Kira gelirlerinin gerçek gider yöntemi ile beyanı

Sonunda mart ayı ve dolayısıyla gelir vergisi mükellefleri için yıllık beyan dönemi geldi. Mücbir sebep ilan edilen yerler dışında, gelirlerini yıllık beyanname vermek zorunda olanlar, bu ay içerisinde beyannamelerini vermek ve verginin ilk taksitini (yarısını) ödemek zorundalar. Ben de bu ay içerisindeki yazılarımı ağırlıklı olarak gelir vergisi konularına ayıracağım. 

Kira gelirlerinin saptanmasında Gelir Vergisi Kanunu, mükelleflere iki yöntem sunmuştur. Bunlar sırasıyla “götürü gider yöntemi” ve “gerçek gider yöntemi”dir. Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkına sahiptirler. Mükelleflerin bu tercihlerini kullanmaları açısından bir koşul söz konusu değildir. Ancak götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler. İkinci yıldan sonra ise, diğer yöntemi seçilebilir. Bu konudaki tercih hakkı, her bir kira geliri sağlayan taşınmaz için ayrı ayrı kullanılamaz, tercihin beyanname bazında yapılması gerekir.

Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin safi iradın tespitinde indirebilecekleri giderler, anılan Kanunun 74. maddesinde sayılmıştır. Bu giderlerin safi iradın tespitinde dikkate alınabilmesi için, belgeli olması ve kiraya veren tarafından yapılmış olması şarttır. Eğer bu giderler kiracıya yansıtılmışsa veya kiracı tarafından üstlenilmişse, bu giderlerin kiraya veren tarafından dikkate alınması mümkün değildir. 

İndirilebilecek giderler 

Safı iradın tespitinde indirimi kabul edilen giderler 2022 yılı için şunlardır:

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;
2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88 inci maddenin 3 üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz)
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar
7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlâkin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);
8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;
9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;
10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan diğer giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı kabul edilmez);
11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar;
12. Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar.

Bu yöntemde, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödenen gecikme zam ve faizleri ile para cezaları ve vergi cezaları hâsılattan gider olarak indirilemez.

Kiraya verilenin konut olması halinde, önce Gelir Vergisi Kanununun 21. maddesinde yazılı istisnanın düşülmesi, daha sonra giderlerin indirilmesi gerekmektedir. Ancak düşülecek giderler arasından, istisnaya isabet eden kısmın ayıklanması zorunludur. İstisna konusunu özellikleri ile gelecek yazımda ele alacağım.

İdari yaklaşımlar

Gerçek gider yöntemini tercih ederek beyanda bulunan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini beyannamelerine eklemeleri veya vergi dairesini vermeleri gerekmemektedir. Ancak bu belgelerin 5 yıl süre ile saklanması ve vergi idaresince talep halinde ibraz edilmesi gerekmektedir (Ordu Defterdarlığının 6.9.2012 gün ve 25953680-002-21 sayılı Özelgesi). İbraz edilemezse, vergi idaresi indirilen giderleri, ispatlanamadığı gerekçesi ile reddedebilir.

Taşınmazın iktisabında tapu harcı gider kalemi değildir. Aynı şekilde daireye kombi taktırılması, bu maksatla tesisat yaptırılması da gider niteliğinde değildir. Bu giderlerin maliyete eklenerek amortisman hesabında dikkate alınması gerekmektedir. (Eskişehir Vergi Dairesi Başkanlığının 28.9.2020 gün ve 40617 sayılı Özelgesi). Kiraya verilmiş taşınmaz yurt dışından elde edilen kredi ile iktisap edilmişse bu krediye ait faizler de gider olarak kira gelirinden indirilemez. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 9.6.2017 gün ve 16247 sayılı Özelgesi). Kiraya verilen taşınmazın iktisabı için kullanılan dövizli konut kredisi anapara ödemelerinin ve bu anapara taksitlerine ilişkin kur farklarının da, bu taşınmazdan elde edilen kira gelirinin beyanında gider olarak indirim konusu yapılması mümkün değildir. Ancak, anapara taksiti için ödenen kur farklarının gayrimenkulün iktisap bedeline eklenmesi suretiyle oluşacak bedelin % 5 ini aşmayacak şekilde 5 yıl süreyle sadece ilgili taşınmaza ait kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılması mümkündür. Söz konusu anapara taksitine ilişkin ödenen kur farklarının ise taşınmazın maliyetine eklenmesi suretiyle amortisman hesaplanmasında dikkate alınması mümkündür (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 14.4.2014 günlü Özelgesi). 

Mahkemenin kira tespit kararına istinaden geçmiş yıllarda fazla alınmış olup iade edilen kira farkları da cari yılda gider olarak dikkate alınamaz. İade, önceki yıllarda tahsil edilen kira tutarlarında da bir azalma gerçekleştirdiğinden, söz konusu dönemlere ilişkin beyanların düzeltilmesi gerekir (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının 16.11.2017 gün ve 128677  sayılı Özelgesi). 

Öte yandan kiraya verilmiş taşınmazdan elde edilen kira gelirini gerçek gider yöntemini seçerek beyan edenler, bu taşınmaz için ilgili yılda ödenen emlak vergisi tutarını, toplam kira gelirlerinden indirim konusu yapabilirler (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının 10.8.2015 gün ve 827 sayılı Özelgesi). Aynı şekilde kiraya verilmiş taşınmaz için ödenen değerli konut vergisinin de gider olarak indirimi mümkündür.

Üç adet gayrimenkulü için depremde hasar görmesi sonrasında riskli yapı kararı ve yıkım kararı verilen bir mükellefin deprem öncesi elde ettiği kira gelirlerinin beyanına ilişkin olarak, bu gayrimenkullerin amortisman sonrası kalan net değerinin zarar olarak beyan edilip edilmeyeceği hususundaki sorusunu Mali İdare, “deprem nedeniyle hasar gören söz konusu gayrimenkullerin amortisman sonrası kalan net değerinin, gider olarak indirim konusu yapılmasının mümkün olmadığı; ayrıca deprem nedeniyle hasar gören gayrimenkullerden önceden elde olunmuş kira gelirlerinin beyanında sermayede vukua gelen eksilme nedeniyle zarar olarak da düşülemeyeceği yönünde görüş vermiştir. (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının 278022 sayı ve 21.9.2021 tarihli Özelgesi)