahsis kararını müteakip OSB tarafından 10 iş günü içerisinde ilgililere yazılı olarak bildirilecek ve tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde arsa tahsis sözleşmesinin imzalanması ile kesinleşecek. Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde talep sahibince sözleşme imzalanmaması durumunda tahsis kararı geçersiz sayılacak.

13. OSBÜK Yönetim Kurulu Başkanı’nı Bakan atayacak

OSBÜK Yönetim Kurulu Başkanı, Sanayi ve Teknoloji Bakanı tarafından atanacak ve görevden alınacak. Yönetim kurulu yapacağı ilk toplantıda, kendi içinden üç başkan yardımcısı ve bir sayman üye seçecek. Başkan, görevi başında bulunmadığı sürelerde yardımcılardan birini vekil tayin edecek. Bu değişiklik 15 gün içerisinde icra edilecek.

14. Genel müdürlük personelinin yol ve konaklama giderlerini bölgeler karşılayacak

Sanayi Bölgeleri Genel Müdürlüğü tarafından görevlendirilen personelin yol ve konaklama giderleri ilgili OSB tarafından karşılanır.

15. Arsa tahsisi iptal süreleri 31/1/2028'e kadar uzatılabilecek

Arsa tahsis iptal süreleri sıfırlanacak. Şöyle ki, OSB Uygulama Yönetmeliği'nin 60’ıncı maddede belirtilen, Bakanlık uzatımı dahil tüm süreleri tükenen ve yapı ruhsatı veya işyeri açma ve çalışma ruhsatı almayan katılımcılara, 31/1/2025 tarihine kadar Bakanlığa başvuru hakkı tanınıyor. Bu süreye kadar başvuranlara, Sanayi ve teknoloji Bakanlığı tarafından 3 yıl ilave süre verilebilecek. 31/1/2025 tarihine kadar başvuru yapılmayan süresi bitmiş tüm parsel tahsisleri ise OSB tarafından iptal edilecek.

Yönetmelikte daha birçok değişiklik ve yenilik bulunmaktadır. Ancak, yazımıza sadece bunları sığdırabildik. Konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek isteyenler, Tacirsoft Hukuk Bilgi Sistemi’nde daha detaylı bilgilere erişebilirler.