Gayrimenkul 80, sermaye girişi 20; doğrudan yatırım bundan ibaret!

✔ Yabancıların gayrimenkul yatırımı olmasa doğrudan yatırım kalemi neredeyse sıfırlanacak. Üstelik gayrimenkulle gelen dövizin doğrudan yatırım olmadığı da ortada.

✔ Gayrimenkul dışındaki dövizin ne kadarının gerçek doğrudan yatırım için geldiği de bilinmiyor. Bu konuda veri yok.

İnsan ister istemez "İyi ki paramızın değerini düşürdük de yabancı daha kolay ve daha çok gayrimenkul alabilir hale geldi; iyi ki gayrimenkul alanlara vatandaşlık vermeyi kolaylaştırdık da alım yapanlar çoğaldı" diye düşünmeden edemiyor. Yoksa halimiz ne olurdu!

Baksanıza, ödemeler dengesinde doğrudan yatırım başlığına koyduğumuz ve “Aman ne güzel, yabancının doğrudan yatırımı devam ediyor” diye övündüğümüz kalemde denge nasıl değişmiş...

Artık kabaca doğrudan yatırım başlığında toplanan her 100 dolarlık döviz girişinin 80 dolar kadarı yabancıların gayrimenkul alımından, 20 doları ise diğer yatırımlardan oluşuyor.

Girişin de yarısı

Doğrudan yatırımlar; döviz girişi yani yükümlülük oluşumu ve döviz çıkışı yani varlık edinimi olmak üzere iki temel kalemden meydana geliyor.

Döviz girişi yabancıların Türkiye’deki yatırımlarını, döviz çıkışı da yurtiçinde yerleşik olanların yurtdışındaki yatırımlarını gösteriyor.

Zaten bu yüzden döviz girişi bir anlamda Türkiye’nin yükümlülüğünün artması, yurtdışında yapılan yatırımlar dolayısıyla çıkan döviz de Türkiye’nin varlık edinmesi olarak yorumlanıyor.

Yeniden dönelim gayrimenkulün payına...

Gayrimenkulle gelen dövizin toplam doğrudan yatırımdaki payı son üç yıldır yüzde 80’in üstünde. Yalnızca giriş kalemine bakıldığında da gayrimenkulün artık yarı yarıya pay aldığı görülüyor.

İyi ki gayrimenkul var!

Öyle bir duruma gelindi ki yabancının gayrimenkul alımı olmasa ya da bu şekilde gelen döviz yatırım sayılmasa doğrudan yatırım kalemi bu gidişle adeta sıfırlanacak.

Bu yılın verisi on aylık. 2020 ve 2021’in tümü ile bu yılın ilk on ayının toplamını aldığımızda karşımıza şöyle bir tablo çıkıyor:

■ Yaklaşık üç yılda gayrimenkul için 14.8 milyar dolar gelmiş.

■Diğer girişler 16.6 milyar dolar olmuş.

■Toplam 31.4 milyar dolar.

■ Ama diğer yandan yurtdışında yapılan yatırımlar için 13.7 milyar gitmiş.

■ 31.4 milyar gelen, 13.7 milyar giden, net 17.7 milyar.

■ 17.7 milyarın 14.8 milyarı gayrimenkulden, geriye ne kalıyor; 2.9 milyar dolar!

GAYRİMENKUL DIŞINDAKİ YATIRIMIN NE KADARI YENİ, O DA BELLİ DEĞİL

Bu yılı da tam sayarsak son 17 yılın verileri elimizde ve bu 17 yılın tablosu şöyle oluşuyor:

■ Gayrimenkul için gelen döviz 63.4 milyar dolar.

■ Gayrimenkul dışındaki sermaye girişi 170.9 milyar dolar.

■ Toplam giriş 234.3 milyar dolar.

■ Yurtiçi yerleşiklerin yurtdışındaki yatırımı 56.9 milyar dolar.

■ Giriş-çıkış farkını gösteren net 177.4 milyar dolar.

Bazı kavramlar biraz iç içe geçtiği, biraz da sağlıklı veri derleyemediğimiz için çok önemli bir ayrıntıyı bilemiyoruz.

Gayrimenkul dışında gelen 170.9 milyar dolarlık dövizin ne kadarı yeni yatırım için, ne kadarı Türkiye’deki şirketlere sermaye ya da kredi olarak gönderilen tutar, bu bilinmiyor.

Merkez Bankası yabancıların gayrimenkul dışındaki doğrudan yatırım girişlerini “sermaye” ve “diğer sermaye” olarak ikiye ayırıyor ve bunları şöyle tanımlıyor:

Sermaye:

Yurtdışında yerleşik kişilerin Türkiye’de yerleşik bir şirket kurmak, kurulmuş bir şirkete ortak olmak, şube açmak yoluyla doğrudan yatırım amacıyla Türkiye’ye getirdikleri sermaye tutarları ile karların sermayeye katılımı ‘sermaye’ kalemini oluşturmaktadır.

Diğer sermaye:

■ Yurtdışında yerleşik ana ortağın Türkiye’deki şube, iştirak ve bağlı ortaklığına verdiği...

■ Yurtdışındaki yerleşik şube, iştirak ve bağlı ortaklığın Türkiye’deki ana ortağına verdiği...

■ Yurtdışında yerleşik grup şirketlerinin Türkiye’de yerleşik doğrudan yatırım şirketine verdiği kredileri ve geri ödemelerini kapsamaktadır.

Yeni yatırım, meçhul!

Merkez Bankası’nın açıklamasından görüyoruz ki yeni yatırımı sermaye kalemi içinde aramamız gerekiyor. Ancak bu kalemde yer alan tutarın ne kadarının doğrudan yeni yatırım olduğuna ilişkin bir bilgi hiçbir yerde yok.

Bu döviz şirketi kurmak için de gelmiş olabilir, mevcut bir şirketi almak için de, elde edilen karın götürülmeyip sermayeye katılması için de...

Oysa yeni yatırım yapılmalı ki üretim olsun, istihdam yaratılsın, yeni vergi doğsun, ihracat olanağı elde edilsin, büyümeye katkı sağlansın. Ama biz bu bilgiden bile mahrumuz, ne kadar sıfırdan doğrudan yatırım yapıldı, yapılıyor; bilmiyoruz.

Bu eksiklik nasıl giderilir, gerçek doğrudan yatırımı kim izler, o bile belli değil...