Koronavirüs salgınında iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin durumu

COVID-19 salgını ve ilgili tedbirler dünya çapında günlük yaşantının ve iş hayatının akışını ciddi şekilde değiştirmeye devam ederken, salgının hukukun çok çeşitli alanlarında da yansımaları oluyor. Bunlardan, halihazırda akdedilmiş olan sözleşmelerin ve işveren-çalışan ilişkilerinin durumunu geçen yazılarımızda incelemiştik. Bu defa ise iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde tarafların hak ve yükümlülüklerinin salgın şartlarından nasıl etkilendiğine bakacağız.

26 Mart tarihli torba yasayla iş yeri kiracıları ile turizm yatırımcıları ve işletmecilerini korumak amacıyla çeşitli düzenlemeler getirildi. Bu kapsamda, iş yeri kiracılarının 1 Mart’tan 30 Haziran’a kadar işleyecek kira bedellerini ödememesi, kira sözleşmesinin feshine ve kiralananın tahliyesine yol açmayacak. İlgili düzenlemenin, kira bedeli ödeme yükümlülüğünü askıya almadığı ve ertelemediği değerlendiriliyor. Ancak, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmasının da 30 Nisan’a kadar durdurulmuş olması sebebiyle, ödenmesinde temerrüde düşülmüş olan kira bedellerinin tahsili için bu tarihe kadar takip başlatılamayacak.

Yetkili resmi mercilerce alınan kararlarla, üniversiteler, okullar, kreşler gibi eğitim kurumlarına ek olarak, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, gece kulüpleri, barlar, spor salonları, spalar, kafeteryalar, çay bahçeleri, sinemalar, düğün salonları, gösteri merkezleri, güzellik salonları, kuaförler ve diğer birçok kamuya ayrılan alan bir sonraki bildirime kadar kapatıldı. Üç hafta önce ise Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD), AVM’lerin kapatılmasına yönelik tavsiye kararı aldı. Bugün 100’den fazla AVM, geçici olarak faaliyetlerini durdurmuş durumda. Bunların yanı sıra, 65 yaş üstü ve 20 yaş altı için sokağa çıkma yasağı getirildi; ayrıca devletin her kademesinden yetkililer bir süredir sokağa çıkmama çağrısı yapıyor. Tüm bu şartlar altında, iş yeri kiracılarının salgın süresince kira bedellerini ödeyememesi sebebiyle tahliye edilmelerinin önlenmesi yerinde olmakla beraber, salgının kira sözleşmelerinin her iki tarafına etkileri bakımından genel bir değerlendirme de yapalım:

Resmi merciler tarafından kapatılan yerler bakımından, kiralanan, geçici bir süre ile kullanım amacına uygun olarak hazır bulundurulamıyor ve kiracısı tarafından kullanılamıyor. Yine, genel sokağa çıkma yasağı kararı verilmesi halinde birçok iş yerinin, bu karar sebebiyle geçici süreyle faaliyete açılması mümkün olmayacak. Her bir durum özelinde ayrı bir inceleme yapılması gerekmekle birlikte, bu kararlar, kiraya verenler bakımından “geçici ifa imkânsızlığına” sebebiyet verebiliyor. Yargıtay kararları doğrultusunda, kiraya verenler bakımından geçici ifa imkansızlığına sebebiyet veren bu kararlar yetkili mercilerce kaldırılana kadar, kira sözleşmelerinden kaynaklanan borç ve yükümlülükler askıya alınabilecek. Bu durumda, ilgili sınırlamalar kaldırılana kadar kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır bulundurma gibi yükümlülüklerinin de kiracının yükümlülüklerinin de ifası talep edilememeli.

İlgili iş yeri özelinde resmi bir kapatma kararı olmamasına rağmen kiracının veya kiraya verenin, içinde bulunduğumuz koşullar sebebiyle kiralanan yeri kendi iradesiyle kapatması halinde ise tarafların hak ve yükümlülüklerini tespit edebilmek için öncelikle aralarındaki kira sözleşmesine bakmak gerekiyor. Bazı iş yeri kira sözleşmelerinde, özellikle de AVM’lerde yer alan mağazalara ilişkin sözleşmelerde, “salgın hastalık” dahil mücbir sebep halleri tanımlanabiliyor, tarafların mücbir sebebe tahammül süreleri düzenlenerek, taraflara bu sürenin sonunda sözleşmeyi tek taraflı fesih hakkı tanınabiliyor.

Sözleşmelerde salgın hastalığa ilişkin hususları düzenleyen hüküm olup olmadığına bakılmaksızın, mevcut duruma uygun düştüğü ölçüde Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü”ne ilişkin hükümler de uygulama alanı bulabilir. Özellikle AVM’lerde yer alan mağazaların kira sözleşmelerinde kiracılara, iş yerlerini, AVM’nin halka açık bulunduğu saat aralığında açık bulundurma zorunluluğu getiriliyor. Henüz AVM’ler resmi olarak kapatılmadığı için, AVM kiracılarının iş yerlerini faaliyete kapatmak istemeleri halinde, geçici ifa imkansızlığına ilişkin hükümlerden faydalanamayacakları değerlendirilebilir. Ancak koronavirüs salgını ve ilgili tedbirler, kiracıların iş yerlerini açık tutmalarını ciddi şekilde zorlaştırabilir. Bu kapsamda, kiracılar, mahkemeye başvurarak hâkimden, özellikle sözleşmede yer alan “iş yerini açık tutma” yükümlülüğünün değişen koşullara uyarlanmasını talep etmeyi değerlendirebilir.

Diğer taraftan, AVM kiraya verenleri de salgın sırasında AVM’lerin yönetim ve idare işlerini yürütmekte zorlanarak AVM’leri kapatmayı değerlendirebilirler. Böyle bir kapatma kararı, kiraya verenlerin, kiralanan yerleri, “kiracıların kullanıma hazır bulundurma” borcuna aykırılık teşkil edebilecektir. Bu kapsamda, “aşırı ifa güçlüğü” hükümleri, koşulları oluşması halinde kiraya verenler lehine de uygulama alanı bulabilecek.