Konutta ve kirada stagflasyon mu başlıyor?

Türkiye’de 2023 yılında konut satışları önceki yıla göre yüzde 17,5, Aralık ayları itibariyle yüzde 72,3 geriledi. Konut kredisi yok denecek kadar az, varsa da kullanmak cesaret istiyor. Konut pazarında büyük durgunluğa rağmen fiyatlarda ve kiralarda gerileme yaşanmadı, şimdi fiyat artışları konuşuluyor.

Esas teori neydi? Bir ürüne talebi düşürürsen fiyatı da düşer. Ancak bu normal şartlarda geçerli bir kural olsa gerek. Çünkü bu defa talep düştüğü halde konut fiyatları ve kiralar düşmedi. En azından ‘düştü’ desek itiraz edenlerin sayısı daha çoktur. Kredi muslukları kısıldı, faizler ateşlendi ve konuta talep ciddi geriletildi. Peki neden fiyatlar düşmedi? Bunun en önemli nedeni konut üretiminde yani arz tarafında sert gerilemenin çok daha önce başlamış olmasıdır. 6 Şubat depremleri de ülkemizin konut stokundan yaklaşık 650 bin konut eksiltince fiyat düşüşü yerine stagflasyon (durgunluk içinde fiyat artışı) yaşanması kaçınılmaz oldu. Ne olduğunu anlamak için 2023’ün konut pazarı görünümüne bir bakalım.       

Ülke genelinde 2023’te 1 milyon 225 bin 926 konut satıldı. 2022’ye göre yüzde 17,5 azalma var. Bu rakam son 9 yılın en düşük toplam satışını ifade ediyor. Daha da kötüsü konutların sadece 379 bin 542’si ilk el yani yeni konut. Bu rakam konut üretiminin yıllık talebe göre yarı yarıya azaldığı anlamına geliyor. 2023’te el değiştirmiş 846 bin 384 konut ise ikinci el konut. Bu rakam da vatandaşın birinin diğerine sattığı eski konutları ifade ediyor. Daha kötüsü 2023’te sadece 177 bin 748 konut ipotekli satılabilmiş, bu da kredi kullanarak satılan konut miktarının çok düşük, faizlerin ise çok yüksek olduğunun kanıtı. İpotekli satışta 2023 rakamı, 2022 rakamına göre yüzde 36,6 gerilemiş durumda. Bütün veriler çift haneli gerilemeleri yüzümüze vuruyor.

Tablo daha da kararıyor

‘Satışlarda 2023 Kasım ayına göre Aralık ayında artış var’ diyenler olabilir ama zaten kıyaslama da öyle yapılmaz. Elma ile elma kıyaslanabilir. 2023 Aralık ayında 138 bin 577 konut satıldı. 2022 Aralık’ta bu rakam 207 bin 963, 2021 Aralıkta da 226 bin 503 adetti. Görüldüğü gibi Aralık aylarına bakınca da tablo her Aralık ayında daha da kararıyor.  

Yıllık rakamları iç açıcı bulmayanlara, Aralık ayı rakamlarına hiç bakmamalarına tavsiye ediyoruz. 2023 Aralık ile 2022 Aralık aylarını kıyaslarsak ipotekli satışlardaki düşüş yüzde 72,3 olmuş. Öyle ki Aralık ayında satılan 138 bin 577 konutun sadece 6 bin 42’si ipotekli (kredili) satılabilmiş. Bir müteahhit, bir banka genel müdürü ile karşılaştığını ve genel müdürün “Çok şükür bu ay sadece iki tane konut kredisi vermişiz” diye sevinç arz ettiğini aktardı. Bu yaklaşım, siyasetin, bürokrasinin ve hatta başını sokacak evi olmayan vatandaşın da meselenin çözümüne uzak durduğunu gösteriyor.

Memleketi yabancıdan da kurtardık yine fiyat düşmedi! 

Bir de yabancıya konut satışı meselesi var. Bu öyle bir mesele ki iki ucundan da tutulamaz değnek gibi oldu. Konut fiyatlarını ve kiraları ‘yabancıya satışların’ artırdığına iman edenler çok konuştu. Siyasiler de buna inandı, çünkü seçimler vardı. Zaten, bu satışların vatanımızdan toprak koparıp başka ülkelere bağlamak için tezgâhlandığına inanan büyük bir entelektüel kitlemiz vardı. Bu konulardan sorumlu ve yetkili bürokrasinin büyük çoğunluğunun da ‘yabancı düşmanı’ olduğunu anladık. Sonuçta bu vatansever kitle elbirliği yaptı ve alınan önlem ve yasa dışı engellemelerle 2023 yılında Türkiye’de yabancıya konut satışı, 2022 yılına göre yüzde 48,1 azalarak 35 bin 5 adede düştü. Bu da 6 yılın en düşük rakamı oldu. Yabancıya satış Aralık 2023’te bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 67,7 düştü ve 2 bin 796 adet oldu. Bu sert çakılmaya rağmen, en az 79 vilayette konut fiyatları düşmedi, zaten bu yüzden de artmamıştı. Bu konuda hiç kimsenin söylemeye, çözmeye cesaret edemediği bir de kriz yaşanıyor. Son iki aydır, yabancıya satışla ilgili ‘kamu sistemi’ ya çalışmıyor ya da çalışır olunca kimseye haber verilmiyor. Satılmış konutların tescili yapılamıyor. Her şeye rağmen konut almış bazı yabancılar da haklı olarak, aldığı konutu iade edip parasını geri istiyor. Zaten uzun süredir yabancıya konut satışında fiyatı müteahhit belirleyemiyor. Devlet yabancının daha ucuza konut alması için seferber olmuş elinden geleni yapıyor. Müteahhitler, bu konudaki yanlış uygulamaların yakın zamanda düzelmesine dair hiç umutlu değil.

Her yıl ne kadar yeni konuta ihtiyaç var?

Arz tarafındaki çöküşe çözüm bulunmadıkça konut fiyatları ve kiralar normalleşmeyecek. Üstelik normal şartlardaki arz miktarına göre çok daha fazla konut üretilmesi gerekiyor. Evlilikler, boşanmalar, öğrenciler dikkate alındığında Türkiye’nin yıllık 650 bin 750 bin adet yeni konut üretmesi gerekiyor. Riskli yapılarımızdaki konutlar, depremlerde yıkılmış konutlar, hızlanması umulan kentsel dönüşüm kapsamında yıkılması ve yapılması gereken konutlar dikkate alındığında yıllık yeni konut arz rakamı en iyimser tahminle 1 milyonu rahatlıkla aşıyor. 2023’te satılan ilk el konut sayısı neydi? 379 bin 542 adet. Bu durumda talebi kıstıkça fiyat düşmeyecek, arz daha da azalacak gibi görünüyor. Bazı müteahhitler, Mart ayından sonra çok ciddi fiyat artışları geleceğini söylüyor.

YERİNDE GÖRDÜK

Akar Yapı, Yakacık’taki Yakapark’ı yıl sonunda teslim edecek

Akar Yapı Ceo’su Yücel Evsen ile Kartal Yakacık’ta yükselen projesi Yakapark’ta buluştuk. Proje, oksijen deposu Aydos Ormanları’nın yanı başında bulunuyor ve üç blokta 166 daireden oluşuyor. Adalar manzarasına hakim, güvenli, konforlu ve çevre dostu bir proje inşa ediliyor. Yücel Evsen’e projenin ne zaman tamamlanacağını ve bazı detaylar soruyorum, “6 bin 200 metrekarelik arsa üzerinde 1,5 yıl önce inşaata başladık, bu yılın sonunda teslim etmiş olacağız. Projemizde 2+1’den 5+1’e farklı dairelerimiz var. Büyüklükleri 125 metrekareden 210 metrekareye kadar değişiyor. Ortalama metrekare fiyatımız 60 bin lira civarında” diyor. Yakapark, ulaşım açısında da çok iyi lokasyonda bulunuyor. D100 Karayolu’ndaki ve sahil yolundaki toplu ulaşım imkanlarına, metroya ve deniz yolu ulaşımına çok yakın. Ayrıca Sabiha Gökçen Havaalanına ulaşım da çok kolay. Projede yağmur sularını toplama sistemi gibi çevreci uygulamalar da düşünülmüş.

Peki, Akar Yapı’nın devam eden başka projeleri var mı? Yücel Evsen şöyle devam ediyor: “Ömerli’de 52 villalık Akar Forest projemiz var, ilk etabı bitmek üzere. Kağıthane’de 112 daire artı ticari alanlardan oluşan Konak Residence projemizi iki ay sonra teslim ediyoruz. Kartal’da 90 dairelik başka bir projemiz var onu da 2025 ortalarında teslim ederiz. Bu arada Tekirdağ’da da 380 daireli bir projemizin ruhsatını almak üzereyiz. O bölgede uzun soluklu kalacağız ve hedefimiz Tekirdağ’da 5 bine yakın konut üretmek. Organize Sanayi Bölgelerinin çokluğu, nüfusun hızlı artışı ve maliyet avantajları bizi orada da yatırıma yöneltti.” Yücel Evsen’e, son dönemde iyice soruna dönüşen inşaatta işgücü eksikliğini hatırlatınca ilginç bir öneride bulunuyor. Evsen, “Bence kısa vadede çözüm için sığınmacıların geçici süreli ve kayıt altında çalışmasını sağlayacak bir düzenleme yapılabilir. Bir kule vincimiz bir gün çalışmayınca şantiye 120 bin lira zarar edebiliyor. Bu işgücü eksikliğini mutlaka çözmeliyiz. Orta ve uzun vadede de meslek liselerimizin sayısını artırıp buraları teşvik etmeliyiz. Yoksa konut üretiminde ciddi sıkıntılar yaşanabilir” diyor.