İzmir konut piyasasında garip denklem: Satış düşüyor, fiyat artıyor

Piyasa ekonomisinin temel kuralıdır: fiyatı arz-talep dengesi belirler. Yani arz artarsa fiyatlar düşer, ya da tersinden okursak, talep artarsa fiyatlar yükselir. Bunun sağlamasını alırsak da, “talep düşerse fiyatlar geriler” diyebiliriz. Oysa son aylarda konut piyasasında durum hiç de böyle seyretmiyor. Bir yandan satışlar düşerken, diğer yandan fiyatlar yükseliyor. Bu, elbette piyasanın temel kuralının çöktüğünü değil, işin içinde başka değişkenler olduğunu gösteriyor.

Konut piyasasındaki bu karışık denklemi en yoğun yaşayan kentlerin başında da İzmir geliyor. TÜİK rakamlarına göre İzmir’de geçtiğimiz temmuz ayında konut satışları, 2020’nin Temmuz ayına göre yüzde 63 azaldı. İngiltere merkezli gayrimenkul danışmanlık şirketi Knight Frank’ın hazırladığı rapora göre ise son bir yılda dünya kentleri arasında en fazla fiyat artışı yüzde 33.9 ile İzmir’de gerçekleşti. Dünyadaki 150 kenti kapsayan araştırmaya göre İzmir’i yüzde 30.3 artış ile Ankara, yüzde 30.1 ile Wellington (Yeni Zelanda) ve yüzde 28.8 ile İstanbul izledi. Rapora göre Türkiye’deki konut fiyat artışlarındaki temel nedenler TL’deki değer kaybı ve enflasyon.

Raporda genel olarak enflasyon dense de bunu inşaat malzemeleri maliyetlerindeki artış olarak özelleştirebiliriz. Çünkü inşaat maliyetleri son bir yılda TÜİK’e göre yüzde 42.49, sektör temsilcilerine göre yüzde 100’ün üzerinde arttı. TÜİK’in “mütevazi” tahminini baz alsak bile, konuttaki fiyat artışlarının inşaat malzemelerindeki fiyat artışlarının altında kaldığını söyleyebiliriz. Yani önümüzdeki günlerde konut fiyatlarındaki artışın süreceğini tahmin etmek zor değil.

İzmir’in cazibesi yüzde 3-5 fark ettirdi

Konut fiyatlarının İzmir’de, Türkiye’nin diğer kentlerine oranla daha fazla artmasının ise başka bir sebebi olmalı. Çünkü bunu enflasyon ve döviz kurlarıyla açıklamak doğru olmaz. Geçen yıldan bu yana İstanbul ve Ankara’da da aynı enflasyon ve aynı döviz kurları geçerliydi. Bize göre Ankara ile yüzde 3.6, İstanbul ile yüzde 5.1’lik ufak farklar İzmir’in artan cazibesinden kaynaklanıyor. İzmir, “yaşamak için” cazibesini hiç kaybetmedi. Çok uzun yıllardır herkesin yerleşmek isteği bir kent oldu. Ama bu genelde emeklilik hayallerini süsleyen bir durumdu, çünkü kente iş imkanı sınırlıydı. Son yıllarda ise İzmir’in “çalışmak için” de cazibesi arttı. İstanbul’un kapasitesinin sınırlarına dayanması, yeni otoban ile ulaşımın kolaylaşması gibi unsurlar İzmir’in zaten sahip olduğu potansiyelinin daha net ortaya çıkmasını sağladı.

Anlaşılıyor ki bu gelişim ivmesi önümüzdeki dönemde artarak sürecek. Bizim temennimiz İzmir’in “İstanbullaşmadan” büyümesi. Yani trafiğini, kalabalığını, keşmekeşini değil, iş yaratma kapasitesi, kültür-sanat-spor hayatının canlılığı gibi güzel yönlerini bünyesine katması. Bunun için de yerel ve merkezi yönetim başta olmak üzere, iş dünyası, sivil toplum örgütleri gibi kesimlerin iş işten geçmeden tedbirlerini alması şart. Çünkü İzmir şehir içi trafiğinin her geçen gün İstanbul trafiğine biraz daha benzemeye başladığını üzüntü ve endişe ile görüyor, yaşıyoruz.