Kiraları bankadan ödeme yükümlülüğü
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 257’nci maddesinin birinci fıkrasının (2) numaralı bendiyle Hazine ve Maliye Bakanlığı’na, mükelleflere ve mükellef olmayanlara, muameleleri ile ilgili tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunluluğu getirme ve bu zorunluluğun kapsamını ve uygulamaya ilişkin usul ve esasları belirleme yetkisi verilmiştir.
Bakanlık bu yetkisini geçmişte, 29.7.2008 günlü Resmi Gazete’de yayımlanan 268 no’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile kullanarak konut kira bedelleri için aylık kira bedelinin 500 lirayı geçtiği haller için ödemeleri banka, benzeri finans kurumları veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle tevsik zorunluluğunu 1.11.2008 itibariyle getirmişti. İş yeri kira bedelleri içinse bu yükümlülük her hangi bir parasal sınır olmaksızın öngörülmüştü.
Ancak geçtiğimiz günlerde, 17.10.2024 günlü Resmi Gazete’de yayımlanan 328 no’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile yeni bir düzenleme yapılmış ve konut kira bedelleri için öngörülen parasal sınır kaldırılarak, konut ve iş yeri kira bedellerinin tamamı için banka veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle tevsik zorunluluğu getirilmiştir. Dolayısıyla artık gerek kiraya verenler gerek kiralayanlar bu konudaki ödeme veya tahsilatlarını ancak anılan kurumlar tarafından düzenlenen belgelerle kanıtlayabileceklerdir.
Aylık kira bedeli 500 TL altında olan konutlar için bu yükümlülük, 17.10.2024 tarihinden sonra yapılacak kira ödemeleri için başlamıştır.
Kira bedeline ilişkin parasal sınırın da kalmasıyla haftalık, günlük veya benzeri kısa süreli kiralamalar da anılan kurumlardan alınacak belgelerlerle tevsik yükümlülüğü kapsamına girmiştir.
Konut ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve ödemeler için bu şekilde tevsik zorunluluğu söz konusu değildir.
Bakanlık bu Genel Tebliği ile “hisseli gayrimenkullerin kiralanmasında, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine bankalar veya PTT aracılığıyla ödenmesi durumunda, tevsik zorunluluğunun yerine getirildiği kabul edilir” açıklamasını da yapmış ve bu açıklama ile hisseli gayrimenkullerin hissedarlardan biri tarafından da kiraya verilebileceğini kabul etmiştir ki bu açıklama biraz sıkıntılıdır. Bu açıklamadan hisseli gayrimenkullerin maliklerinden biri tarafından da kiraya verilebileceği anlamının çıkmaması gerekir. Bu konuda Medeni Kanun’un iştirak halinde (elbirliği) mülkiyet ve müşterek (paylı) mülkiyet kuralları geçerli olduğu unutulmamalıdır. Ancak bakanlığın bu açıklamayı yaparken, aynı zamanda, hisseli gayrimenkullerin maliklerden sadece biri veya ikisi tarafından kiraya verilmesi halinde bu kiranın beyanı ve özellikle işyeri kiraları açısından stopajın mahsubu konusuna da açıklık getirmesi yerinde olurdu. Zira bu konu uygulamada zaman zaman tereddütlere yol açmaktadır.
Bankalar veya PTT aracı kılınmak suretiyle; para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinden, bu belgeler de tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlarda da tevsik yükümlülüğü yerine getirilmiş sayılacaktır. Ancak kiracıların kira ödemelerini yaparken ödeme sebebi olarak “kira ödemesi” şeklinde bir açıklama yazdırmalarında, ileride çıkabilecek ihtilaflar açısından yarar vardır.
Bakanlık anılan Genel Tebliği ile bu yükümlülüğe uymayanlara özel usulsüzlük cezası uygulayacağını da açıklamıştır. Bu konuda kesilebilecek özel usulsüzlük cezası ise banka veya PTT belgeleriyle tevsik edilemeyen kira bedelinin %10’u nispetinde olacaktır. Ancak kesilen ceza 2024 yılı için, birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı için 20 bin TL’den, ikinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler için 10 bin TL’den, bunlar dışında kalanlar için ise 5 bin TL’den az olamayacaktır. Öte yandan Vergi Usul Kanunu’na göre bir takvim yılı içinde kesilecek özel usulsüzlük cezasının toplamı (2024 yılı için) 20 milyon TL’yi de geçemeyecektir. Örneğin aylık kira bedeli 50 bin TL olmak üzere bir Avukatın bir ofis kiraladığını ve bir yıl boyunca kira bedelini her ay elden ödediğini düşünürsek, Avukata toplam 240 bin TL, kiraya verene ise (sadece GMSİ mükellefi olduğunu düşünürsek) 60 bin TL olacaktır. Eğer Avukat bir yıllık kirayı peşin ödedi ise bu defa, fiil tek kabahat işleme kararı ile gerçekleştiğinden Avukata 60 bin TL, mal sahibine 5 bin TL ceza kesilecektir. Bu cezalar ölçüsüz ve eşitliğe aykırıdır.
Tevsik zorunluluğuna aykırı bir şekilde ödeme yapan kiracıların; durumu, ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde, ödemede bulunan kiracı adına özel usulsüzlük cezası kesilmeyecek, sadece kiraya verene ceza uygulanacaktır.
Bu tebliğ ile -öncesinde de olduğu gibi- bütün kira ödemelerinin kayıt altına alınıp izlenir hale geleceğini düşünmek mümkün değildir. Çünkü elden ödemelerde kiraya verenden alınabilecek alelade bir makbuz veya kira sözleşmesine atılacak bir imza kiracı açısından kiranın ödendiğini ispata, mahkeme veya icra daireleri nezdinde yeterli olmaktadır. Bu nedenle, eğer kayıt dışı ekonomi ile gerçekten mücadele edilmek isteniyorsa, bu tür düzenlemelerin vergi mevzuatında değil, özel hukuk mevzuatı içerisinde yapılması gerekir.