Konutta ve kirada en kötüsü geride kaldı mı?
Eminim ki inşaata, müteahhitlere, birden fazla konutu olanlara çok kızanların büyük bölümü bu yazıyı sonuna kadar okuyamayacak. Okusalar da yine aynı şekilde düşünmeye devam edecekler. Elbette herkes istediği gibi düşünebilir ve düşüncelerini de savunabilir. Ancak hem konut ve kira krizinin bir türlü çözülemeyişine kızıp hem de konut üretimini iyice baskılayan kararların alınmasını istemek en azından çelişkili bir durumdur.
Tuhaf bir şekilde, üzerine lanetler okunmuş inşaat ve gayrimenkul sektörünün neredeyse bütün tarafları ‘üretimi ve satışları’ canlandıracak önlemler adına çok umutsuz. Genel kanaat ‘biz ilgili bakanlarımıza her şeyi anlattık ama olumlu bir bakış yok. Artık söz bitti, konut ve kira krizi iyice derinleşince çözüm için adımlar atılır, biz de o zaman işimize bakarız’ şeklinde. Buna benzer cümleleri sektörün en büyük sivil toplum örgütlerinin başkanlarından ve en büyük konut üreticisi şirketlerin sahiplerinden duydum. Tabii ki bu sektörün iş insanlarının ‘resmi görüşü’ daha yumuşat ve farklı. Önemli bir kısmı ‘faizler düşmeye başlarsa satışlar canlanır, 2025’in ilk çeyreğinde piyasa açılır’ diyor.
Türkiye’de konut pazarı nasıl ‘alt üst’ oldu?
Türkiye konut pazarında 1 yılda en fazla ilk el (sıfır) konut satışı 659 bin 698 adet ile 2017 yılında gerçekleşti. O sene toplam konut pazarı (ilk el + ikinci el) 1,4 milyon adet sınırını da aşmıştı. Sonraki dönemde ülkemizde 1 yılda en çok konut 2020’de satıldı. O yıl satılan 1 milyon 499 bin 316 konutun 469 bin 740’ı ilk el konuttu. Aynı yıl ipotekli (krediyle) satılan konut sayısı 573 bin 337’ydi. Bu rakamların en güncel yıllık hali, 2023’te 1 milyon 225 bin 926 adet yıllık satış, 379 bin 542 ilk el konut satışı ve 177 bin 748 ipotekli satış olarak gerçekleşti. 2024 Ocak-Haziran döneminde ise Türkiye konut pazarında 545 bin 74 adetlik toplam satış, 173 bin 324 adet ilk el satış gerçekleşti. İpotekle satılan konut adedi 51 bin 415 adet oldu. Rakamları anlamlandırmak adına bazı oranları da sıralamak gerekiyor. 2017’de ülkemizde satılan konutların yüzde 46,8’i ilk el konutken, bu rakam 2020’de yüzde 31,3’e ve 2023’te yüzde 31’e geriledi. İpotekli satışlar da aynı yıllar itibariyle 2017’de yüzde 33,6, 2020’de yüzde 38,2 ve 2023’te yüzde 14,5’e indi. 2024 Ocak-Temmuz’da ise ipotekli satış oranı yüzde 9,4’e kadar düştü. Bu rakamların en yalın anlamı şöyle:
- 2018 yılına kadar Türkiye toplam konut pazarında yüzde 45-49’u ilk el yani yeni konut satılırdı. Sonra bu oran yüzde 30-31 arasına geriledi ve oturdu.
- Toplam pazarda ikinci el konut satışlarının payı yüzde 53’ten yüzde 69’a yükseldi. Krediyle satılan konut oranı yüzde 33,6’dan yüzde 9,4’e düştü.
- Yıllık konut pazarını yüzde 30 küçüldü, yeni konut arzı yüzde 50 küçüldü. Konut ihtiyacı (talebi) depremlerin etkisiyle fiziki ve psikolojik olarak arttı.
- Birkaç yıl ‘ilk el konut arzındaki gerileme’ nedeniyle ikinci el konut pazarı büyüdü ama orada da artık sert bir daralma yaşanıyor. Şu anda ‘Fiyatlar düşünce alırım’ diyenlerle ‘fiyatlar düştü birkaç sene sonra satarım’ diyenlerden ibaret ikinci el konut pazarımız var.
- Kentsel dönüşüm hızlanınca ‘kiralık konut talebinde’ yeni bir yükseliş dalgası yaşanacak. Konut arzı 3 yıl içinde eski günlerine dönemeyeceğine göre hem konut fiyatları hem de kiralarda ‘alıcı yönünden’ kriz derinleşecek. En kötüsünü yaşamadıkça gerekli adımlar atılmayacak, reform nitelikli çözümler konuşulmayacak.
Aşamalı konut projesindeki 156 arsa payını 2 günde sattı
Konut kredilerindeki ‘miktar ve faiz krizi’ devam ederken, bazı firmalar talebi kaçırmamak için yenilikçi yöntemler geliştirdi. Aşamalı Konut Sahibi Olma Sistemi’nin kurucusu Fuzul Topraktan, İstanbul Başakşehir’deki ikinci projesi ‘Başakşehir Ayazma’daki 156 konuta denk gelen arsa oranını satışa sundu. Vatandaşlar sadece 2 günde arsa oranlarının tamamı satın aldı. Projede, 62 metrekare ile 180 metrekare arasında değişen dairelerin arsa oranları satıldı. 24 aya varan vade seçenekleri bulunan projenin inşaatı, sözleşme tarihinden itibaren 16 ay sonra başlayacak. Arsa oranları 1 milyon 650 bin liradan başlayan fiyatlarla satıldı. Proje 7 bin 117 metrekare alan üzerinde inşa edilecek ve 2+1, 3+1, 4+1 dairelerden oluşacak.
Fuzul Topraktan Genel Müdürü Aydın Özkan, “Atatürk Olimpiyat Stadı’nın tam karşısında yükselecek Başakşehir Ayazma projesi, Başakşehir Çam ve Sakura Devlet Hastanesi, İstoç, Masko, İkitelli OSB ve Mall Of İstanbul AVM gibi önemli lokasyonlara sadece 5 dakikalık mesafede konumlanıyor. Vatandaşlarımızın barınma ihtiyacını görüyoruz ve her geçen gün artan bir motivasyonla konuta erişim probleminin çözümünün bir parçası olmak için çalışıyoruz. Türkiye'nin geleceğine güvenen sektör temsilcisi olarak, İstanbul ve diğer illerimizde yatırımlarımıza aynı kararlılık ve azimle devam edeceğiz’’ dedi.