Kentsel dönüşüm nasıl hızlanabilir?

Konut fiyatlarının ve kiraların aile bütçelerini sarsan yükselişini çok konuşuyoruz. Orta gelirli vatandaşın konut sahibi olma imkânının son 1,5 yılda iyice zorlaştığı hatta imkânsızlaştığı da acı gerçek. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, bu tabloyu en azından orta vadede iyileştirmek için 81 vilayeti kapsayan yeni sosyal konut projelerinin ayrıntılarını yakında açıklayacak. Hedef, orta gelirli vatandaşın alabileceği fiyatlarda konut üretimini artırmak ki bu nedenle inşaat maliyetlerinin önemli bir bölümünü ‘sosyal devlet’ üstlenecek. Çok sayıda vatandaşımız bu projeleri merakla bekliyor. Ancak, yıllık ortalama 1,5 milyon adetlerde seyreden Türkiye konut pazarındaki yeni konut arz eksikliğinin de bir an önce tersine döndürülmesi gerekiyor. Bunun için şu anda çok düşük seyreden yeni konut üretiminin süratle ikiye katlanması lazım. Bunun yolu şeytanlaştırılmış inşaat sektörünün desteklenmesini gerektiriyor ama genel seçimlere 10 ay kala bu, çok mümkün görünmüyor. Hükümetin konut kredi faizlerinde yeni bir kampanya ilan edeceğine, inşaat şirketlerine uygun faizli kredi paketi açıklayacağına, tapu harçlarında, KDV oranlarında indirim yapacağına ihtimal veremiyorum. Çünkü böyle bir adım atıldığı anda ‘yine ranta destek sağlanıyor, sanayi mi inşaat mı’ tartışması başlar. Peki, bütün bunları konuşurken, 17 Ağustos 1999 Gölcük Depremi’nin yıldönümünde gündeme gelen kentsel dönüşümde ne durumdayız? Kentsel dönüşümü hızlandırsak hem muhtemel depreme karşı can ve ekonomi güvenliğimizi sağlamış hem de yeterli konut üretimine kavuşmuş olur muyuz?

Siyaset üstü seferberlik şart

Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, 18 bin 373 vatandaşımızın hayatını kaybettiği 17 Ağustos 1999 Gölcük Depremi’nin 23’üncü yılında, İstanbul Esenler’deydi. 10 yılda ülke genelinde kentsel dönüşüm kapsamında neler yapıldığını anlattı. Murat Kurum, 2035’e kadar deprem ve kentsel dönüşüme girmemiş hiçbir alanın kalmaması için çalıştıklarını, sadece İstanbul ölçeğinde 1,3 milyon dönüşmesi gereken yapı olduğunu belirtti. Dönüşümde performans iyi olsa da daha alacağımız çok yol var. Kentsel dönüşümü hızlandırmak zorundayız ve Bakan Kurum, kentsel dönüşümün ‘siyaset üstü bir seferberlik anlayışıyla’ devam etmesi gerektiğini vurguladı ki gerçekten bu konudaki sihirli formül ancak bu şekilde özetlenebilir. İstanbul’un çok kalabalık birçok mahallesinde 10 yıldır kentsel dönüşümün başlayamamasının nedeni konunun siyasi malzeme olarak kullanılmasıdır. Vatandaşın kafası iyice karıştı. Sahip olduğu şeyin yerine iki, üç mislini koymak için direniyor. Müteahhit ise yüzde 50’si hak sahiplerine verilerek yapılacak bir projenin finansman ve kâr ihtimalinin kalmadığını görüyor. Bu nedenle kentsel dönüşümün hızlanması için iki konuda acil çözüm gerekiyor. Biri, kamu kurumlarının garantör olması ve vatandaşın ikna edilmesinde aktif görev alması, ikincisi ise finansman ihtiyacının çözümlenmesidir. Bu konuda yatırım ve kalkınma bankalarından uzun vadeli dış kredi imkânlarının araştırılmasında büyük fayda var.

Esenler, kentsel dönüşümün merkezi oldu

Türkiye’nin kentsel dönüşümü resmi olarak 2012 yılında Esenler’de o dönemde Başbakan olan Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından başlatılmıştı. Esenler Belediye Başkanı Tevfik Göksu da 2009’da seçildiği görevinin başındaydı ve Esenler için planladığı kentsel dönüşümle gündemdeydi. İlçesinde riskli yapı oranı yüzde 86 seviyesindeydi, bir depreme yakalanmadan konut stokunu yenilemek istiyordu. Esenler’de Ağustos 2022 itibariyle riskli yapı oranı yüzde 57’nin altına inmiş durumda. Bu nedenle kentsel dönüşüm, ‘başladığı ilçede başarıyla devam ediyor’ diyebiliriz. Bakan Murat Kurum’un deyimiyle Esenler, dünyanın en büyük kentsel dönüşüm alanı haline geldi. Cumhurbaşkanı Erdoğan da bu nedenle kentsel dönüşümle yapımı tamamlanan 2 bin 30 konutun anahtarını bugün 17.30’da Esenler Dörtyol Meydanı’nda teslim edecek. İlçede, güney ve kuzey rezerv yapı alanında 60 bin konutun dönüşümü tamamlandığında 300 bin kişi güvenli konutlarına kavuşacak. İstanbul ve Türkiye büyük risk altında, öncelikle bu nedenle kentsel dönüşümün hızlanması gerekiyor. Kentsel dönüşüm hızlanırsa, bu kapsamda üretilecek konutlar konut piyasasındaki temel sorunların aşılmasına da büyük katkı sağlar. Yeni konut arzı her yıl yükselir ve konut pazarı normalleşir.

Yabancıya konut satışının düşmesi iyi mi oldu?

Temmuz ayında Türkiye genelinde konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 12,9 azalarak 93 bin 902 oldu. Bu rakam neredeyse 13 ayın en düşük rakamı. İlk el konut satışı bu rakamın içinde 28 bin 688 adette kaldı. Memleketin en önemli ‘vatan savunma konusu’ haline gelen yabancıya konut satışı da sert fren yaptı. Haziran ayında 8 bin 630 konut alan yabancılar, Temmuz ayında 3 bin 939 konutta kaldı. Esasında, yabancıya konut satışındaki düşüş çok daha sert olabilirdi ama Rusların Türkiye’den konut alım hızı Temmuz ayında da devam etmiş görünüyor. 3 bin 939 konutun bin 28’ini Ruslar almış durumda. Konutta vatandaşlık değer sınırı 13 Haziran’dan itibaren 400 bin dolara çıktıktan sonra, Ruslar da olmasaydı, aylık toplam yabancıya satışlar 2 binli rakamlara inecekti. Bu konuyu neden uzatıyorum? Çünkü inşaat sektörünü (konut üretenleri) en çok ilgilendiren rakamlar ‘ilk el konut satışı’ ve ‘yabancıya konut satışı’ rakamlarıdır. İstihdamı ve inşaata üretim yapan bütün sanayi sektörlerini de bu rakam ilgilendirir. Bu rakam toplam konut pazarında yeni konut arz durumunu gösterir, ikincisi ise had safhada finansman eksikliği yaşanan ortamda ‘nakit seyrini’ ortaya koyar. Çünkü konut kredisi faizlerinin yüksek, kredi kaynakların kıt olduğu ortamda inşaat şirketleri için en önemli nakit giriş kaynağı yabancılara satıştır. Toplam konut pazarında yüzde 4,2 payı olan yabancıların sektördeki nakit etkisi sanıldığından çok daha büyüktür. Yani, yabancıyı caydırdıkça toplam konut üretimine de darbe vurmuş oluyoruz.