Konutun son 7 yıldaki cazibesi gelecek 7 yılda devam eder mi?

Gayrimenkul Türkiye’de her zaman önemli bir yatırım alternatifi oldu; orta ve uzun vadede yatırımcısını çok fazla üzmedi. Sadece Türkiye’de değil dünyanın birçok ülkesinde konut, mevduat ya da tahvil gibi diğer araçlardan daha yüksek getiri sağlamış. Ama acaba önümüzdeki dönemde de aynı durum aynı hızda devam eder mi?

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) “Son yedi yılda altından sonra en kârlı yatırım konut oldu” başlıklı bir araştırması geçen hafta medyada çok ilgi çekti. “Acaba bundan sonra da aynısı olur mu?” dedirtti.

Öğretim üyesi Gökhan Şahin Güneş, araştırma notunda konut satın alıp onu kiraya vermenin kârlı bir yatırım olup olmadığını incelemiş. Not bu amaçla sahibinden.com internet sitesindeki satılık ve kiralık ortalama fiyat verilerini kullanarak verilerin başladığı 2017 yılının Eylül ayında yapılan konut yatırımı ile mevduat, borsa, döviz ve altın yatırımlarının güncel değerlerini karşılaştırmış. Ve araştırmanın sonucu 2017 Eylül-2024 Ağustos döneminde kiralamak amacıyla konuta yatırımın, altın bir yana bırakılırsa, vadeli mevduat, döviz ve borsaya yatırımdan daha yüksek bir getiri sağlayabildiğini göstermiş.

Rakamlarla ifade etmek gerekirse, 2017 ağustos ayında 100 metrekarelik bir konutu 236 bin 328 liraya alıp kiraya verdiğinizde 2024 Ağustos ayındaki kira ve kiranın faiz getirisi dahil değeri 3 milyon 350 bin 650 liraya ulaşıyor. Eğer evde oturup kiraya vermeseydiniz güncel değeri 2 milyon 973 bin 155 TL olacaktı. Ev almak yerine 236 bin 328 lirayı mevduata yatırsaydınız yatırımın değeri 892 bin 28 TL olacaktı. Döviz yatırımının 2 milyon 609 bin 639 lira, borsa yatırımı 2 milyon 209 bin 38 lira ve altın yatırımı ise 4 milyon 307 bin 192 lira olacaktı. Yani incelenen dönemde konut yatırımı altın yatırımından sonra en yüksek getirili ikinci yatırım aracıydı.

Ancak bu sonuç, bundan sonra hep böyle olacağını göstermiyor. Çünkü her dönemin farklı bir hikâyesi var. Söz konusu dönem araştırma notunda da belirtildiği gibi oldukça çalkantılı ve “gel-git”lerle dolu bir dönemdi. Ve bu “gel-git”lerden bazıları konut fiyatlarını şişirecek kadar güçlüydü. Mesela 2020 yılı ortasında kamu bankaları yüzde 0,64 gibi tarihi düşük seviyeden aylık faizle konut kredisi kullandırmaya başladı. Özel bankalar o kadar aşağı inemese de yüzde 0,80-90 gibi faizlerle kredi kullandırdılar. Faizlerin dip yaptığı, kredi notumuzun BBB’lerde olduğu 2013’te bile konut kredisi faizleri bu kadar düşük olmamıştı. Türkiye konut piyasasına hiç bu kadar güçlü bir şok verilmemişti. Ve bu şokla konut talebi canlandı, fiyatlar şişmeye başladı.

Hikâyeyi konut yönünden güçlü kılan sadece kredi ve faiz desteği de değildi. Pandemi döneminde merkez bankaları faizlerini “ultra düşük” düzeylere çektiler. Dünyada ve Türkiye’de güçlü bir düşük faiz dönemi başladı, konutun alternatifi olan bazı enstrümanların cazibesi kayboldu. Konuta yöneliş hızlandı.

Dolayısıyla konutun son yedi yıldaki cazibesinin gelecek yedi yılda da aynı hızda devam edip etmeyeceği yine böylesi desteklerin olup olmayacağına bağlı. Gelecek 2024-2031 arasındaki yedi yıllık dönemin başında yaşananlar çok konut dostu değildi.

Merkez Bankası faizi uzun yıllardır hiç bu kadar yüksek olmamıştı. TL mevduat geçmiş üç-beş yılın aksine ciddi şekilde pozitif reel getiri sunmaya başladı. Maliye’nin denetimi arttı, konut gelirlerini beyan etmeyenler etmek ve bu gelirleri üzerinde vergi ödemek zorunda kalacaklar ki, doğru olan da budur. Muhtemelen konut alım satımında yeni düzenlemeler olacak, değer beyanı güncellenecek, beş yıl elinde tuttuktan sonra satanların vergi avantajı kaybolacak. Bunlar hep konut talebini olumsuz etkileyecek gelişmeler. Aynı şekilde gayrimenkul yatırım fonları kurulmasına ilişkin yeni düzenlemelerle yatırım fonlarının gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önü açılacak ve konut arzı artacak. Bu da konut fiyatlarının üzerindeki yukarı yönlü baskıyı azaltacak. Eğer siyasetçilerin hep dediği gibi planlar gerçekleşir ve dar gelirlilere yönelik sosyal konut projeleri geliştirilirse bu da kira ve konut değerleri üzerindeki baskıyı hafifletecektir.

Ama Türkiye’de yedi yıl uzun bir süredir. İlk bir-iki yıl böyle olabilir ama seçim havasına girildiğinde faizler hızla aşağı çekilip, konut sektörü geçmişte çok defa olduğu gibi desteklenirse hava değişebilir. Güngör Uras'ın hep dediği gibi “Burası Türkiye Abicim.” Burada her şey olur.