İmar Barışı yararlananları bin pişman etti!

“Hangi af yasasından yararlandığınıza pişmansınız?” diye sorsalar, kesin olarak birinci sırada “İmar Barışı” çıkar. Hem de açık ara! Neden mi? Çünkü, yararlananlara her gün yeni bir şok yaşatıyor da ondan.

İnsanlar, İmar Barışı’ndan yararlandıklarına bin pişman!

İmar Barışı neden düzenlenmişti?

İmar Barışı; vatandaşların devletle ihtilaflı durumunun ortadan kaldırılması, imara aykırı, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması yoluyla bu yapılara yasallık kazandırılması ve İmar Barışı'nın sağlanması amacıyla düzenlendi (3194 sayılı İmar Kanunu Mad. Geçici 16).

İmar Barışı’nda ne kadar ödeme yapılması gerekiyordu?

İmar Barışı’nda oranlar konutlar için yüzde 3, ticari yapılar için yüzde 5 olarak belirlenmişti. Yapı kayıt belgesinin alınabilmesi için, yapının bulunduğu arsanın emlak vergisi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde 3, ticari yapılarda yüzde 5 oranında ödeme yapılması gerekiyordu. Ayrıca, yapı kayıt belgesi alındıktan sonra yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis ettirilebilmesi için, yukarıda belirtilen şekilde hesaplanan tutarın ayrıca bir kez daha ödenmesi gerekiyor. Yani, hesaplanan tutar, yapı kayıt belgesi ve tapu alınması için ayrı ayrı olmak üzere iki kez ödeniyor.

İmar Barışı’nda başvuru ve ödeme süresi nasıldı?

İmar Barışı için 8 Haziran - 31 Ekim 2018 tarihleri arasında başvurulması, ödemelerinin ise 31 Aralık 2018 tarihine kadar yapılması gerekiyordu. Ancak, vatandaşların yoğun ilgisi ve talebi üzerine başvuru süresi 15 Haziran 2019 tarihine, yapı kayıt bedeli ödeme süresi ise 30 Haziran 2019 tarihine uzatıldı (257 ve 538 sayılı Cumhurbaşkanı Kararları).

Yararlananlara taksitle ödeme kolaylığı sağlandı!

Yapı kayıt belgesi almak üzere 15 Haziran 2019 tarihine kadar başvuruda bulunmuş olanların yapı kayıt bedeli ödeme süresi; yapı kayıt bedelinin en az yüzde 25’ini 31 Temmuz 2019 tarihine kadar peşin olarak, kalan kısmının ise takip eden aylarda taksitli olarak ve her ayın birinde kalan kısmın yüzde 2 oranında artırılması suretiyle hesaplanacak miktarın yatırılması şartıyla 31 Aralık 2019 tarihine kadar uzatıldı (1267 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı).

İlk pişmanlığı Maliye yaşattı!

İmar Barışı’ndan yararlananlara ilk pişmanlığı Maliye yaşattı. Maliye, İmar Barışı kapsamında ödenen yapı kayıt bedellerinin doğrudan gider yazılamayacağına, yapının maliyetine eklenerek amortisman yoluyla itfa edilmesine karar verdi. Maliye’nin bu görüşü şok etti. Çünkü, ödenen tutarların gider yazılması ile taşınmazın maliyetine eklenerek amortisman yoluyla gider yazılması aynı şeyler değil. Bize göre, bu konudaki tercih hakkı mükellefin kendisine verilmeliydi. Doğrusu ve Kanuna uygun olanı da buydu.

İkinci pişmanlığı tapu yaşattı!

Hemen herkes İmar Barışı’na başvurulup yapı kayıt belgesi almak için gerekli olan yüzde 3 ve 5 oranındaki ödemeler yapılıp, yapı kayıt belgesi alındıktan sonra olayın bittiğini düşünüyordu. Ancak, yapı kayıt belgesi almak tapu almak anlamına gelmiyordu. Bu hususu herkes atladı! Yapı kayıt belgesi alıp, tapu cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi için tapuya gidenler ikinci şoku yaşadı. Tapu, bu işlemlerin yapılabilmesi için, aynı tutarda bir ödemenin tekrar yapılmasını istedi. Evdeki hesap çarşıya uymadı! Ortalık bir anda karıştı, İmar Barışı’ndan yararlananlar yine büyük bir şok yaşadı.

Tapu, taksitle ödeyenlere üçüncü şoku yaşattı!

Yapı kayıt belgesi ile yetinmeyip, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tapusu da almak isterseniz, yapı kayıt belgesi almak için konutlarda yüzde 3, ticari yapılarda yüzde 6 olarak ödediğiniz tutarın aynısını, bu kez cins değişikliği ve kat mülkiyeti tapusu almak için bir kere daha ödemeniz gerekiyor. İlgili yasal düzenleme son derece açık. Yani, toplamda ödeyeceğiniz tutarı belirleyen oranlar, konutlarda yüzde 6, ticari yapılarda yüzde 10’a çıkıyor!

Ancak, Tapu İdaresi, kanunda çok net olarak belirtilmesine rağmen, taksitle ödeyenlerden taksitle ödemeden kaynaklanan yüzde 2’lik gecikme zammı farkının da ödenmesini talep ediyor. Neden diye merak ettik sorduk, verilen cevap, “yapı kayıt belgesi için ne ödediyseniz, aynı tutarı tapu için de ödeyeceksiniz.” oldu. Tamam da, kanunda oranlar belli, iki katı da belli, dolayısıyla Tapu’nun taksitlendirme nedeniyle ödenen yüzde 2’lik gecikme farkını, İmar Barışı'ndan yararlananlardan istemesi mümkün değil. Yüzde 2 diye küçümsemeyin, İmar Barışı'ndan yararlandığınız toplam tutarın büyüklüğüne göre, bu yüzde 2’lik fark yüzbinleri ve daha fazlasını bulabiliyor! Tapu’nun bu sorunu yargıya taşınmadan bir an evvel çözmesinde yarar var!

Pişman eden dördüncü uygulama Maliye’den!

İnşaat şirketleri ve müteahhitler, ruhsatı işyeri olarak alınmış ve inşaatı tamamlanmış çok sayıda bina ve rezidansı İmar Barışı’ndan yararlanarak konuta çevirdi, tapularını da konut olarak aldı. Bu defa da, İmar Barışı kapsamında konuta çevrilen bağımsız bölümlerin satışının konut satışı sayılıp sayılmayacağı, uygulanacak KDV oranı ve bu satışlar nedeniyle KDV iadesi alınıp alınamayacağı konularında tereddütler oluştu.

İnşaat şirketleri ve müteahhitler, dördüncü şoku, bu konu nedeniyle Maliye’de yaşadı!

Maliye, yapı ruhsatında ofis ve işyeri olarak görünen bağımsız bölümler İmar Barışı ile konuta dönüşse dahi, inşaat ruhsatının konut olarak değil, ofis ve işyeri olarak verilmesi, bu taşınmazların fiili durumda işyeri olarak kullanılabilecek nitelikte olması ve işyeri olarak kullanılmak üzere satın alınabileceği hususlarını dikkate alarak, imar barışı ile işyerinden konuta dönüştürülen taşınmazların KDV oran uygulaması bakımından konut olarak değerlendirilmesinin mümkün bulunmadığı, bunların teslimi nedeniyle KDV iadesi yapılamayacağını açıkladı (GİB. Ankara VDB’nin 19.06.2020 tarih ve 84974990-130[KDV.5/İ/28-2019/55]-E.162142 sayılı Özelgesi).

Yürürlükte bulunan yasal bir düzenlemeye göre işyerinden konuta çevrilen ve tapuda da konut olarak kayıtlı olan taşınmazlar ve bu taşınmazların konuta dönüştürüldükten sonra satışı söz konusu. Bize göre, hukuken bu satışların konut satışı olarak kabul edilmesi ve bu teslimler nedeniyle KDV iadesi yapılması gerekir. Maliye’nin İmar Barışı’nı kabul etmemesi gibi bir durum söz konusu olamaz, olmamalı da.

Sonuç olarak

Yapılan düzenlemelerin vatandaşa çok iyi anlatılması gerekiyor. Vatandaş baştan bilmediği, kendisine doğru anlatılmayan hususlara haklı olarak ciddi tepki gösteriyor. Hele de, ödeme konusunda. İmar Barışı’ndan yararlanmak isteyenler, konutlar için yüzde 3, ticari yapılar için yüzde 5 ödeyeceğiz diye yola çıkarak başvuru yaptılar. Ancak, kazın ayağı hiç de öyle olmadı. Tapu da hesaba katıldığında, İmar Barışı’nın vatandaşa maliyeti; konutlar için yüzde 6, ticari yapılar için yüzde 10 oldu. Tapu İdaresi'nin taksitle ödeyenlerden yüzde 2 gecikme farkını da talep etmesi, işin tuzu biberi oldu. İdare'nin taksitle ödeyenlerden yüzde 2 taksit farkını istemesi kanuna aykırı. Maliye’nin de, İmar Barışı kapsamında işyerinden konuta çevrilen taşınmazlarla ilgili görüşünü değiştirmesinde yarar var!