Gayrimenlkul alım ve satım işlemlerinde vergilendirme

Av. Ege DEMİRALP

Gayrimenkul alım satımı ticari bir kaygı olmadan, şahsi bir ihtiyacı karşılamak için yapılıyor ise ‘Değer Artış Kazancı’ olarak vergilendirilir. Gayrimenkulün satışı ticari bir kaygı, kar elde etme amacı, kazanç amaçlı olarak yapılıyor ise ticari kazanç olarak vergilendirilir. Gelir Vergisi Kanunu 37/4. maddesine göre ise gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde edilen kazançların ticari kazanç olduğu belirtilmiştir. Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir. Bu durumda aynı kişiye farklı tarihlerde ve farklı kişilere aynı tarihte satış yapılması veya birbirini izleyen yıllarda satış yapılması durumunda devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir. (Eskişehir Vergi Dairesi Müdürlüğü’nün 28/07/2010 Tarih ve B.07.1.GİB.4.26.15.01-GVK 40-2/4 Sayılı Özelgesi)

Söz konusu Özelge’de de gayrimenkul alım-satımının bir ticari organizasyon içinde yapıldığında, alım-satımın ticari faaliyetin unsuru sayılacağından bahsedilmiştir. Bir faaliyetin ticari faaliyet olarak sayılması için; defter tutması, işyeri açması, reklam verme gibi faaliyetleri olması gerekmektedir. Bu iş sayı ile sınırlandırılamaz. Mevcut duruma bakmak gerekir ve olayına münhasır değerlendirme yapılır yani idareye takdir yetkisi verilir. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde belirleyen objektif ölçü, muamelenin çokluğudur. Yani alım-satım işleminin aynı ya da farklı takvim yıllarında da birden çok defa yapılmasıdır. 

Genel olarak şahsi ihtiyaç veya servetin korunması amacı ile alınan gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançların Gelir Vergisi Kanunu'nun ‘Değer Artışı Kazancı’ hükümleri çerçevesinde vergilendirilmesi gerekir. Burada alım-satım işlemlerindeki amaç, kazanç elde etme değil, bir ihtiyacın giderilmesi veya servetin korunmasıdır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinde değer artış kazancının konusunu oluşturan kazançlar düzenlenmiştir. Bunlar; Kanunda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder. Vergilendirme için öncelikle ivazlı bir iktisap olması gerekmektedir. İvazsız iktisaplar bu maddeye göre vergilendirilmemektedirler. 

7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu’nun 1’inci maddesinde; Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunan şahıslara ait mallar ile Türkiye'de bulunan malların veraset yoluyla veya herhangi bir suretle olursa olsun ivazsız bir tarzda bir şahıstan diğer şahsa intikalinin veraset ve intikal vergisine tabi olduğu, aynı kanunun 2’nci maddesinin (d) fıkrasında da ivazsız intikal tabirinin hibe yoluyla veya herhangi bir tarzda olan ivazsız iktisapları ifade edeceği hükme bağlanmıştır. 

Veraset ve intikal ile çocuklara geçen taşınmazı, çocukların arsa karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide vermesi ve bu taşınmazların satımında değer artış kazancı ya da ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilip vergilendirilmeyecekleri konusunda İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı satışların sürekli olmasının alım satım işi ile uğraşıldığına karine teşkil edeceğini ve ticari kazanç hükümleri doğrultusunda vergilendirileceği yönünde görüş bildirmiştir.

Yine başka bir örnekte idare kardeşler arasında miras yolu ile gelen arsaya yapılan gayrimenkullerin bölüşülmesinde 80. madde doğrultusunda bir vergi doğmayacağını, ancak taşınmazların tapuya tescili ile yeni bir iktisap sayılacağından’ Gelir Artış Kazancı’ hükümlerine göre vergilendirileceğini belirtmiştir.

Kısaca vergiyi doğuran olay her işlemde farklılık göstermekte, nitelendirme her olaya göre farklı olarak yapılmaktadır.