Konut satışlarındaki yükseliş, fiyatlarda yeni bir dalga getirir mi?

Konut satışlarında 2022’nin Temmuz ayında başlayan düşüş bu yılın ortasına kadar sürdü. Temmuzdan bu yana yeniden artışa geçen satışlar, kısa vadede piyasadaki dibin görüldüğüne işaret ediyor.

● Ekimde konut satışları 165 bine yükseldi.

● Aralık 2022’den bu yana en yüksek aylık satış düzeyine ulaşıldı

● Satılan konut adedi yüzde 76,1 artışla Mayıs 2022’den sonraki en hızlı yükselişini kaydetti.

● İpotekli satışların payı yüzde 12,8 ile Ağustos 2023’ten bu yana en yüksek düzeyine ulaştı.

● Yeni konut satışları yüzde 97 yükseldi. Bu 2021 sonundan bu yana en sert artış oldu.

● Yeni konutların toplam satışlardaki payı yüzde 35 ile Aralık 2022’den bu yana en yüksek düzeye çıktı.

Yani göstergelerin aşağı yukarı tamamı bir hareketlenmenin başladığını teyit ediyor. Bu da, bazı zihinlere “Acaba konut fiyatlarında 2022’de olduğu gibi konut-mania denebilecek bir sıçrama yaşar mıyız?” sorusunu getiriyor.

Ben bu olasılığın düşük olduğunu düşünüyorum. Bunun en önemli nedeni o günlerde konut fiyatlarında sıçramaya neden olan ortamın bugün olmaması. Hatırlayacağınız gibi politika faizi yüzde 19’dan aşağı çekildikçe enflasyon yüzde 16’dan yüzde 80’e çıkmış, bu süreçte TL mevduat tutmak anlamını kaybetmiş, vatandaş arabaya, konuta, altına ve dövize yönelmişti. Konut ve araba alımı, bir ihtiyacın karşılanmasının ötesine geçip, yatırım aracı haline dönüşmüştü. Bugün durum öyle değil. TL’ye talep artmaya devam ediyor, toplam mevduat içinde yüzde 30’a kadar düşen TL’nin payı yeniden yüzde 50’nin üzerine çıktı. Mevcut ekonomi politikalarımızın omurgasında bir değişiklik olmaz ise, konut fiyatlarında sansasyonel bir artış beklememek gerekir.

Yandaki grafik inşaat maliyet endeksi ile yeni konutlar fiyat endeksinin son altı yıldaki değişimini veriyor. Spekülatif bir hareket yok ise her iki verinin birbirine yakın hareket etmesini, yani yeni konut fiyatlarının, inşaat maliyetlerindeki artışa yakın bir oranda artmasını bekleriz ki; genellikle de öyle oluyor. Ancak 2022 başından itibaren konut fiyatlarındaki artış, maliyetlerdeki artışın çok daha üzerine çıkıyor. Bu durum 2024 başına kadar devam ediyor.

Son olarak ABD Doları cinsinden konut fiyatlarına bakalım. 2010-2018 döneminde Türkiye genelinde konut metrekare fiyatları 600-800 dolar arasında seyretti. 2018 sonundan 2021 sonuna kadar 500- 600 dolar bandı arasına geriledi. Ardından hızlı bir yükselişe 2023’te 1160 dolara ulaştı. Bu yılın üçüncü çeyreği itibarı ile 1015 dolar düzeyinde. İstanbul’daki fiyatlar ise 1884 dolara çıktıktan sonra 1557 dolara geriledi. Fiyatlarda dolar bazında hafif bir gerileme olsa da; hala uzun dönem ortalamalarının üzerindeyiz.

İki yıl önce yüzde 186’ya çıkan konut fiyatlarındaki artış, şu sıralarda yüzde 30’un altına indi. Fiyatlar reel olarak sekiz aydır geriliyor. Son dönemde artan satışlar henüz fiyatlar üzerinde ciddi bir etki yaratmamış olsa da bir süre sonra konut fiyat artışı yeniden hızlanabilir. Ancak bu artışın, konutu yeniden bir yatırım aracına çevirecek kadar güçlü olmasını, maliyet endeksinin ve enflasyonun kalıcı olarak üzerine çıkmasını çok mümkün görmüyorum.

YURTİÇİ
18 Kasım 10:00: Ekim ayı konut fi yat endeksi
21 Kasım 10:00: Kasım ayı tüketici güven endeksi
21 Kasım 14:00: PPK faiz kararı
22 Kasım 10:00: Ekim ayı kurulan kapanan şirketler

YURTDIŞI
19 Kasım 13:00: Euro Bölgesi tüketici enfl asyonu
20 Kasım 10:00: Almanya üretici enfl asyonu