Haşmet Bey hangi evi kiralasın?

Yaz sıcağını omuzlarına attığı ıslak havlu, ayaklarını soktuğu soğuk su dolu leğen ile geçiremeyeceğini anlayan Haşmet Bey, evdekilerin de baskılarına dayanamayarak sonunda yazlık ev kiralamaya karar vermiştir. Biz de “Diyar Diyar UFRS” serimizde, Haşmet Bey ile ev bakıyoruz. Ev bakmakla kalmıyor, kiralama işlemlerinin Haşmet Bey’in finansal tablolarına olan etkilerini değerlendiriyoruz.

Aman Haşmet Bey ev kiralarken aklınızda bulunsun: Kiralama sözleşmenizin üzerinden 5 yıl geçtiyse, kiranın bölge ortalamasının altında kaldığını düşünen ev sahibi size ‘kira tespit davası’ açıp, kiraya zam talep edebilir. Ya da kira sözleşmenizin 10 yılı tamamlandığında “tahliye talebi” ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

Biz olayın hukuki tarafını bir tarafa bırakıp, Haşmet Bey’in gözüne kestirdiği evler için 10 yıllık kira sözleşmelerindeki seçeneklere bakalım:

Birinci beğendiği ev için ev sahibi, yıllık kira bedeli 50,000TL olmak üzere ilk yıl peşin ödeme, ikinci yılın sonunda ise TÜFE’ye göre artış talep etmektedir. Gözü tok bir ev sahibi ile karşılaştığını düşünen Haşmet Bey hemen hesap kitap işine girişir.

TFRS 16, Kiralamalar Standardı gereği 10 yıllık kira bedelinin bugünkü değerini finansal tablolarına “kullanım hakkı varlığı (right of use asset)” ve “kiralama yükümlülüğü (financial liability)” olarak yazması gerektiğini bilen Haşmet Bey, sözleşme yükümlülüğünü bugüne indirgeyecek iskonto oranını bulamadığı için standardın 26. Paragrafında belirtildiği gibi kiracının alternatif faiz borçlanma oranını (lessee’s inceremental borrowing rate) kullanmaya karar verir. Haşmet Beyin kredi faiz borçlanma oranı 5%, sözleşmenin başlangıcındaki TÜFE endeksi ise 125’dir.

İlk yıl için nakit 50,000TL kira ödeyecek olan Haşmet Bey, sözleşme imzaladığında defterlerine 405,391TL’lik kullanım hakkı varlığı ve 355,391TL’lik kira yükümlülüğü (kira yükümlülüğü) yazması gerektiğini düşünür. İlk iki sene 50,000TL kira bedeli öderken, bir yandan kiralama yükümlülüğünün içindeki faiz tutarını hesaplayıp kar-zarar tablosuna faiz gideri yazacak, bir yandan da kullanım hakkı varlığını kiralama süresi boyunca (10 yıl) amortismana tabi tuttuğu için amortisman gideri yazacaktır.

Hesap fena gözükmemekle birlikte, Haşmet Bey’in ikinci yıldan sonra yapılacak kira artışının finansal tablolara etkileri konusunda kafası biraz karışıktır. Acaba ikinci yıldan sonra yapılacak kira artışını tahmin edip ilave yükümlülük mü hesaplamalıyım, yoksa hata mı ettim diye kara kara düşünmektedir.

Merak etmeyin Haşmet Bey! Hesapta bir hata yok. Kiracı, kira yükümlülüğünü, yalnızca nakit akışlarında bir değişiklik olması durumunda (başka bir ifadeyle, kira ödemelerindeki düzeltme yürürlüğe girdiğinde), söz konusu revize edilmiş kira ödemelerini yansıtacak şekilde yeniden ölçer. TFRS 16 paragraf 42b’de de belirtildiği üzere üçüncü yılın başında yeni TÜFE oranına göre kalan kira yükümlülüğünüzü eski iskonto oranınızı (unchanged discount rate) kullanarak tekrar hesaplayacak ve arada oluşan farkı bilançonuzdaki kullanım hakkı varlığı kalemine ekleyeceksiniz.

Hemen hesap kitap yapalım: Örneğin TÜFE sözleşmenin üçüncü yılında 125’den 135’ çıkmış olsun. Bu durumda yıllık ödeyeceğiniz kira bedeli de 50,000TL’den 54,000TL’ye yükselecektir. Kira artışı olmasaydı kalan sekiz yıl için kira borcunuzun bugünkü değeri 339,319TL iken, kira artışı nedeniyle artan borcunuzu iskonto ederek bilanço tarihindeki değerine getirdiğimizde olması gereken tutar 366,464TL’dir. Aradaki 27,145TL’lik artış kullanım hakkı varlığına eklenecektir.

Bu ev Haşmet Bey’in içine sinmiş sinmesine de aklı iki sokak ileride daha önce dükkân olarak kiraya verilen giriş katında kalmış. “Madem o giriş katı içinde 50,000TL kira istiyorlar, acaba önünü dükkan arkasını ev olarak mı kullansam.” diye düşünen Haşmet Bey, sıcağın altında alnından damlayan terleri silerken, kalemi kağıdı eline almış. Artık siz bu işe Haşmet Bey’in pintiliği mi dersiniz, yoksa uyanıklığı mı, biz en iyisi tekrar hesap kitap işimize dönelim.

Ev-dükkân seçeneğimizde de ev sahibi 10 yıllık kira için yıllık 50,000TL istemektedir. Ancak daha önce dükkân olarak işlettiği için kira artışı dükkânın yıllık cirosunun %1’i oranı olarak öngörülmektedir. 

Ne dersiniz, Haşmet Bey birinci seçenekteki ev mi yoksa ikinci seçenek olan ev-dükkân mı seçmeli?

Yalnız karar vermeden önce altını çizmek istediğim bir konu var. Birinci seçenekte endeks veya orana bağlı kira artışları bilançoda yer alan kullanım hakkı varlığının üzerine eklenirken yani aktifleştirilirken, ciroya bağlı değişken kira artışları gerçekleştiği dönemde kar-zarar tablosuna gider olarak kaydedilir.

Başka bir “Diyar Diyar UFRS”’de buluşmak üzere, esenlikler dilerim.