Gayrimenkul satışlarında şaşırtan artış, portföy tercihleri mi değişiyor?

Konut yatırımı, bankadaki parasından aldığı getiriden memnun olmayanların radarlarına aldıkları bir enstrüman.

Gayrimenkul satışlarında geçen ay tüm zamanların en yüksek ocak ayı rakamı gerçekleşmiş. Ocakta toplam 238.938 satış olmuş. Bunun yarısından fazlası arsa, tarla ve ticari taşınmazlarmış.

Konu detaylı bir analizi hak ediyor. Detaylar bize portföy tercihlerindeki değişim konusunda ipuçları veriyor. Yorumlara baktım farklı görüşler var.

Mesela İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan’a göre "Faiz indirimleri olacağını düşünen birçok kişi mevduattan çıkış yapıp konuta yöneliyor.”

Mevduattan çıkış eğilimini rakamlarda da görüyoruz.

Türkiye yatırımcısı genelde sabit getiriyi sever. Yerli yatırımcı, toplam tasarrufların çok önemli bir bölümünü TL ya da döviz mevduatı ile hazine bonosu ve devlet tahvillerinde değerlendiriyor. Aslan payı ise mevduatlara gidiyor. Toplam mevduatların payı yıllardır yüzde 55’in altına inmemiş. Hatta 2021’de yüzde 73’ü bile görmüş. Ama 2024’te bu oran bir önceki yıla göre 13 puanlık düşüş ile yüzde 43’e inmiş. Büyük çözülme; nedenini tahmin etmek kolay ama çözülen paranın nereye gittiği konusunda çok net bir şey diyemiyoruz.

Eğer mevduat sahibi, son bir yılda deflatörün altında bir getiri sağlamışsa arayışa girer. Deflatör, bir ekonomideki mal ve hizmetlerin fiyatlarının ortalamasını ölçen bir fiyat endeksidir. Negatif reel faiz ekonomideki tasarruf ve harcama tercihlerini değiştirir. Birikimlerinin enflasyon karşısında erdiğini hisseden tasarruf sahiplerini arayışa iter. Kimi dövize ya da altına kayar; kimi hisse senedine.  Getiriyi kripto paralarda ya da para piyasası fonlarında arayan da olur. Otomobil de bir alternatiftir. Kimi ise parayı tutmak yerine harcamaya yönelir. Tüketim canlanır; enflasyon daha da artar, kısır bir döngüye girilir. Kimi ise gayrimenkule yönelir.

Dün piyasadaki gelişmeleri iyi analiz ettiğine inandığım bankacılık camiasından bir arkadaşıma danıştım bu konuyu. “Program yeterince sıkı değil de ondandır. Eğer sıkı bir program olsaydı konut satışları düşerdi” dedi.

Gerçi gayrimenkule yönelişin ardında başka nedenler de var.

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Genel Başkanı Serkan Şahin, ocak ayı gayrimenkul satışındaki artışı açıklarken, “Konutlarda artan inşaat maliyeti, yatırımcılar ve gelir amacıyla gayrimenkul almak isteyenler için bir fırsat olarak görülüyor. Son dönemde konut fiyatlarının reel olarak düşmesinin yanı sıra amortisman sürelerinin önemli derecede gerilemesi de konut satışlarını canlandırıyor. Ocakta ipotekli satışlardaki artış vatandaşın bu fırsatı değerlendirdiğini gösteriyor" diyor.

Döviz cazibesini kaybetti ama ons altın güçlü yükselişte

Türkiye’nin yakın geçmişi TL mevduat sahibini üzen örneklerle doludur. Türkiye enflasyonu yüksek olduğu halde negatif reel faize geçen çok nadir ülkelerden biridir.  2021’den sonraki dönemde parasını TL’de tutan yatırımcıların tasarrufları enflasyon karşısında önemli ölçüde değer kaybetti. Ve portföy tercihlerinde değişikliğe yol açtı. Kimi dövize kimi ise altına yöneldi.

Dövizde tutmanın cazibesi “rasyonele dönüş”ün ardından kayboldu ama altının cazibesi ons fiyatının güçlü yukarı yönlü hareketiyle şimdilik devam ediyor.

Akdoğan, bu dönemde altında ciddi kazançlı çıkan yatırımcıların da gayrimenkule geçtiklerini düşünüyor. Buna bir de ertelenen konut talebinin devreye girdiğini eklemek gerekir. Konut kredi faizlerinin hala yüksek olması ertelenen talepteki hareketi sınırlıyor ama konut yatırımının bankadaki parasından aldığı getiriden memnun olmayanların radarlarına aldıkları bir “enstrüman” olduğunu unutmayalım.