Konut KDV iadesinde yeni sorun: İnşaat sınıfı

Geçtiğimiz haftayı “Ekonomi Reformu” beklentisi ile geçirdik. Nihayet, Cuma günü reformun ana başlıkları Sayın Cumhurbaşkanımız tarafından kamuoyuna açıklandı. Önümüzdeki günlerde ise sadece ana başlıkları açıklanan bu reformla ilgili yasa teklifleri TBMM’ye verilecek, ayrıntılar ancak o zaman öğrenilebilecek.

Biz de, bu tekliflerle ilgili ayrıntıları buradan siz değerli okuyucularımıza aktaracağız.

Bugünkü yazımız ise, müteahhitlerin KDV iadelerinde son günlerde karşılaşmaya başladıkları bir konu ile ilgili. KDV iadelerinde maalesef birçok sorunla karşılaşılıyor. Maliye bu sorunları aşmak için elinden gelen tüm çabaları gösterse de, bazı sorunlar ilgili yasal düzenlemelerden kaynaklanıyor! Bu düzenlemelerde değişiklik yapılmadığı veya söz konusu düzenlemeler yürürlükten kaldırılmadığı sürece, yaşanan sorunların ortadan kaldırılması da mümkün olamıyor.

Konut teslimlerinden doğan KDV iadelerinde son dönemde konut inşaatının sınıfı ile ilgili sorunlar yaşanmaya başladı..

Konut KDV oranlarının tespitine ilişkin kriterler 2013 yılında geldi

Konut teslimlerinden doğan KDV iadelerinde 2013 yılına kadar inşaat sınıfı ile ilgili bir sorun bulunmuyordu. Konutun net alanının 150 m²’den küçük olması, iade için yeterliydi.

Ancak, 6322 sayılı Kanunla 15 Haziran 2012 tarihinden geçerli olmak üzere KDV Kanununun 28. maddesinde değişiklikle yapılarak, Bakanlar Kurulu’na (şimdi Cumhurbaşkanına), “İnşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için KDV oranı belirleme” yetkisi verildi.

Bakanlar Kurulu, bu yetkisini 2012/4116 ve 2017/9759 sayılı Kararnamelerle, Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunan net alanı 150 m²’ye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranını tespit etmek üzere iki defa kullandı ve gerekli olan kriterleri; konutun,

- Yapı ruhsatının alındığı tarih,
- Yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanunu’na tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri,
- İnşaat sınıfı,
-  6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde olup olmaması olarak belirledi.

Söz konusu Kararnamelere göre, net alanı 150 m2'ye kadar konutlardan; Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanununa göre tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;

1) Yapı ruhsatı 1 Ocak 2013 - 31 Aralık 2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde;

a) 500 TL.nin altında olan konutların tesliminde yüzde 1,
b) 500 TL – 1.000 TL (1.000 TL hariç) arasında olan konutların tesliminde yüzde 8,
c) 1.000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde yüzde 18,

2) Yapı ruhsatı 1 Ocak 2017 tarihinden (bu tarih dâhil) sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1 Ocak 2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde;

a) 1.000 TL.nin altında kalan konutların tesliminde yüzde 1,
b) 1.000 TL – 2.000 TL. (2.000 TL dâhil) arasında olan konutların tesliminde yüzde 8,
c) 2.000 TL.nin üzerinde olan konutların tesliminde yüzde 18 KDV uygulanıyor.

KDV iadesinde inşaat sınıfı neden önemli?

Büyükşehirlerde 2013 yılından itibaren yapı ruhsatı alınarak inşa olunup teslimi yapılan konutlara uygulanacak KDV oranlarının tespitinde esas alınacak kriterlerden birisi de, inşaatın sınıfının, lüks veya birinci sınıf inşaat olması.

Lüks ve birinci sınıf inşaat olarak yapılmayan yani, ikinci, üçüncü, dördüncü sınıf inşaat olarak yapılan net alanı 150 m2’nin altındaki konutların teslimleri söz konusu düzenleme kapsamına girmiyor, bunlara önceden olduğu gibi yüzde 1 KDV uygulanıyor.

Yapı ruhsatlarında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tebliğindeki sınıflama esas alınıyor

Belediyeler yapı ruhsatlarını, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın her yıl yayınladığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”e göre veriyor, bu Tebliğdeki sınıflamaya göre inşaatın tabi olduğu yapı sınıfını ruhsat üzerinde ayrıca belirtiyorlar.

Söz konusu Tebliğde yapılar 5 sınıfa ayrılmış bulunuyor, konutlar III ve IV. Sınıf yapılarda yer alıyor. Ancak, Tebliğde lüks sınıf adı altında bir sınıflama yer almıyor. Birinci sınıf yapı grubunda ise; kümesler, büyük ve küçükbaş hayvan ağılları, barakalar, gölgelikler, çardaklar bulunuyor.

Maliye, sınıf tespitinin 1982 yılında yayınladığı Cetvel’e göre yapılmasını istiyor

Maliye, KDV oran uygulaması bakımından lüks veya birinci sınıf inşaat tespitinin, Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük, Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel ile 14 ve 64 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğlerinde yer alan açıklamalara göre yapılmasını istiyor.

Söz konusu Cetvelde, lüks ve birinci sınıf inşaat şu şekilde tanımlanıyor:

- Lüks İnşaat: Dış duvarlar: mermer, çini, bakır kaplamalı, Çatı örtüsü: Bakır ve kurşun kaplamalı, ısı yalıtımlı, Tavan: İkiden fazla odası gizli ışıklandırma, ses tecritli asma tavan (sert ağaç, alüminyum, alçı vb.), İç duvarlar: İkiden fazla odası ısı ve ses yalıtımlı, sert ağaç kaplama, Taban (döşeme): İkiden fazla odası mermer ve benzeri tabii taş, ahşap parke, halı kaplamalı.

- Birinci Sınıf İnşaat: Dış duvarlar: Tabii (troverten vb.) ve suni taş, kaliteli ahşap ve metal kaplamalı, Çatı örtüsü: ısı yalıtımlı ve alüminyum kaplamalı çatı, Tavan: Püskürtme sıvalı, 1 veya 2 odası ahşap kaplama veya düz alçı sıvalı. İç duvarlar: İkiden fazla odası yağlı boya, yıkanır kağıt vb. madde ile kaplama vs.

Her iki düzenleme birbiri ile çelişiyor

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Tebliğindeki inşaat sınıfları ile Maliye’nin esas alınmasını istediği Cetveldeki inşaat sınıfları birbirlerinden oldukça farklı. Maliye'nin esas alınmasını istediği Cetveldeki inşaat sınıfları, yaklaşık 40 yıl önceki malzemeler, teknoloji, inşaat kalitesi vs. esas alınarak belirlenmiş. Türkiye’de ve dünyada inşaat yapımında ve kalitesinde her şey o kadar değişti ki, 1982 yılı tanımını 2021‘de uygulamak, hatta bulmak mümkün değil.

Maliye, yapı ruhsatlarındaki inşaat sınıflarını kabul etmiyor

Maliye, yapı ruhsatlarında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tebliği esas alınarak belirtilen yapı sınıflarını KDV oran tespiti ve KDV iadeleri için yeterli kabul etmiyor.

Maliye, inşaata başlamadan önce yapı ruhsatının alınmasını müteakip ilgili belediye başvurularak, inşaat sınıfının Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel’e göre tespit ettirilmesini ve bunu gösteren bir yazı alınmasını istiyor. Çünkü, inşaat sınıf tespiti, hem teslimi yapılacak konutlara uygulanacak KDV oranlarının tespiti hem de KDV iadeleri için son derece önemli.

Maliye, inşaat sınıfı tespit yazısı yoksa KDV iadelerinde sorun çıkarıyor

Maliye, belediyeden alınmış inşaat sınıfının Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel’e göre tespit ettirildiğini gösteren bir yazısı bulunmayan müteahhitlerin KDV iadelerini yapmayarak incelemeye sevk ediyor. KDV iadesini ise, vergi incelemesi sonucuna göre yapıyor ya da yapmıyor.

Vergi müfettişleri, inşaatın sınıfını Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine yaptırıyor

Vergi Müfettişlerinin, konut inşaatının sınıfının lüks veya birinci sınıf olup olmadığını tespit etmeleri teknik olarak mümkün bulunmuyor. Bu nedenle de, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’nden inşaat sınıflarının Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel’e göre belirlenmesini istiyorlar. Gelecek cevaba göre de, vergi inceleme raporlarını yazarak, vergi dairelerine gönderiyorlar. Buraya kadar sorun yok.

Ancak, Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel’e göre ikinci ve üçüncü sınıf inşaat olması gereken konut inşaatları, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri tarafından lüks veya birinci sınıf inşaat olarak kabul edilebiliyor. Bu durumda ise, uygulanacak KDV oranı yüzde 1’den yüzde 8 veya yüzde 18’e çıkabiliyor, talep edilen KDV iadesi ortadan kalkabiliyor.

Bu da, müteahhitleri iade isterken, cezalı KDV tarhiyatları ile karşı karşıya bırakabiliyor. İade almayı bekleyen müteahhitler, büyük bir hüsrana uğrayabiliyorlar. Sonra ne mi oluyor? Tabi ki, konu yargıya taşınıyor.

Sektör, düzenlemenin yürürlükten kaldırılmasını istiyor

Son dönemde büyükşehirlerde kentsel dönüşüm alanları dışında teslimlerinde yüzde 1 ve 8 KDV uygulanacak konutların inşa edileceği arsa kalmadı ya da çok az kaldı.

Konut sektörü, büyükşehirlerdeki net alanı 150 m2’ye kadar olan konutların KDV oranının inşaatın sınıfına ve emlak vergisi değerine göre belirlenmesine ilişkin düzenlemenin yürürlükten kaldırılmasını istiyor.

Ben de dahil olmak üzere çok sayıda uzman da aynı görüşte!