Ön ödemeli konut sözleşmeleri
Av. Ege Demiralp
UZMAN ARABULUCU
Günümüzde maketten satış, projeden satış şeklinde adlandırılan ön ödemeli konut satış sözleşmeleri alıcının satış bedelini peşin ya da kısım kısım ödediği, satıcının da taşınmazın mülkiyetini bedelin tamamı ya da bir kısmı ödendikten sonra tapuda devir ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde alıcının görevi konutun bedelini ödemek, satıcının görevi ise konutun mülkiyetini ve zilyetliğini (kullanımını) sözleşmeye, projeye ya da taahhüt ettiği şekle uygun olarak teslim etmesidir.
Satıcı çoğu zaman konutun mülkiyetini ve zilyetliğini taahhüt ettiği zamanda, taahhüt ettiği şekilde devretmemektedir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 41. maddesi gereği ön ödemeli konut satış sözleşmeleri şekle tabi sözleşmelerdendir. Taraflar kanuna uygun bir sözleşme yapmadıkça satıcı bedelin ödenmesini, alıcı da konutun teslimini talep edemez.
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında hakkın korunabilmesi için konut barınma amaçlı olmalıdır. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ‘de “Konut”; “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi mesken amaçlı kullanılan ya da mesken niteliği taşımamakla birlikte tüketicilerin kullanımına sunulan her türlü bağımsız bölüm” olarak nitelendirilmiştir. Ancak imarı olmayan bir yer de bu koşulları sağlıyor ise konut sayılabilir. Yine, ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmeleri de ön ödemeli konut sözleşmelerine konu olabilir. Satıcı mesleki ya da ticari olarak hareket etmeli, tüketici ise ticari olarak değil bireysel ihtiyacı için hareket etmesi gerekmektedir. Ön ödemeli konut sözleşmelerinin en önemli özelliği isminden de anlaşıldığı gibi konutun bedelinin önceden tamamının ya da bir kısmının ödenmiş olması gerekmektedir.
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’nun 44. maddesinde; Satış sözleşmesinin kurulmasından itibaren konutun mülkiyetini ve zilyetliğini devretme süresinin 48 ayı aşamayacağından bahsetmiştir. Bu şekilde tüketicinin uzun yıllar ödeme yapıp hiçbir edim elde edememesi ihtimali engellenmek istenmiştir. Devir ve teslim süresi piyasa şartları da göz önünde bulundurularak 48 ay ile sınırlandırılmıştır. Taraflar 48 aylık bu süreyi anlaşarak kısaltabilirler ancak uzatamazlar. Taraflar 48 aydan uzun süre belirlemiş olsalar dahi, bu süre geçersizdir. Teslim süresi 48 ayı aşamaz. Düzenlemenin gerekçesinde; sürelerin ihlali ve konut tesliminin gecikmesi halinde, tüketiciyi koruyan hükmün bulunmaması sebebi ile bu durumun tüketicinin ekonomik çıkarını zedelediği, tüketicinin satın alma kararını etkilediği, haksız ticari uygulamaya neden olduğu belirtilmiştir. Bağımsız bölümün tüketicinin kullanım amacına uygun olarak tüketiciye bırakılması teslimdir. Konutun zilyetliğinin teslimi günümüzde anahtar teslim şeklinde gerçekleşmektedir. Devir ise konutun yasaya uygun olarak tapuda tüketici adına devir edilmesidir.
Sözleşmenin yerine getirilmiş sayılabilmesi için hem devir hem de teslim gerekmektedir. Konutun ne şekilde teslim edileceğini belirlemek için sözleşmeye bakılması gerekilmektedir. Devir ve teslim için öncelikle kat irtifakının kurulmuş olması gerekmektedir. Kat irtifakı kurulmuş olan bir taşınmazın sözleşmede yapı kullanma izin belgesi (iskân belgesi) alınmadan da teslim edilebileceği yazılı ise bu durumda iskân belgesini alıcı (tüketici) alacaktır. Sözleşmede belirtilen hususların gereği gibi yerine getirilmemesi durumunda tüketici sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
Sonuç olarak Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdir ve şekle tabidirler. Sözleşmeyi kanuna uygun olarak hazırlamak, sözleşmeyi hazırlar iken her detayı düşünmek sonradan sözleşmenin yerine getirilmemesi ya da eksik yerine getirilmesi durumları gibi karşımıza çıkacak sorunları hukuki yollardan çözebilmemize yardımcı olacaktır.
Satıcının teslim borcunu zamanında yerine getirmemesi halinde sorumluluğu ne olacak?
Belirlenen zamanda teslim edilmesi mümkün bir borç, zamanında yerine getirilmez ise sözleşmeye aykırılık ve temerrüt hali meydana gelir. Borçlu olan satıcı temerrüde düşürüldüğünde Tüketici Türk Borçlar Kanunu’na göre “Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı” talep edebilecektir. Ancak ilk şart borçlunun temerrüde düşürülmesidir. Borçlunun temerrüde düşürülmesi için; alıcı tüketici borçluya ihtar çekilmelidir. İhtarnamede sözleşmede belirlenen tarihte devir ve teslim borcunu ifa etmediği belirtilmesi, yine ihtarnamede yazılacak olan süre içerisinde devir ve teslimin talep edilmesi aynı zamanda gecikme tazminatı isteniyor ise de açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Borçlunun temerrüde düşmesi için ihtarnameye gerek olmayan bir durum vardır. Eğer sözleşmede teslim süresi 48 ay olarak belirtilmiş ise zaten azami süre belirlenmiş olduğundan ötürü borçlunun temerrüde düşmesi için ihtarname gönderemeye lüzum yoktur.
Bunun haricinde, tüketicinin Türk Borçlar Kanunu madde 125’de düzenlenen iki özel seçimlik hakkı daha vardır. Bunlardan biri; ifadan vazgeçip olumlu zararı talep etme hakkıdır. Bu durumda alıcı konuttan vazgeçerek konutun rayiç bedelini talep etme hakkına sahiptir. Diğeri; sözleşmeden dönme ve olumsuz zararları talep etme hakkıdır. Olumsuz zarar; alıcının sözleşmeden döndükten sonra malvarlığının gösterdiği durum ile böyle bir sözleşme kurulmuş olmasaydı malvarlığının göstereceği durum arasındaki farktır. Örneğin; tüketici sözleşmeden dönerek döndüğü sözleşmeyi yapmasaydı daha elverişli koşullarla yapacağı başka bir sözleşme fırsatını kaybetmesinden doğan zararını talep edebilir.
Satıcının süresinde teslim etmemesinden dolayı tüketicinin konutun mülkiyeti ve zilyetliğini ve gecikme tazminatını isteyebileceğini ikinci paragrafta anlatmıştım. Tüketici bu durumda Türk Medeni Kanunu madde 716 uyarınca ;“Tescile zorlama davası” açabilecektir. Tüketici mülkiyetin devrini istemesine rağmen satıcının mücbir sebebe dayanmadan teslimde gecikmesi halinde tüketici aynen ifa davası açabilecektir. Tüketici aynen ifa ile birlikte satıcının borcunu zamanında ifa etmemesinden dolayı uğradığı zararların tazminini de isteyebilir. Örneğin 01.01.2024 tarihinde teslim edilecek olan evi zamanında teslim etmeyen müteahhit, sözleşmede kararlaştırılmış ise evi teslim ettiği tarihe kadar doğan kira gelirlerden sorumlu olacaktır.
Borçlunun temerrüde düşmesi için kusursuz ya da kusurlu olması şartı aranmaz. Kusur şartı; sözleşmeden dönme ve olumsuz zararların talep edilmesi ya da ifadan vazgeçip olumlu zararların talep edilmesi halinde aranır. Bu durumlarda borçlu satıcı kusursuz olduğunu ispat ederek sorumluluktan kurtulabilir.