Önce arsayı sonra konutu almak inşaat sektörüne hızla yayılır mı?
Son 5 yılda, arsa fiyatları, inşaat maliyetleri ve faizler öyle yükseldi ki orta gelirli vatandaşın gönlüne göre yeni konut sahibi olma hayalleri kâbusa döndü. 6 Şubat Depremlerinin 11 vilayette yerle bir ettiği 850 bine yakın konut ve bağımsız birimin yeniden inşa zorunluluğu, Türkiye’nin yıllık ortalama 1,5 milyon adetlik konut pazarında yeni konut talebine uygun 650- 750 bin adetlik istikrarlı üretimin aksaması, konut açığını (arz eksikliğini) daha da artıracak. Hukuki zeminde ve niyetlerdeki iyileşmeye rağmen kentsel dönüşüm ise ‘finansman yokluğuna’ takılacak gibi görünüyor. İnşaat düşmanları ‘her yeri beton yapanlara oh olsun’ diye sevinse de daha çok konut daha çok beton üretilmedikçe konut fiyatlarında ve yüksek kiralarda eski huzur uzun süre geri gelmeyecek. İşte böyle bir ortamda geçtiğimiz günlerde konut üretimi ve satışında çok ilginç bir inovasyona (yenilikçiliğe) tanık olduk. Fuzul Holding Yönetim Kurulu Başkanı Mahmut Akbal’ın geliştirdiği ‘Fuzul Topraktan’ yöntemi o kadar yoğun ilgi gördü ki bu yöntemle Ispartakule’de inşa edilecek 332 konutun ‘arsa payı’ sadece 8 saatte satıldı. Bu projeden önce modelin test edildiği Pendik ve Başakşehir’deki iki küçük projenin arsa payları da çok çabuk satılmıştı.
Bu ilginç konut üretim ve satış modelinin detaylarını Fuzul Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Akbal’a sordum. Akbal, şöyle başlıyor söze: “Bu yöntem üzerinde 1 yıldır çalışıyoruz. Fikir babası Mahmut Akbal Bey. ‘Kendisinin tüketici finansmanında 32 yıllık tecrübesinin bir sonucu’ diyebiliriz. Ispartakule projemizden önce iki pilot çalışma yaptık. Başakşehir ve Pendik’te önce ‘yakın network içinde’ uyguladık ve eksiklerimizi görüp tamamladık. Ispartakule’de ise herkese açtık ve satış yaptık. Biz ve sektör genel olarak ne yapıyoruz? Vatandaşa konut satmaya çalışıyoruz. Konutta ise iki ana maliyet bileşeni var. Biri arsa biri de inşaat maliyeti. Son yıllarda arsa ve inşaat maliyetleri o kadar yükseldi ki ikisi bir arada olunca fiyatlar erişilemez hale geldi. Vatandaş bu nedenle konuta alamıyor. Biz bu yöntemle konuta erişilebilirliği kademelendirerek yeniden artırıyoruz. Ispartakule projemizdeki 322 konutun ‘arsa payı satışı’ 8 saatte tamamlandı. Önceki iki projeyle birlikte toplam 530 konutun arsa payını satmış olduk. Bu vatandaşlarımız şimdi 12 ay ödeme yapmayacaklar. Biz 12 ay sonra inşaata başlayacağız ve aldıkları konutun arsa bedeline göre kaç lira inşaat bedeli çıkacaksa o bedeli 36 ay taksitle ödeyecekler.”
Arsa payını satın alan, inşaat bedelini ödeyemezse ne olacak?
Ömer Faruk Akbal’a, riskleri hatırlatıyorum. “Bu satışı nasıl yapıyorsunuz ve belirlediğiniz arsa bedelini satın alan vatandaş 12 ay sonra inşaat bedelini ödeyemez duruma düşerse vatandaşın ve inşaatın durumu ne olacak” diye soruyorum. Akbal şöyle yanıtlıyor: “Eskiden Anadolu’da önce arsayı alır sonra evinizi yapardınız. Biz bu yöntemi canlandırıyoruz. Buna da ‘Aşamalı Konut Edindirme Sistemi’ dedik. Vatandaşa önce evinin arsa payını satıyoruz. Bu satışı sözleşme ile yapıyoruz. Toplam inşaat maliyeti içinde arsa payının bir oranı var. Eğer 12 ay sonra müşterimiz ‘ben inşaat bedelini ödeyemiyorum’ derse o bedeli biz üstlenip inşaata başlıyoruz. Arsa payı toplam konut bedelinin yüzde 40 ise arsa payı sahibi vatandaşımız yapımı tamamlanan konutun yüzde 40’ının sahibi oluyor. Konut satılınca bu oranda payına düşen bedeli alıyor. İsterse arsa payını üçüncü kişiye de satabilir. Bu durumda ise sadece yatırım yapmış, belli bir süre sonra satmış olur. Arsa payı oranı pilot projelerimiz olan Başakşehir’de yüzde 40, Pendik’te yüzde 35 oldu. 322 konutluk asıl projemiz olan Ispartakule’de ise yüzde 38 oldu. Projelerde bu oranlar baştan belli olduğu için sonradan değer anlaşmazlığı olmayacak.”
Bu yöntemle Fuzul nasıl para kazanacak?
Vatandaşı bu yöntemle konut sahibi yaparak Fuzul Holding nasıl para kazanacak? Bu da çok önemli bir mesele. Çünkü sistemde kâr yoksa sürdürülebilir de olamaz. Ömer Faruk Akbal, bu konuda şöyle konuşuyor: “Biz arsayı kendi mali gücümüzle satın alıyoruz. Bunun projelendirip satışından makul bir kârımız oluyor. İnşaat maliyetine de yüzde 10 kâr koyuyoruz. Fuzul iki aşamada da hem kendisine rekabet avantajı sağlıyor hem de ‘satın alma ile elde ettiği marjın’ önemli bir kısmını müşterisine yansıtmış oluyor. Çünkü toplam inşaat maliyeti içinde arsa payını büyük ölçüde düşürmüş oluyoruz. Bir projede önceden bilinmeyen arsa maliyeti büyük problemdi, bunu en baştan çözüyoruz. Konut satışının finansmanı da ‘bankasız’ sağlanıyor ki günümüz şartlarında bu da çok önemli. Vatandaş şu anki şartlarda ev alırken önündeki basamak çok yükselmiş durumda, biz bu yüksek basamağın önüne bir ara basamak koyuyoruz. Bu yöntemle yeni projeler geliştirmek için çalışıyoruz. Diğer illerimizden talepler geldi. Şehirlerimizin imarı uygun yerlerinde uygulanabilir bir yöntem. Tabii ki bazı projelerde şartlara göre inşaat başlama tarihini 18 aya da çıkarabiliriz.”