GYO’larda bağımsız denetimde yeni dönem

Nusret AYYILDIZ

Bağımsız Denetçi – Kamu Gözetimi Kurumu Eski Uzmanı

Bir hesap dönemini daha geride bıraktık. Muhasebe ve Denetim camiası bu dönemde enflasyon muhasebesi uygulamasının zorlukları yetmiyormuş gibi bir de gün aşırı yayımlanan yeni mevzuatlar ve yeni uygulamaları takip edip uyum sağlamakla uğraşıp durdu.

Her sabah yeni bir değişiklik ve yeni bir mevzuatla güne başlıyoruz. Haliyle takip etmek de gitgide güç oluyor. Güncel kalmak artık çok daha zor.

Yeni yıl demek bizler için yeni işler, yeni raporlar anlamına geliyor. Özellikle yeni yılda değişen mevzuatlara uyum sağlamak ve uygun raporlama yapmak da şirketlerimiz açısından son derece önemli.

Bu önemli değişikliklerden birisi de “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarıyla (GYO) ilgili yapılan vergi düzenlemesi ve bu değişikliğin Türkiye Muhasebe Standartları’na (TMS) göre hazırlanacak raporlara etkisi”.

Söz konusu değişikliğin Türkiye Muhasebe Standartları doğrultusunda finansal tablolarımıza olan Ertelenmiş Vergi Etkisi’ni bu yazımızda ele almaya çalışalım.

Vergi Kanununda Ne Değişti?

2 Ağustos 2024 tarihinde yayımlanan 7524 sayılı Kanun ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kazançlarına uygulanan istisnada değişikliğe gidildi ve 01.01.2025 tarihi itibarıyla geçerli olmak üzere Kurumlar Vergisi yükü getirildi.

01.01.2025’ten itibaren vergi istinasından faydalanarak %10 vergi ödemek isteyen GYO’ların, elde ettikleri kazançlarının %50’sini kar olarak dağıtması şartı aranacak. Aksi takdirde vergi oranı %30 olacak.

Peki, Vergi Kanunlarının TMS’ler Üzerindeki Etkisi Nedir?

TMS’lere göre raporlama yapan şirketlerimizin belki de vergi bilgisine ihtiyaç duydukları tek standart 12 Numaralı Türkiye Muhasebe Standardı “Gelir Vergileri”.

TMS’lere göre raporlama yapan işletmelerde ölçüm ve değerleme yöntemlerindeki yaklaşım farklılıklarından kaynaklı finansal durum tablosunda (bilançoda) yer verilen kalemlerin vergiye tabi değerleri ile defter değerleri farklılık gösterebiliyor. Bu farklılıklar ilerleyen süreçlerde vergi otoritesi tarafından vergilendirilecekse ya da indirime konu edilecekse bu durum Ertelenmiş Vergi’nin konusu oluşturuyor.

Ertelenmiş Vergi Varlığı ve Yükümlülüğü Nedir?

Dönem içerisinde TFRS finansal tablolarda gider olarak raporladığınız bir kalem, vergi otoritesi tarafından gelecekte elde edeceğiniz kazançlar neticesinde ödeyeceğiniz gelir vergisinden indiriliyorsa, indirime konu edilecek tutarın ilgili dönemdeki Kurumlar Vergisi oranına tekabül eden kısmı kadar finansal durum tablosunda ilgili tutarı varlık olarak muhasebeleştirmesine izin veriyor. Buna da Ertelenmiş Vergi Varlığı diyoruz.

Tam tersi durumda gelir raporluyorsak, bu gelir de vergi otoritesi tarafından vergilendiriliyorsa; o zaman da Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü raporluyoruz.

GYO’lardaki Durum Nedir?

Yapılan değişikliğe kadar GYO’ların faaliyetlerinden elde ettikleri gelirler Kurumlar Vergisinden muaf tutuluyordu ve dolayısıyla bir Ertelenmiş Vergi hesaplaması da söz konusu değildi.

Ancak yapılan değişiklikle birlikte 31.12.2024 tarihli finansal tablolarda Ertelenmiş Vergi hesaplaması yapılacak.

Mevzuatı 01.01.2025 Tarihinden İtibaren Uygulanacakken Neden 31.12.2024’te Ertelenmiş Vergi Hesaplıyoruz?

Bu noktada ilgili Türkiye Muhasebe Standardı (TMS 12 Gelir Vergileri) bizim yol göstericimiz.

Şöyle ki, ilgili standart finansal tablolarda sunulacak olan Ertelenmiş Vergi hesaplamalarının dönem sonu itibarıyla yürürlükte olan ve yürürlükte olmasına kesin gözüyle bakılan vergi oranlarına göre ölçülmesini öngörüyor.

Bu sebeple 31.12.2024 tarihli finansal tablolarda Ertelenmiş Vergi Varlığı ya da Yükümlülüğü hesaplamak ve raporlamak durumunda kalıyoruz.

Peki, Hangi Vergi Oranına Göre Ölçüm Yapacağız?

Aslında ikilemde kaldığımız önemli başlık burası. Yüzde 30 mu alalım yoksa yüzde 10’a göre mi ölçüm yapalım?

Şirketler faaliyette bulundukları dönemde kar dağıtma amacı gütse bile bu kapsamda yararlanacakları Kurumlar Vergisi istisnası ancak takip eden hesap döneminde gerçekleştirecekleri Genel Kurul’da alacakları kar dağıtımı kararına göre kesinlik kazanacak.

Dolayısıyla vergi avantajı takip eden hesap döneminde ortaya çıkacak.

Yıl Sonu Raporlara Etkisi Nasıl Olur?

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında önemli gayrimenkul yatırımları olan ve bu yatırımlar kapsamında gelir eden şirketler olarak karşımıza çıkıyor. Gayrimenkul yatırımları bu şirketlerimizin aktiflerinin en önemli kalemlerini oluşturuyor.

Söz konusu yatırımlar gerçeğe uygun değerleri üzerinden ölçüyor ve raporlanıyor. Bugüne kadar gerçeğe uygun değer artış kazançları kurumlar vergisinden muaf olmaları nedeniyle Ertelenmiş Vergiye de tabi tutulmuyordu ancak bu hesap dönemi sonu itibarıyla hem de %30 oranında vergi hesaplaması yapılacak.

Değer artış kazançlarının önemli bir yere sahip olduğu düşünüldüğünde önceki yıllarda da meydana gelen artışların tamamının etkisinin cari dönemde %30 oranında vergi hesaplaması GYO’ların dönem sonunda ciddi Ertelenmiş Vergi gideri raporlamalarıyla sonuçlanacak, dönem net karlarının azalmasına ve belki de zararla kapanmasına neden olacaktır.

Çok basit bir hesapla; Yatırım Amaçlı Gayrimenkulleri için 1 Milyar TL değer artış kazancı raporlamış olan bir şirket; 31.12.2024 tarihi itibarıyla 300 Milyon TL Ertelenmiş Vergi gideri raporlamış olacak. Şirket eğer kar açıklamak istiyorsa bu tutarın üzerinde vergi öncesi karı elde etmesi gerekecek.

Alternatifi Ya da Çözümü Söz Konusu mu?

Ne yazık ki Hayır!

Bu konuda Türkiye Muhasebe Standartları hükmü açık ve net.

Geçiş İçin Bir Çözüm Öngörülebilir mi?

Ülkemizde Türkiye Muhasebe Standartları kapsamında karar verici olan ve ikincil düzenlemelerle mevzuata yön verecek olan tek otorite Kamu Gözetimi Kurumu.

GYO’ların bağlı olduğu düzenleyici otoritesi de Sermaye Piyasası Kurulu.

Her iki düzenleyici otorite; ortak bir paydada buluşarak yatırımcıların da olumsuz etkilenmemesi adına dönem sonunda sunulacak finansal tablolarda raporlanan Ertelenmiş Vergi etkisinin tamamının cari dönem karı zararına yansıtılması yerine; 01.01.2024 tarihine tekabül eden kısmının geçmiş yıl karı zararıyla ilişkilendirilmesi yoluyla çözülebilecektir.

TMS’lere uygun mu? Değil!

Ancak mevcut yatırımcıları da mağdur etmeyecek bir çözüm olarak değerlendirilebilir.