Konut piyasasının diğer yüzü...
✔ Konut piyasası canlı; talep yüksek ve fiyatlar artıyor. Peki, ilk el olanlar hariç konut arzının kaynağı, gerekçesi ne?
✔ Herkes yatırım için konut almak isterken birileri niye sahip olduğu konutu satıyor?
✔ Üste para koyarak sıfır konut almak için mevcudu satanlar olabilir ama ikinci el arzın asıl kaynağı, sanki ekonomik sıkıntıya düşenlerin zorunlu satışları gibi...
Konut fiyatları hızla artıyor. Her ne kadar bu artışın en önde gelen nedeni olarak biraz kolaya kaçıyor ve yabancı talebini görmek istiyorsak da gerçek hiç de öyle değil.
Daha önce de birkaç kez değindik; konut fiyatlarının tırmanmasına yol açan en başta gelen neden, kurdaki yükselmeye bağlı olarak inşaat maliyetlerinde ortaya çıkan artış. “Satılan konutların tümü yeni mi ki inşaat maliyetleri gerekçe olsun” diye düşünülebilir. İlk bakışta doğru gibi gelse de bu düşünce yanlıştır. Hemen hemen aynı kalitede ve aynı bölgede yer alan konutlardan yeni olan örneğin 1 milyona alıcı buluyorsa, ikinci el olan da buna yakın bir değere yükselecektir.
Konut fiyatlarının tırmanıp gitmesinin önemli etkenlerinden biri de talepteki hızlı artıştır. Talepteki bu artışı tetikleyen de geçen yıl eylülde faizin indirilmesi ve TL cinsi tasarruf etmenin adeta cezalandırılır hale gelmiş olmasıdır. Diğer yandan kur korumalı mevduat ekonominin bütünü açısından çok sakıncalı olsa da umulan yararı sağlamış ve döviz kurunun en azından belli bir süre çok artmasını önlemiştir. Bu da döviz cinsi tasarrufa da yanaşmayan birikim sahiplerini konuta yönlendirmiş, böylece ortaya çıkan talep de fiyatlar üstünde baskı yaratmıştır.
Yabancı talebi fiyatlar üstünde baskı oluşturan son etkendir.
YA SATANLAR NE YAPIYOR?
Konut talebindeki artışta elindeki birikimi korumak isteyenlerin tercihi önemli bir etken, tamam. Ama madalyonun bir de diğer yüzü var.
İlk el konutları aynı tutarak sormak gerekiyor, çünkü sıfır konutların satıcıları zaten işi bunları nakde çevirmek olan müteahhitler...
Peki ikinci el konutları satanların amacı ne? Genel eğilim olarak tasarruf sahipleri birikimlerini değerlendirmek amacıyla konut alırken, bu konutları satanların amacı ne olabilir?
- Parayı başka türlü nemalandırıp değerlendirmek mi, pek sanmıyoruz. Şu dönemde konuttan çok kazandıran bir araç yok gibi.
- Sahip olduğu konutun çok kazandırdığını görüp bir süre sonra fiyatların düşeceğini varsayarak karı cebe koymak mı, olabilir.
- Eski konutunu ya da onun bedeli yetmezse sahip olduğu bir diğer konutu satarak, gerekirse üstüne para da koyarak sıfır konut almak mı, muhtemel.
Bütün bunlar olasılıklar. Ama sanki bunlara baskın çıkan başka bir gerekçe var.
Ekonomik zorluk çekenler ve borcu giderek artanlar konutlarını satmak durumunda kalıyor. Belki birden fazla olan konutun biri satılıyor, belki bir tane olsa bile zorunluluktan o satışa çıkarılıyor.
Yoksa şu dönemde konut fiyatları her geçen gün artarken başka gerekçeyle konut satmak hiç akıl karı görünmüyor.
Bir insanın oturduğu evi borçlarını ödemek ya da işyerinin kapanmasını önleyebilmek adına satmak durumunda kalması çok acı!
Ama büyük fotoğraf sanki bize bunu söylüyor.
Evet, konut talebi canlı, konuta talep çok fazla ama konut arzının kaynağı nereden diye de bakmak gerekiyor.
İLK ELİN PAYI EN DÜŞÜK DÜZEYDE
Bu yılın ilk dört ayında 453 bin konut el değiştirdi ama bunların yalnızca 131 bini ilk el konutlardan oluşuyor.
İlk el konutların toplam içindeki payı ilk dört ayda yüzde 28.9 oldu. Bu, şimdiye kadar kaydedilmiş en düşük pay.
Konut satışına ilişkin istatistikler 2013 yılından bu yana tutuluyor ve ilk el için yüzde 30’un altında pay çok nadir görülüyor.
İlk el konut satışının toplam içindeki payı nisanda ise yüzde 27.4 ile şimdiye kadarki en düşük düzeye inmiş durumda. Daha önce 2013'ten beri hiçbir ay böylesine düşük bir oran görülmemişti.
Konutta ilk el-ikinci el dengesinin ilk el aleyhine bozuluyor olması da bize şunu gösteriyor:
- İlk el konutlar adeta yanına yaklaşılamayacak kadar pahalı.
- Ekonomik zorluklar yüzünden ikinci el konut satışları daha da artacak ve söz konusu denge biraz daha bozulacak.