Gayrimenkul piyasası hareketleniyor ama vergiye dikkat!

Korona virüs salgını sonrasında ekonomiyi hareketlendirmek adına faizlerde tarihi düşüşlerin yaşandığı, bankaların piyasaya verdiği kredileri artırmaları için de çeşitli tedbirlerin alındığı bir dönemden geçmekteyiz. Bu kapsamda, yakın zamanda konut kredi faizlerinde de ciddi düşüşler olması nedeniyle konut satışlarında hareketlenme başlamıştır. Ancak bu hareketlenmenin daha ziyade ikinci el konut piyasasında olduğu görülmektedir. Bu durum da, ikinci el konut fiyatlarında %30-35 civarında bir artışa neden olmuş gözükmektedir. Bu trendi gören bir çok mülk sahibi de fiyat artışlarından kâr elde etmek için evlerini satışa çıkarmaktadır. Peki, bu ev satışlarında vergisel riskler var mıdır?

Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) mükerrer 80. maddesi uyarınca, ivazsız olarak iktisap edilenler hariç, gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Dolayısıyla, miras veya bağış yoluyla elde edilen gayrimenkuller ile elde edilme tarihinden itibaren 5 yıldan sonra elden çıkarılan gayrimenkuller için gelir vergisi ödenmemektedir. Kanun; satışı, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampayı, takası, kamulaştırmayı, devletleştirmeyi, ticaret şirketlerine sermaye olarak koymayı elden çıkarma olarak kabul etmektedir. Bu durumda, bir ivaz karşılığında elde edilmiş bir gayrimenkulün satılması durumunda, satış bedeli ile maliyet bedeli arasındaki farktan elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle safi değer artış kazancı hesaplanır. Eğer iktisap tarihi ile satış tarihi arasındaki TEFE artışı %10’un üzerindeyse gayrimenkulün maliyet bedeli TEFE endeksi kadar artırılmaktadır. Değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınmaktadır. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihi kabul edilmektedir. Ayrıca; değer artış kazancı kapsamındaki satışlarda elden çıkarma, ticari faaliyet kapsamında olmadığından KDV’den istisnadır.

Diğer taraftan, GVK’nın 37. maddesinde gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu belirtilmiştir. Ticari kazanç olduğu durumda gayrimenkulün ivazlı veya ivazsız iktisap edilmesinin önemi yoktur. Bu durumda miras yoluyla kalan bir gayrimenkul satışı ticari faaliyet kapsamında değerlendirilirse ticari kazanca gireceğinden gelir vergisinin konusuna girer. Ayrıca ticari kazanç hesabında maliyet bedelinin TEFE endeksi ile artırılması söz konusu değildir. Diğer bir konu da ticari faaliyet kapsamında yapılan gayrimenkul satışlarının KDV’ye tabi olmasıdır. Ayrıca ticari kazanç sahiplerinin Vergi Usul Kanunundaki defter tutma, fatura düzenleme, beyanname verme gibi yükümlülükleri de bulunmaktadır.

Bu durumda gayrimenkul satanlar üç durumdan birine girebilirler:

1) Ticari kazanç elde etme,

2) değer artış kazancı elde etme,

3) gelir vergisinin konusuna girmeme (ticari faaliyetin olmadığı ivazsız iktisap hali).

Görüldüğü üzere, gayrimenkul satışından elde edilen kazancın ticari kazanç mı yoksa değer artış kazancı mı olduğu çok önemlidir. Zira bu iki kazancın vergilendirilme rejimi ve kazanç sahiplerinin vergisel yükümlülükleri çok farklıdır. Peki bu iki kazanç türü arasındaki ayırım nasıl yapılmaktadır? GVK’nın 37. maddesinde her türlü ticari ve sinai faaliyetten elde edilen doğan kazancın ticari kazanç olduğu belirtilmiş ama ticari faaliyet tanımlanmamıştır. Bu durum da bizi Ticaret Hukukuna, dolayısıyla Türk Ticaret Kanunu (TTK)’na yönlendirmektedir. TTK uyarınca ticari faaliyet ticari işletmeden yola çıkarak tanımlanmaktadır. Buna göre ticari işletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir. Bu tanım uyarınca ticari işletme 3 unsuru taşımaktadır: 1) Esnaf işletmesi sınırını aşması, 2) Devamlılık, 3) Bağımsızlık. Yargı kararlarında bu unsurlara ilave olarak ticari bir organizasyonun varlığı da aranmaktadır. Öyleyse, bir ticari organizasyon içerisinde devamlı ve bağımsız olarak yapılan faaliyet ticari faaliyet olup bu faaliyetten elde edilen kazanç ticari kazançtır. Devamlılık unsurunun olmadığı durumda ise arızî ticari kazanç söz konusu olacaktır.

Gelir İdaresi Başkanlığı verdiği özelgelerde gayrimenkul satışlarındaki kazancın türünü şu şekilde değerlendirmektedir: Gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde, topluca bir defada aynı kişiye satılmasından elde edilen kazanç değer artış kazancıdır. Diğer taraftan, tek bir kişiden aynı tarihte alınmış olsa bile (kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden arsa payı karşılığında edinilmiş bağımsız bölümler örneğinde olduğu gibi) iktisap edilen gayrimenkullerin satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber; a) aynı kişiye farklı tarihlerde, b) farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte, c) değişik kişi ve tüzel kişilere, değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda, d) bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içinde toplu olarak diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde satılması durumlarında, yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazanç ticari kazançtır. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın ticari organizasyon dışında olmakla birlikte yapılan gayrimenkul satışlarına ilişkin yorumu vergi hukuku açısından oldukça tartışmalıdır. İdare, devamlılık açısından satış sayısını dikkate almakta ama alış adedini dikkate almamaktadır. Biz İdarenin ticari organizasyon kapsamı dışında yapılan gayrimenkul satışlarındaki bu yorumuna katılmamakla birlikte her olayın kendi özel koşullarında değerlendirilmesi gerektiğine inanıyoruz.

Vergi yargısının da konuya ilişkin kesin ve net bir tutum içinde olduğunu söylemek zordur. Ancak son yıllardaki kararlarda, maddi ve şekli anlamda ticari bir organizasyonun olmadığı durumlarda faaliyetin devamlılık kast ve niyetiyle yapılıp yapılmadığının, işlemin şahsi ihtiyacı karşılamak için yapılıp yapılmadığının araştırılması gerektiği, işlemlerin çok olmasının da devamlılığı gösterdiği yönünde kararlar vermektedir. Burada işlem çokluğunun alımlarda mı, satımlar da mı, yoksa her ikisinde mi olması gerektiği önemlidir. Danıştay’ın bu konuda farklı kararları bulunmaktadır.

Gayrimenkul sektörü milli ekonomimiz içerisinde önemli bir yere sahiptir. Yüksek kazançların (rantın) elde edildiği, kayıt dışı ekonominin de yüksek olduğu bir sektördür. Bununla birlikte, şahsi malvarlığı içerisindeki gayrimenkullerin satılması halinde ne zaman ticari kazanç, ne zaman değer artışı kazancı oluşacağı konusu öteden beri tartışmalı olmuş ve bir türlü nihai çözüme kavuşturulmamıştır. Bu konudaki hukuki belirsizliğin yapılacak bir kanuni düzenleme ile giderilmesi gerekmektedir. Yapılacak düzenlemede asgari bir alış ve satış sayısının (örneğin 5) ticari faaliyete karine olacağı açıkça belirtilerek sorun çözüme kavuşturulabilir. Hukuk boşluk kaldırmaz…

Sözün özü: Mal sahibi, mülk sahibi / Hani bunun ilk sahibi? / Mal da yalan, mülk de yalan / Var biraz da sen oyalan. (Yunus Emre)