Konut satışında en kötü yıl yaşanıyor

✔ Yılın ilk sekiz ayındaki ilk el toplam satış ve ilk el ipotekli satış şimdiye kadarki en düşük düzeyde gerçekleşti. Bunda en büyük etken hem kredi faizinin yüksekliği, hem alım gücünün düşmesi.

✔ Konut maliyetlerini daha da yukarı itecek ve satışların daha da hız kesmesine yol açacak etkenler var.

✔ Konut fiyatları son bir yılda yüzde 30 dolayında arttı ama inşaat maliyetlerindeki artış yüzde 45'i buldu. Bu maliyet konut fiyatlarına yansıdığında ne olacak?

Köşemizi izleyenler muhtemelen biliyordur. Bizim için konut satışı ilk el satış demek. İkinci el ise özünde bir satış değil, devir. Bir kişi ikinci el konut sahibi oluyorsa, onu satan da elindeki konutu bir anlamda kaybediyor demektir. Yani bir el değiştirme var ve bu devirlerin inşaat sektörüne doğrudan bir etkide bulunması, sektörü canlandırması, talep doğurması pek beklenemez. İkinci elde konut devreden sıfır konut almaya yönelmediği sürece.

Bu açıklamayı nereye bağlayacağımız sanırız belli. Veriler sekiz aylık ve gerçek anlamda konut satışı demek olan ilk el satışlar, Türkiye genelinde veri oluşan 2013 yılından bu yana olan dönemin en düşük sayısı olarak kayda girdi. Vurgulamakta yarar var; tabii ki bu söylediğimiz ilk sekiz aylık durumu yansıtıyor.

400 binlerden 240 binlere...

TÜİK’in Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine dayandırdığı dünkü açıklaması, yılın ilk sekiz ayında 243 bin ilk el konut satıldığını ortaya koydu. Tüm Türkiye’yi kapsayan konut satış ve devrine ilişkin veriler 2013 yılından bu yana tutulduğu için elimizde ancak son dokuz yılın istatistikleri var. İşte bu dokuz yılın ilk sekiz ayının karşılaştırması, en düşük ilk el satışın bu yıl gerçekleştiğini gösteriyor.

Birçok göstergede kıyaslama için 2020’yi ölçü almanın doğru olmadığını daha önce de vurgulamıştık. Bu konut için de geçerli. Çok avantajlı kredi olanağının devreye sokulmasının etkisiyle geçen yıl rekor düzeyde ipotekli konut satılmış ve bu da toplam sayıyı yukarı çekmişti. O yüzden 2020’yi ayrı tutarak bir değerlendirme yapmakta yarar var.

Gerçi geçen yılın kredi olanağına rağmen daha yüksek satış gerçekleşen yıllar da yok değil. Rekor 400 binin aşıldığı 2017 ve 2018 yıllarında.

Bu dokuz yılda bu yıla gelinceye kadar en düşük satış 286 binle 2019 yılında gerçekleşmişti. O sayı bile bu yılki satışın üstünde.

İPOTEKLİ SATIŞLAR DİPTE

İpotekli ilk el konut satışında tam bir çöküş yaşanıyor. Bu yılın ilk sekiz ayında yalnızca 41 bin satış yapılabildi. Bu sayı da, toplam ilk el satış gibi dokuz yılın en düşük ocakağustos satışı olarak kayıtlara girdi.

Daha önce de belirttik; konut satışında geçen yılı ölçü almak doğru değil. Ama 2013 yılındaki 141 bine bakıyoruz da, aradan geçen onca yılda artış bir yana, tam 100 bin düşüş olmuş.

Konut kredisi faizinin son dönemde hızla yükselmesi ipotekli satışların dibe oturmasında en büyük etken. Ancak daha genel sorun, geniş kitlelerin konut gibi yatırımlara girecek ekonomik güçlerini giderek yitiriyor olması.

Bir başka etken de tabii ki son dönemde konut fiyatlarının anormal bir hızda artış göstermesi. Merkez Bankası verilerine göre, haziran itibarıyla yeni konutların fiyatı son bir yılda yüzde 33, diğer konutların fiyatı ise yüzde 30 artmış durumda. Haziran ayındaki yıllık TÜFE artışının yüzde 17.5 olduğu dikkate alınırsa neredeyse TÜFE’ye fark atmış bir konut fiyat artışından söz ediyoruz. Üstelik bu, istatistiklere yansıyan oranlar. Bulunduğu konuma ve özelliklerine göre fiyatı çok daha fazla artan konutlar mutlaka vardır.

SORUN DAHA DERİNLEŞECEĞE BENZİYOR

Merkez Bankası’na göre son bir yılda konut fiyatları yüzde 30 dolayında artmış görünüyor ama sanki henüz yapılmayan, yapılamayan zamlar da bekliyor gibi...

TÜİK’e göre inşaat maliyetleri temmuz ayı itibarıyla son bir yılda yüzde 44.76 artış gösterdi.

Detaya inelim... Bina inşaat maliyetindeki yıllık artış yüzde 45.15’i bulmuş durumda.

Bir basamak daha inelim...

İkamet amaçlı binalardaki yıllık fiyat artışı da yüzde 44.22 düzeyinde.

Oranlar neredeyse aynı; yüzde 45. Yani son bir yılda konut maliyetine ilişkin artış yüzde 45, oysa konut fiyatlarındaki artış, yeni konutlar için söylersek yüzde 33. Arada hala bir fark var ve bu farkın kapanması demek, konut satışlarının daha da hız kesmesi demek.

Müteahhitlerin son dönemde çimento fiyatlarındaki artıştan dolayı boykot yapmasının altında da ağırlıkla bu maliyet artışı yatıyor ya zaten.