Hamam suyuyla dost ağırlamak

“Tahmin ediyorlar”

Amerika’da iki çiftçi konuşuyormuş. Birisi diğerine sormuş “Nasıl beğeniyor musun devletin yaptığı hava tahminlerini?”. Diğer çiftçi tepki ile karşılaşmış bu soruyu. “Tam anlamıyla rezalet… Tahminleri hiç tutmuyor. Bu akşam don olacak diyorlar. Sabaha kadar bahçede bekliyoruz, ısıtıcıları devreye sokalım da ürünü kaybetmeyelim diye. Uykusuzluğumuzla kalıyoruz, don falan olmuyor. Öte yandan hiç olmadık bir gece, Meteorolojiye göre hava ılık geçecekken, bir bakıyorsunuz don ve mahsülü kaybediyoruz. Sonuç olarak hiç memnun değilim.” Soruyu soran çiftçi gülerek dinlemiş ve şöyle demiş “Biliyorum, devletin hava tahminleri çok kötü. Ama yine de şükretmeliyiz”. Diğer çiftçi iyice dellenmiş bu cevap üstüne “Ne demek şükretmek…”Soruyu soran çiftçi “Şükretmeliyiz. Çünkü hava durumunu sadece tahmin ediyorlar. En azından havaya karışmıyorlar, düzenlemeye kalkmıyorlar”.

Kira piyasasına müdahale

Yukardaki fıkra, devlet müdahalesinin sonuçlarının ne kadar kötü olabileceğini Amerikan çiftçisinin ağzından çok veciz şekilde anlatmaktadır. Ülkemizdeki devlet müdahalelerinin boyutu ve kapsamı ile hiç bir ülke boy ölçüşemez. En son örneklerden birisi de kira sözleşmelerine müdahalede yaşıyoruz.

Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda değişiklik yapılmasına dair 7409 nolu kanun ile 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na şöyle bir geçici madde eklenmiş:

Geçici madde 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önce ki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir…” Bu kısıtlama bir kez daha uygulamaya konuldu.

İşin özüne girmeden, önce şekil yönünden iki yorumda bulunayım. Avukatlık kanunu ile kira anlaşmalarına getirilen üst sınır arasında ne ilişki vardır ki, aynı kanunda yer almaktadır? Herhalde bir pratik zeka “İkisi de değişiklik abi, tek kanunla işi halledelim” demiş olmalı. Bu “torba yasa”uygulamaları ile sanki hukuk bir süredir torbaya sokuluyor. İkinci yorumum da kanun koyucunun “Pollyanna iyimserliği”. “Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir” denmiş kanunda. Başka bir değişle, yıllık enflasyonun %25 altında kalması ihtimalini de koymuşlar kanuna.

Olan nedir?

Mülkünü kiraya veren mal sahibi ile onu kiralayan kiracı arasında yapılmış bir anlaşmaya Devlet müdahale etmektedir.     Devlet, mülk sahibine demektir ki, gelecek sefer bu mülkünden almakta olduğun kiranın %25’den fazlasını alamazsın. Şimdi diyelim ki mal sahibi sizsiniz ve bir üçüncü şahısın gelip bunu size söylediğini düşünün. Mal sahibi olarak ne dersiniz? “Sana ne kardeşim. Mal benim malım. Kiralayana da bunu zorla kiraya vermiyorum. Bırak zorla kiralamayı, burayı da tutmak için yalvar yakar oldu. Ama pazarlık da etti. İndirim de yaptım. Zaten evin kirası TÜİK sayesinde pazarın altında kaldı. Şimdi sen kalkmış bana artış %25’in üstünde olmasın diyorsun.  Git işine be kardeşim” dersiniz. Ama araya giren üçüncü şahıs, Devlet olunca, bunu diyemiyorsunuz; çünkü devlet kanun ile geliyor üstünüze.

Mülkiyet hakkı

Devlet, nasıl oluyor da kanunla geliyor?Bu mülkiyet hakkına aykırı değil mi? Mülkiyet ve mülkiyet anlayışı, daha tarihin ilk çağlarından itibaren ortaya çıkan bir haktır.  Ama mülkiyet anlayışı tarih içinde farklı aşamalardan geçmiştir. Bunlardan birincisi klasik mülkiyet anlayışıdır. Bu klasik mülkiyet anlayışında “hayat, hürriyet ve mülkiyet” hakları başlıca tabii haklar olarak sayılmış ve mülkiyet hakkının doğrudan insanın varlığından doğduğu kabul edilmiştir. Bu anlayışa göre mülkiyet hakkı, kişiye haklar ve yetkiler sunan bir haktır. Kişilerin mülkiyet hakkının kısıtlanması mümkün değildir. Eğer bu hak birinci aşamadaki klasik anlayışla yorumlansa idi, yukarıda üçüncü şahsa dediğimizi devlete de söyleyebilirdiniz.

Mülkiyet anlayışındaki ikinci aşama ise Marksist yaklaşımdır. Bu yaklaşıma göre mülkiyet hakkı kişilerin mutlak bir hakkı olmaktan çıkmış, tamamen topluma ait bir hak olarak değerlendirilmiştir. Özel mülkiyet yok sayılmıştır. Eğer ülkemiz bu şekilde yönetiliyor olsa idi, yukarıdaki örneğimizdeki gibi bir ev sahibi olmayacaktı. Ev, devletin olacaktı. Ev kiralamak için devlete başvuracaktık. Bizim tür Marksist yönetimde de bıyığınıza bakıp, cemaatinize göre ev tahsisi yapacaklardı.

Mülkiyet anlayışındaki üçüncü aşama, 19.yüzyılda ortaya çıkan “Sosyal mülkiyet” anlayışıdır. Bu anlayışa göre mülkiyet sahibi olmak sadece hak ve yetki getirmemekte, aynı zamanda hak sahibine bazı ödevler de yüklemektedir. Bu anlayış bizim anayasamızda da şöyle yer almaktadır:

“Madde 35 – Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” İşte bu maddeye dayanarak devlet kira artışlarına kısıtlama getirmektedir.

Mülk sahiplerinin zararı

Acaba bu kira anlaşmalarındaki artış oranına getirilen kısıtlama mülk sahibine ne kadar bir kayıp getirecektir?

TÜFE değişim oranları (%), Ağustos 2023 (TÜİK)       

Bunu bir örnekle açıklayalım. Ağustos ayından ağustos ayına yenilenen bir kira anlaşması alalım. Diyelim ki, Ağustos 2022 tarihine gelince bu mülkün kirası 1000 TL olsun.  Ağustos 2021 ile Ağustos 2022 arasındaki tüketici fiyat endeksinin “On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı”: %54,69 dir. Eğer kısıtlama olmasa idi, kiranın 1547 TL olması gerekirdi. Ancak kısıtlama dolaysıyla rakam 1250 Tl olacaktır. Böylece mülk sahibi bu bir yıllık süre içinde 1547x12= 18.564 TL alacakken, 1250x12=15.000 TL almıştır. Başka bir değişle, olması gereken gelirinin 15.000/18.564 =0,81’ni elde etmiştir.

İkinci kez bu artış oranında kısıtlanma uygulandığı için aynı hesabı yapalım. Ağustos 2023 yılında bir önceki yıla göre tüketici endeksi değişim oranı %56,28 dir. Kira 1547 lira idi. Yeni kira 1547x1,5628=2418 TL olacaktı. Halbuki %25’lik kısıtlama ile Ağustos 2023 tarihinden itibaren bir yıl uygulanacak kira 1250x1.25=1563 TL’dir. Böylece mülk sahibi bir yıl içinde 2418 X 12=29016 TL alacakken, toplam 1563x12=18.756 TL almış olacaktır. Başka bir deyişle, olması gereken gelirinin 18756/29016=%65’ini alacaktır.

Diyelim ki, bu kısıtlama sadece iki yıl sürdü. Diyelim ki diyorum, çünkü yönetimin hikmetine sual olmaz; her an mantık dışı bir şey olabilir. Bu ev sahibinin 2024 yılı Eylül ayında yeni kirası belirlenecektir. Eğer bu kısıtlamalar olmasa idi zammı 2418 TL üstünden alacaktı; şimdi ise 1563 üstüne alacak. Başka bir deyişle ev sahibinin kirasını %35 azalttınız demektir. Evini kiraya veren herkesi gayrimenkul baronu olarak düşünmemek gerekir. Örneğin, bu durumda yatırımını gayrimenkul olarak yapmış dar gelirli bir emeklinin ekmeğinden çaldınız anlamı çıkar.

Diyeceksiniz ki, evi yeni kiracıya verirken hesap düzelir. Siz hiç evinizden kiracı çıkardınız mı? Mahkemelere düşseniz ne olacağını, ne kadar süreceğini bilemezsiniz. Hukukun üstünlüğü endeksine (The World Justice Project Rule of LawIndex® 2022) göre 140 ülke arasında 116’ıncı sırada olan bir ülkede hukuka ne kadar güveniyorsunuz?

Bu yaptığım hesaplamalar gerçeği de tam yansıtmamaktadır. Çünkü kullandığım Tüketici Endeks değişim rakamları TÜİK rakamlarıdır, enflasyon “TÜİK enflasyonu”dur. Bu ülkede yaşayıp pazara giden ve dört işlem yapmasını bilen insanlar bu rakamların doğru olmadığını bilir. Söz konusu olan %25 kısıtlaması olmasa da TÜİK bu makyajlı rakamlar aracılığı ile yıllardır mülk sahibinin cebinden alıp, kiracıya vermektedir.

Sonuç

Barınma da mülkiyet hakkı gibi bir insan hakkıdır. Anayasamızın 57.maddesi “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler” demektedir. Ama mevcut yönetim bunu şu ana kadar çözememiştir.

Arz ve talep arasındaki dengesizlikten dolayı kira fiyatları artış göstermektedir.  Kira artış oranına bu müdahale uzun dönemde arza olumsuz etki yapacaktır. Bir taraftan da ülkede yüksek enflasyon vardır. Bu da yönetimin yanlış ekonomi politikaları yüzündendir. Yönetim, kira artışlarına sınır koyarak Robin Hood’çuluk oynamakta, ev sahibinden alıp kiracıya vermektedir. Bu tür davranış biçimine  “Hamam suyu ile dost ağırlamak” denir. Haksızlıktır.