Konut kira artış sınırlaması ve emsal kira bedeli

Gelir Vergisi Kanunu'nun "ev kirasız-para faizsiz olmaz" şeklindeki iktisadi anlayıştan hareketle düzenlenmiş "emsal kira bedeli" başlıklı 73. maddesi, kimsenin gayrimenkulünü emsalinden daha düşük bir bedelle veya bedelsiz olarak kiraya veremeyeceğini bir karine olarak kabul etmekte ve mükelleflerin emsal kira bedelinden düşük bir kira geliri beyan edemeyeceklerini hükme bağlamaktadır.

Bu maddeye göre binalarda ve arazide emsal kira bedeli, söz konusu yer için yetkili özel mercilerce veya mahkemece tespit edilmiş bir kira bedeli mevcutsa bu tespit edilmiş değerdir. Eğer bu şekilde tespit edilmiş bir kira bedeli mevcut değilse, kiraya verilen bina veya arazinin emlâk vergisine esas beyan değerinin yüzde 5'i, diğer mal ve haklarda ise piyasa değerinin % 10’u yıllık emsal kira bedeli olarak dikkate alınacaktır.

Örneğin, 2022 yılında emlâk vergisi değeri 800 bin lira olan ve bu değer üzerinden emlâk vergisi ödeyen Ali Bey'in, bu dairesi için yıllık emsal kira geliri bedeli 40.000 liradır. Ancak Ali Bey, gerçekte, yıllık 30 bin lira kira geliri elde ettiyse, bu gelirini mi, yoksa emsal kira bedelini mi beyan edecektir. Bu soruyu cevaplamadan önce, 2022 gelirlerinin ve bazı mükellefler içinse 2023 yılı gelirlerinin beyanında karşılaşılacak önemli bir sorunu gündeme getirelim ve cevabı daha sonra değerlendirelim.

Bilindiği gibi, 7409 sayılı Kanun’la Borçlar Kanunu’na eklenen bir geçici madde ile mesken kiralarında artış oranının, 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemleri için en fazla bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’i oranında olabileceği düzenlenmiştir. Öte yandan taşınmazların emlâk vergisi değerleri her yıl, yeniden değerleme oranının (%122,93) yarısı (%61,46) oranında artmaktadır. 

Emlâk vergisi değeri 1 milyon TL olan evinden, şubat başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayalı eski kiracısından yıllık 60 bin Lira kira elde bir kişinin, taşınmazının 2023 emlâk vergisi değeri 1 milyon 614 bin 600 TL olacak, 2023 yılı kira geliri ise 75 bin lira olarak gerçekleşecektir. Görüldüğü gibi 2022’de emsal kira bedeli hükümlerine takılmayan bu mükellefin kira geliri emsal kira bedelinin altında, bir başka deyişle emlâk vergisi değerinin %5’inin altında kalacaktır. 

Şimdi sorumuza gelelim. Gerçek kira geliri emsal kira bedelinin altında kalan mükellefler, emsal bedel esasına göre bulunan tutar kadar gelir beyan etmek zorunda mıdır?  

Gelir Vergisi Kanunu’muz, bütün kanunun yorumlanmasına esas olacak ilkelerini, hemen 1 ve 2'nci maddesinde açıklamıştır. Bizi ilgilendiren ilkeye göre gelir vergisi, kişilerin elde ettikleri gerçek gelirleri üzerinden alınır. Bir başka deyişle, kişilerin gerçek olmayan veya elde etmedikleri gelirleri, gelir vergisine esas alınamaz.

Ayrıca, kişilerin ekonomik faaliyetleri ve vergiyi doğuran olaylar, özel hukuk alanında, konumuza ilişkin olarak, kira sözleşmeleri ile oluşur. Kira sözleşmeleri, kira bedelini de gösterir. Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesine göre ise, vergi mükellefiyetini veya vergi sorumluluğunu devredenler dışındaki sözleşmeler, muvazaalı veya peçelemeli olduğu ve taraflarının gerçek iradesini veya gerçek durumu yansıtmadığının vergi idaresince delillendirilmesi hali dışında, vergi dairesini bağlar ve vergilendirmeye esas alınmak zorundadır. Nitekim Danıştay'ın muhtelif dava dairelerinin yerleşik içtihadı da bu yöndedir.

O halde mükellefler, gerçekten elde ettikleri kira gelirlerini, kira sözleşmeleri, kira makbuzları veya kiraların bankadan ödendiği durumda banka dekontları veya posta havale makbuzları ile kanıtlayabildikleri sürece, emsal kira bedeline göre beyanda bulunmak zorunda değildirler veya bu kişilere emsal kira bedelinden düşük kira geliri beyan ettikleri gerekçesiyle cezalı vergi salınamaz. Salınması halinde kira geliri sahipleri, beyan ettikleri kira gelirinin gerçek olduğunu yargı mercileri önünde açıklama ve kanıtlama olanağına sahiptirler.

Ancak mükelleflerin, kira gelirini kanıtlayamamaları, ellerinde delilleri ve hatta yazılı kira sözleşmeleri bile olmaması durumlarında veya gerçekte daha yüksek kira aldıklarının ve bu miktarı gizlediklerinin vergi idaresince delillendirilmesi halinde yahut gerçek kira bedelinin belirlenememesi veyahut kiracılarından kira almamaları halinde, emsal kira gelirine göre düşük gelir beyan etmeleri halinde cezalı vergi tarhiyatı ile karşılaşma ihtimalleri söz konusu olacaktır.

Netice olarak, kira gelirini tam ve doğru olarak beyan eden ve beyan ettiği tutarın gerçekte elde ettiği kira tutarı olduğunu kanıtlayabilen mükelleflerin, emsal kira bedeli hükmünden korkmaları veya çekinmeleri için hiçbir sebep yoktur.

Ayrıca kanunun anılan hükmüne göre, sayacağımız dört istisnai halde emsal [1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması 2. Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füruğ (çocuk, torun) veya kardeşlerin ikametine tahsis edilmesi 3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi 4. Mahalli idareler dahil bütün kamu kurum ve kuruluşları ile yapılan kiralamalar] kira bedeli müessesesi uygulanmaz. Burada 1, 2 ve 3 numaralı hüküm için dikkat edilmesi gereken nokta, “ikamete tahsis edilme”dir. İkamet, yerleşmek niyeti ile oturulan yerdir. Bu sebeple “işyeri olarak yapılan tahsisler”, “çocuğa işyeri tahsisi”, “kişinin dairesini bedelsiz olarak şirketine kullandırması”, “bir dairenin (usul-füruğ ve kardeş kavramları dışında kalan), kardeş çocuğuna veya hala, dayı, teyze, amca gibi akrabalara işyeri veya mesken olarak bedelsiz kullandırma” gibi haller, emsal kira bedelinin istisnalarına girmez.

Ancak bu gibi hallerde, gerçekte bir kira bedeli tahsil ediliyorsa, yine bu gerçek kiranın beyan edilmesi gerekir.

Öte yandan bedelsiz işyeri olarak tahsislerde eğer mal sahibi gerçekte kira almayarak emsal kira bedeli üzerinden beyanname veriyorsa, kiracı işletmelerin kayıtlarında da bir kira gideri gözükmeyecek ve dolayısıyla stopaj yapma mükellefiyeti de doğmayacaktır.