Konut fiyatlarındaki artış da durdu duracak!

Konut piyasasında uzunca bir süredir gözlenen ve el değiştiren konut sayısına da yansıyan durgunluk fiyat istatistiklerinde de kendini göstermeye başladı. Konut fiyatlarındaki artış durma noktasına gelmiş bulunuyor.

Merkez Bankası’nca oluşturulan konut fiyat endeksine göre konut fiyatlarındaki aylık artış hız kesme eğiliminde. Bu durum hem yeni konutlar için, hem ikinci el konutlar için aynı.

Merkez Bankası dün mayıs ayının verilerini açıkladı. Buna göre konut fiyatları mayısta yüzde 3.6, mayıs itibarıyla son bir yılda yüzde 103.6 arttı.

Mayıs ve ocak-mayıs itibarıyla yeni konutlardaki artış yüzde 3 ve yüzde 102.6, yeni olmayan konutlardaki artış ise yüzde 3.7 ve yüzde 103.9 oldu.

Merkez Bankası’na göre konutların metrekare birim fiyatları da Türkiye ortalamasında 23 bin 574 lira, İstanbul’da 36 bin 5 lira, Ankara’da 17 bin 647 lira, İzmir’de 27 bin 89 lira düzeyinde oluştu.

Talep düşüyor, fiyat artışı yavaşlıyor

Hep vurguladığımız ve yerleşmesi gerektiğini düşündüğümüz bir ifade var. El değiştiren konut sayısı eğer talep az olduğu için düşük kalıyorsa “Konut satışı azalıyor” şeklinde dilimize yerleşmiş olan ifadeyi “Konut alışı azalıyor” diye düzeltmemiz gerekiyor.

Eğer tersi olsa ve alıcı çok olduğu halde satıcı azlığından el değiştiren konut sayısında bir gerileme yaşansa bu kez tabii ki “Konut satışı azalıyor” dememiz gerekirdi. Şimdi tıpkı otomobilde olduğu gibi... Mevcut durumda “Otomobil alışı azalıyor” diyemeyiz; diyemeyiz çünkü alıcı çok ama otomobil arzı az olduğu için el değiştiren araç sayısı düşük kalıyor. Yani alıcı değil satıcı az.

Dönelim yeniden konut piyasasına...

TÜİK tarafından geçtiğimiz günlerde açıklanan haziran ayı verileri konut alımında büyük bir gerileme olduğunu gösterdi. Konut alımı geçen yıla göre haziranda yüzde 44, ilk altı ayda ise 22 geriledi.

Biraz detaya inildiğinde sektör için tehlike çanlarının bayağı şiddetli çaldığı dikkati çekiyor. Örneğin ipotekli konut alımında haziranda ortaya çıkan düşüşün oranı haziranda yüzde 67, altı ayda yüzde 29.

Kimse konut kredisi kullanmıyor ya da kullanamıyor.

Merkez Bankası’na göre Türkiye ortalamasında 100 metrekare bir konut 2.3 milyon lira. Kredi kullanmadan, hem de uygun koşullu kredi kullanmadan ya da birikimi olmadan kim bu fiyata konut alabilir ki...

Fiyatlar düşer mi?

Konut fiyatlarında bir balon olduğu ve düşüş yaşanabileceği zaman zaman dile getirilir.

Düşüşle kastedilen TL bazında nominal bir düşüş mü, dolar bazlı bir düşüş mü, yoksa reel anlamda bir düşüş mü? Bunlar çok farklı kavramlar çünkü.

TL bazlı nominal bir düşüş olacağını pek sanmıyorum. Bu söylediğim bir ortalamaya işaret ediyor tabii ki. Yoksa tekil örnek olarak bazı konut sahipleri ihtiyaç durumlarına göre fiyat indirimi yapmak durumunda kalabilir. Böyle istisnalar yaşanabilir. Ancak bu tür istisnalardan yola çıkarak konut fiyatlarının aşağı gittiği söylenemez, giderse bile.

Ancak Türkiye gibi enflasyonun çok yüksek yaşandığı ve giderek de artış göstermesinin beklendiği bir ülkede genel enflasyon oranının altında kalacak konut fiyatı artışı tabii ki reel anlamda bir gerileme demektir. Yaşanması muhtemel olan da zaten budur.

Aynı gerçek döviz bazlı olarak yapılacak hesaplama için de geçerli elbette. Konut satmak isteyen de, almak isteyen de her gün oturup “Dün şu kadar dolardı, bugün şu kadar dolar” diye hesap yapacak ve fiyatın döviz bazında muhtemelen gerilediğini görecektir.

Tabii ki bütün bu değerlendirmelerin genel duruma ilişkin olduğunun altını bir kez daha çizmek gerek. Yoksa aynı sayılabilecek özelliklere sahip konutlara bulundukları şehir, semt ve çevreye göre çok farklı değer biçildiğini hepimiz biliyoruz. Benzer özelliklere sahip konutların fiyatı da doğal olarak her yerde aynı yönde ve oranda hareket etmeyecektir.

Ama konut piyasasında çok belirgin bir durgunluğun yaşandığı da tartışılmaz bir gerçek. Bunda konut fiyatlarının yüksekliği kadar, uzunca bir dönem konutun bir yatırım aracı olarak görülmesi de etkili oldu. Oysa şimdi finansal yatırım araçlarındaki o kısıntı, yani dövizi, faizi baskılama dönemi bir ölçüde geride kaldı.

Konut alıp kiraya vermenin cazibesi de kira artışına yüzde 25 tavan uygulanmasıyla da epeyce azaldı. Bütün bunlar bir araya geldi ve konut talebini aşağı çekti.