Konut piyasasında işler kesat

El değiştiren konut sayısına ilişkin son veriler nisan ayına ait ve tabii ki bu verilerde seçimden kaynaklanan bir “bekle gör” politikası etkili. Nisan ayında alınan konut sayısı yaklaşık 86 bin ve geçen yılın aynı ayındaki 133 bine göre yüzde 35 dolayında bir gerileme var. Zaten şubat, mart ve nisanda geçen yılın altında kalındı, yalnızca ocak ayında alınan konut geçen yıldan fazlaydı.

Alım-satımı yapılan konut sayısını hangi tanımla ifade etmek gerektiği konusunda bir ezberimiz var. “Şu kadar konut satıldı” diyoruz, zaten TÜİK’in bu konudaki istatistiğinin adı da “Konut Satış İstatistikleri”. Dilimiz de “satış” kavramına çok aşina. Ancak el değiştiren konut sayısını belirleyen “satıcılar” değil, “alıcılar”. Şu an Türkiye’de belki bir milyon konut “alınmayı” bekliyor, bu konutlar zaten satışa çıkarılmış ama “alıcı” yok. Ama bakın otomobilde (sıfır otomobilden söz ediyorum) tam tersi bir durum söz konusu. Otomobilde “alıcı” çok, “satıcı” yok ya da otomobil yok. Dolayısıyla piyasayı belirleyenin kim olduğuna göre “alındı” ya da “satıldı” demek daha doğru. Konutta da piyasayı alıcı ve talep belirliyor, bu çok açık. 

On yıl önceki düzeyde...

Herkes hesabını kitabını 14 Mayıs’a göre yapıyor, sonrasında nasıl ekonomi politikası uygulanacağına odaklanarak “Konut mu almalı, yoksa başka alanlara mı yönelmeli” sorusuna yanıt arıyordu, şimdi süre uzadı. İki hafta daha beklenecek. 

Bir dizi etken yan yana geldi ve konut piyasasını öylesine etkiler boyuta ulaştı ki, bu yılın ilk dört ayında el değiştiren konut sayısı neredeyse on yıl önceki düzeyde kaldı. Bu yıl ilk dört ayda 369 bin konut alındı. On yıl öncesine gidip 2013’e bakıyoruz, (daha önceki yıllara ilişkin veri olmadığı için) ilk dört ayda el değiştiren konut sayısı yine aynı, 369 bin. 

Arada daha düşük ve daha yüksek gerçekleşmeler de olmuş ama bir grafik çizsek, başlangıç ve bitiş yılları aynı düzeyde. 

Türkiye’nin nüfusu on yılda nereden nereye geldi.

Nasıl tanımlandırıldıklarının bir önemi yok, ülke yabancılarla doldu; bu topraklarda resmi nüfusa ek olarak belki 10 milyon, belki daha fazla insan barınıyor.

Kırsal kesimden kente göç durmaksızın arttı.

Alınan (ya da satılan) konutta durum ne; aynı! 

Ezberlemiş bir şekilde “beton, beton” diyoruz da, bu betonlaşma vatandaşın barınma sorununu çözmekten çok uzak kalmış. 

İşte veriler ortada. Gerçi alınan konut sayısı bu konuda tek başına sağlıklı bir gösterge sayılmaz. Bu verileri bir başka gün, inşa edilen ve tamamlanarak yapı kullanma iznine bağlanan konut sayısıyla destekleriz. Ama yine de alınan konut sayısı da bir gösterge.

Haziranla birlikte ne olabilir?

Konut alımında son aylarda gözlenen yavaşlamadaki etkenlerden biri Millet İttifakı’nın adayı Kemal Kılıçdaroğlu’nun seçimi kazandığı takdirde yabancılara konut satışını durduracağı vaadinde bulunmasıydı. Yabancılara konut satılmayınca özellikle yabancı alımının çok yoğun olduğu Antalya ve İstanbul’da konut fiyatlarındaki artışın durması, hatta bir miktar gerilemesi bile bekleniyordu. 

Kılıçdaroğlu ilk turda kazanamadı, ikinci turda kazanabilir mi, bilinmez. Ama en azından şu anki duruma göre yabancılara konut satışı devam edecek. Dolayısıyla yabancı talebinden kaynaklanan fiyat artışı sürmüş olacak. 

Kuşkusuz kesin durumun belli olması için 28 Mayıs beklenecek ve sonrasında ona göre pozisyon alınacak. Dolayısıyla mayıs ayında da çok muhtemeldir ki görece düşük bir konut alımı gerçekleşmiştir. Hele hele 14 Mayıs öncesi alım çok düşük kalmıştır.

Fiyat ve kredi etkisi

Tabii ki konut alımının yavaşlamasında fiyatların geldiği düzey de çok önemli. Her ne kadar fiyatlar sanki biraz tepe noktaya ulaşmış gibi görünüyor ve son zamanlarda çok hızlı artışlar gözlenmiyorsa da, mevcut fiyat düzeyi bile çok yüksek. 

Ayrıca krediye ulaşmak artık çok zor. Konut bedelinin çok düşük bir oranı için kredi kullandırılıyor olması da başka bir dezavantaj. 

Öte yandan kira artışına kısıtlama getirmeye dönük düzenlemeler ve bu konudaki söylemler de yatırım amacıyla konut edinme isteğini azaltan bir etki doğuruyor.  

Ancak yine de konut fiyatlarının nominal olarak aşağı geleceği pek beklenmiyor. Hele hele yabancıya satış devam ettiği sürece... Yabancının konut alabiliyor olması fiyatları doğrudan olduğu kadar dolaylı da etkiliyor. Örneğin Antalya’daki ya da turistik diğer yörelerdeki konut fiyatları yabancı talebinden dolayı artabilir, en azından düşmeyebilir ama yabancının hiç uğramadığı, uğramayacağı yerlerdeki fiyatlar da adeta bileşik kaplar teorisindeki gibi bir etkiyle yukarıda kalabiliyor.

Önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının seyri biraz da finansal yatırım araçlarının getirisine bağlı olacak. Mevduatın, dövizin, altının ve borsanın getirisi konut fiyatlarını etkileyecek.