Gayrimenkulde yeni vergi düzenlemelerine hazır mıyız?
Bu hafta veya en geç bayram öncesi TBMM’ye sunulması beklenen yeni Torba Yasa Teklifi'nin bayram sonrası görüşülerek temmuz başına kadar yasalaşması öngörülüyor. Teklifte gayrimenkule yönelik düzenlemeler dikkat çekiyor.
Hazırlıkları süren yeni torba yasa teklifinde, gayrimenkullerle ilgili çok sayıda düzenlemenin yer alması bekleniyor. Bu son derece normal, ancak yapılacak düzenlemeler, gayrimenkullerin vergilendirilmesinde 20-30 yıldır uygulanan kuralları tamamen değiştirecek cinsten olunca işler karışıyor! Bu konudaki ipuçları, Hazine ve Maliye Bakanı Sayın Mehmet Şimşek’in açıklamalarında da yer alıyor.
Yeni Torba Yasa Teklifi’nin bu hafta veya en geç bayram öncesi TBMM’ye sunulması bekleniyor. Bir aksilik olmadığı takdirde, söz konusu teklifin bayram sonrası TBMM’de görüşülerek Temmuz ayı başına kadar yasalaştırılması öngörülüyor. Torba Yasa Teklifi’nde gayrimenkule yönelik yer alması beklenen yeni düzenlemeler vatandaşlarımızın büyük bir bölümünü çok yakından ilgilendiriyor. İşte teklifte gayrimenkullerle ilgili yer alması beklenen önemli düzenlemeler:
GYO İSTİSNASININ KALDIRILMASI VEYA KAPSAMININ KONUTLA SINIRLANDIRILMASI GÜNDEMDE
Mevcut düzenlemeye göre, GYO’ların (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları) kazançları herhangi bir ayrıma tabi tutulmaksızın kurumlar vergisinden istisna tutuluyor (KVK. Mad. 5/1/d-4). GYO’lara tanınan bu kurumlar vergisi istisnasının kaldırılması konusu uzun zamandan bu yana gündemde değildi. Ancak, bu konu, 2023 Yılı Vergi Harcama Raporu ile yeniden gündeme geldi. Söz konusu rapora göre, yatırım fonu ve ortaklıklarına ilişkin kazanç istisnası, kurumlar vergisi yönünden en yüksek vergi harcaması yapılan iki kalemden birisi.
Maliye, söz konusu istisnanın kaldırılması veya kapsamının konutla sınırlandırılması konusunda ısrarlı. Çünkü, Maliye, GYO’lardan kurumlar vergisi almak istiyor. Gayrimenkul sektörü ve GYO’ların talebi ise, söz konusu istisnanın devam etmesi yönünde.
GYO istisnası ile ilgili bir karar verilebilmesi için, dünya ülkelerindeki uygulamalara bakmakta fayda var. GYO’lar sadece ülkemizde değil, yaklaşık 44 ülkede var. GYO’lar bu 44 ülkenin neredeyse tamamında, sadece tek bir aşamada vergilendiriliyor; bu da GYO seviyesinde değil, hissedar/yatırımcı seviyesinde gerçekleştiriliyor. Yani, GYO’lar nezdinde vergilendirme yapılmıyor, dağıttıkları temettü üzerinden yatırımcı/hissedar seviyesinde vergilendiriliyor. GYO’lar konusunda diğer ülkelerle ayrıldığımız temel nokta, temettü dağıtma zorunluluğu! Ülkemizde GYO’ların temettü dağıtma zorunluluğu bulunmuyor. Oysa diğer ülkelerde, oranları değişmekle beraber, bir temettü dağıtma zorunluluğu bulunuyor.
Kişisel görüşümüz, en az %25 en fazla %50 temettü dağıtma zorunluluğu getirilerek, mevcut kurumlar vergisi istisnasının devam ettirilmesi şeklinde. Bu, aynı zamanda gayrimenkul sektörünün de önerisi!
Maliye’nin GYO’lardan alacağı vergi en fazla 13 milyar TL!
2023 hesap dönemi kurumlar vergisi beyannamelerinde GYO’ların beyan ettiği istisna tutarı yaklaşık 52 - 53 Milyar TL civarında. İstisnanın kaldırılması halinde Maliye’nin alacağı kurumlar vergisi en fazla 12,5 – 13 milyar TL! Buna karşılık, halka açık GYO’ların piyasa değeri 410 milyar TL civarında ve 4 milyon bireysel yatırımcı GYO’larda hisse sahibi. Bunlar oldukça ciddi rakamlar. Herhangi bir olumsuz gelişme, halka açık GYO’ların borsadaki değerlerini, Maliye’nin alacağı verginin en az 3 - 4 katı olumsuz etkileyebilir. Bu hususa özellikle dikkat etmekte fayda var.
İstisnanın temettü dağıtma zorunluluğuyla devam etmesi şart!
Sermayenin tabana yayılması, gayrimenkullerin menkulleştirilmesi, küçük yatırımcıların küçük tasarruflarıyla gayrimenkullerin yüksek getirisinden pay alabilmeleri ve sermaye piyasalarının gayrimenkul enstrümanı açısından olmazsa olmazı olan GYO’lara, diğer ülkelerdeki uygulamalara paralel olarak temettü dağıtma zorunluluğu getirilerek, kurumlar vergisi istisnasının devam ettirilmesinde fayda var.
GAYRİMENKULLERDE 5 YIL SINIRLAMASI KALDIRILIYOR!
Mevcut düzenlemeye göre, gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi bulunuyor. Ancak, gayrimenkullerin 5 yıllık süre geçtikten sonra elden çıkarılması durumunda elde edilen kazanç ise, tutarı ne olursa olsun gelir vergisine tabi tutulmuyor (GVK. Mük. Mad. 80/6).
Yazılı ve görsel medyada yer alan haberlerde, bu düzenlemenin yürürlükten kaldırılacağı belirtiliyor. Yapılacak bu düzenleme, gayrimenkullerin vergilendirilmesinde ezber bozacak, hiç vergilendirilmeyen satışlar vergilendirilebilir hale gelecek. Aynı zamanda, bu düzenleme, gayrimenkul sektöründe yaşanan kayıt dışılığın önlenmesine dönük önemli bir adım olacak.
Gayrimenkuller 5 yıl geçtikten sonra elden çıkarılsa dahi vergiye tabi olacak!
Yeni düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iktisap edilecek taşınmazların satışında 5 yıllık süre yürürlükten kaldırılmış olacak, 5 yıl 10 yıl geçtikten sonra da satılsa, söz konusu satıştan elde edilecek kazançlar % 15 - 40 aralığında değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi olacak.
Müktesep haklar korunacak mı?
Burada önemli bir konu var: Yeni düzenleme, yürürlük tarihinden önce iktisap edilmiş gayrimenkulleri etkileyecek mi? Yeni düzenleme bunlar içinde uygulanacak mı?
Bize göre, müktesep hakların korunması gerekiyor. Benzer bir durum, 2023 yılında yürürlükten kaldırılan yatırım amaçlı 2 yıl aktifte bulundurulduktan sonra satılan gayrimenkullerle ilgili kurumlar vergisi ve KDV istisnaları için yapılmış, müktesep haklar korunmuştu. Aksi durumda, yapılacak yeni düzenlemenin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi ihtimali oldukça yüksek!
Dolayısıyla, yeni düzenlemenin yürürlük tarihinden önce iktisap edilmiş gayrimenkuller için müktesep hakların korunarak eski hükümlerin uygulanması, bu gayrimenkullerin 5 yıl içinde satılması halinde satıştan elde edilecek kazancın gelir vergisine tabi olması, 5 yıl geçtikten sonra satılması halinde ise vergilendirilmemesi bekleniyor. Doğrusu da bu!
PEKİ, MALİYET ENDEKSLEMESİ MUHAFAZA EDİLECEK Mİ?
Mevcut düzenlemede, bir gayrimenkul satış işleminde vergiye tabi tutulacak değer artış kazancının hesabında, iktisap bedeli endeksleme işlemine tabi tutuluyor, satış bedelinden endeksleme sonucu güncellenen iktisap bedeli düşüldükten sonra kalan tutar gelir vergisine tabi tutuluyor. Endeksleme, iktisap bedelinin, elden çıkarılan gayrimenkulün elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen Yurt İçi - Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılması suretiyle yapılıyor. Endeksleme işlemi, iktisap bedelinin enflasyon düzeltmesine tabi tutulması anlamına geliyor. Bu düzenleme muhafaza edilmediği takdirde, gayrimenkul satıcılarının fiktif karlar ve bu karlar üzerinden yüksek vergilerle karşılaşması kaçınılmaz olabilir.
ARSA VE ARAZİLERİN İMAR RANTLARI VERGİLENDİRİLECEK
Yapılacak bu düzenleme ile, arsa ve arazilerin imar rantlarının vergilendirilmesi amaçlanıyor. Yeni düzenleme ile birlikte, Maliye’nin bu satışlardan ciddi tutarda gelir vergisi tahsil etmesi bekleniyor. Aslında bu konuda çok geç kalındığı bile ifade edilebilir. 2013 yılında büyükşehirlerde oluşan bu rantlar yanlış bir kararla KDV yönünden vergilendirilmeye çalışılmış, bunda da başarılı olunamamıştı. Çünkü, şehirleşmenin yarattığı bu rantlar arsa sahibi nezdinde sadece ve sadece gelir ve kurumlar vergisi ile vergilendirilebilir.
Arsa ve arazi rantlarının vergilendirilmesi kat karşılığı oranlarına yansıyabilir
Söz konusu rantların vergilendirilmesi halinde, arsa sahiplerinin bunu müteahhitlere, müteahhitlerin ise konut ve ofis fiyatlarına yansıtması söz konusu olabilecek. Bu da, fiyatların artmasına neden olacak, enflasyonist bir sonuç doğuracak.
TAPUDAKİ DEVİRLERDE GERÇEK SATIŞ BEDELİNE GEÇİLİYOR
Gayrimenkullerin özellikle ikinci el satışlarında yüksek bedellerle satıldığı halde tapu devirlerinin belediye rayici (emlak vergisi değeri) üzerinden yapılması, ciddi vergi ve tapu harcı kayıplarına neden oluyor. Bu durum, herkesin bildiği ama herhangi bir önlem almadığı temel bir sorun. Bu sorunun artık çözüme kavuşturulması gerekiyordu. Çünkü, bu uygulama, hazinenin ciddi boyutlarda vergi kaybına ve sektörde de ciddi haksız rekabete neden oluyor.
Gayrimenkul sektörünün 2018’den bu yana talebi de bu yönde
Gayrimenkul sektörünün önemli STK’ları olan KONUTDER, GYODER ve İNDER, 2018’den bu yana tapu devirlerinde gerçek satış bedeline geçilmesi, gerçek satış bedellerinin ekspertiz raporlarından da yararlanılarak devlet tarafından belirlenmesi, tapu devirlerinin belirlenen bu bedellerin altında yapılmamasını talep ediyor. Bu sorun, aynı zamanda firmalar arasında ciddi haksız rekabete de neden oluyor.
Torba Yasa Teklifi ile, tapu devirlerinin gerçek satış bedeli üzerinden yapılması ve bu tutarlar üzerinden tapu harcı alınması, bunun için tüm satışlarda ekspertiz raporu aranılması uygulamasına geçilmesi veya ekspertiz raporlarından da yararlanılarak tapuda emsal satış bedelleri oluşturulması ve satış bedellerinin bu emsal bedellerin altında olmaması ile ilgili düzenleme yapılması öngörülüyor.
Her satış için ekspertiz raporu aranması aksamalara neden olabilir!
Yapılması düşünülen düzenleme, gayrimenkul sektörü açısından gerek kayıt dışılığı gerekse haksız rekabeti önleyecek önemli bir düzenleme. Ancak, her satış için ekspertiz raporu aranılması halinde, mevcut ekspertiz uzmanı sayısı dikkate alındığında ciddi sıkıntılarla karşılaşılabilir. Bu da, satışlarda aksamalara hatta iptale varan sorunlara neden olabilir. Bu konunun iyi bir şekilde ele alınması ve sektörün de görüşü alınarak son halinin verilmesinde fayda var.
TAPU HARCI GERÇEK SATIŞ BEDELİ ÜZERİNDEN ALINACAK
Şu an alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde 2 olarak alınmakta olan tapu harcı, düzenleme hayata geçirildiği takdirde, artık gayrimenkulün emlak vergisi değeri üzerinden değil, tapu devrine esas gerçek satış bedeli üzerinden tahsil edilecek. Örneğin, gerçekte 30 milyon TL’ye satılan ancak tapuda emlak vergisi değeri olan 1 milyon TL üzerinden işlem yapılan gayrimenkul için, toplamda 40 Bin TL tapu harcı ödenirken, ilgili düzenleme yasalaştığı takdirde 1 milyon 200 bin TL tapu harcı ödenecek. Yeni tapu harcı tutarı öncekine göre oldukça yüksek. Bu nedenle, gerçek satış bedeline geçişle beraber, tapu harcı oranlarında da bir indirim yapılması gerektiğini düşünüyoruz.
Birden fazla taşınmazı olanlara farklı tapu harcı ve emlak vergisi uygulanabilir mi?
Böyle bir konu aslında geçtiğimiz günlerde Merkez Bankası tarafından önerildi. Hemen belirtelim, birden fazla arsa, konut, ofis, işyeri vb. taşınmazı olanlardan, sahip oldukları birden sonraki taşınmazları için 2-3 kat emlak vergisi alınması şeklinde bir düzenleme yapılması oldukça zor. Hangi taşınmaz birinci taşınmaz sayılacak ya da hangi ildeki taşınmaz bu kapsamda olmayacak vb. Ayrıca, ödenecek emlak vergisi ve tapu harcı tutarlarının, özellikle konut ve iş yeri sahipleri tarafından kiralara yansıtılması halinde, bunun kira fiyatlarını artırması yani enflasyonist bir etkisi olacak.
Bize göre, taşınmaz satışında gerçek bedele geçişle beraber, emlak vergisi ve tapu harcının taşınmazların gerçek bedelleri üzerinden alınması şeklinde bir düzenleme yapılabilir. En mantıklı olanı da bu. Yalnız burada, gerçek satış bedeli üzerinden ödenecek emlak vergisi tutarlarının ciddi boyutta artacağı gözardı edilmemeli. Bu nedenle, gerçek satış bedeli uygulamasına geçişle beraber emlak vergisi oranlarında da indirim yapılması konusu gündeme gelebilir.