Ev sahipleri mülklerini kiralamak istemiyor

✔Ülkemizde  konut krizi özellikle kira tarafında hızla yükselmeye devam ediyor. Sadece İstanbul’da belirlenen boş konut sayısının yaklaşık 450 – 750 bin arasında olduğu tahmin ediliyor. Birçok ev sahibi yatırım için aldığı evleri kiraların daha da artacağı beklentisiyle kiraya vermekten kaçınıyor. Kiralara getirilen yüzde 25 artış limitinin ardından, ev sahiplerinin konutlarını boş tutup daha yüksek fiyattan kiraya vermek istemesi de boş ev sayısındaki artışı tetikliyor.

Son dönemde artan emlak fiyatları ve astronomik rakamlara erişen konut kiraları ülkemizin en önemli gündem konularından birisi haline geldi. Giderek derinleşen bu sorun hakkında Türkiye’deki tüm semtlerdeki konut, arsa ve araziler hakkında değer bilgisi sunan Endeksa’nın Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt’ün görüşlerini aldık.

Yapay zeka ve büyük veri kullanarak gayrimenkul değeri hesaplayan Endeksa ülkemizde yaklaşık 5 bine yakın emlak danışmanı ve yüzbinlerce birey tarafından kullanılıyor. Önümüzdeki dönemde yurt dışına açılmayı planlayan Görkem Öğüt, boş konutlar sorununa çözüm sunabilecek yurt dışı uygulamalar ve emlak piyasalarındaki gelişmeler hakkında bilgi paylaştı.

Yabancılara yapılan konut satışları Temmuz ayında bir önceki aya göre %7 arttı

■ Endeksa nedir, ne yapar?

Endeksa, büyük veri analizi ve makine öğrenimi yöntemlerini kullanarak gayrimenkul değeri hesaplar. Bu sayede gayrimenkul işlemlerinin güvenle tamamlanmasını sağlar. Gayrimenkul çok kritik bir karar ve gayrimenkul işlemlerinde değerin doğru tespit edilmesi çok önemlidir. Örneğin gayrimenkulünüzü satarken değeri düşük tespit etmeniz durumunda para kaybedersiniz, değeri yüksek belirlediğinizde ise satış süreci uzayacağı için zaman ve dolayısıyla yine para kaybedersiniz. İşte Endeksa tam bu noktada önemli bir ihtiyacı karşılıyor. Kullanıcılar gayrimenkulün özelliklerini girerek saniyeler içinde gerçek satış veya kira değerine ulaşabiliyorlar.

Endeksa, dünyada sadece 5 ülkede örneği bulunan Automated Valuation Model (AVM) yani Otomatik Değerleme Modeli’ni Türkiye’ye taşıyarak sektörde önemli bir boşluğu doldurdu. Endeksa, farklı kaynaklardan aldığı verileri birleştirip makine öğrenimi yöntemlerini kullanarak tüm Türkiye için gayrimenkul değeri ve lokasyon verileri oluşturuyor.

■ Endeksa bünyesinde nasıl bir kullanıcı profili var?

Endeksa, ilk kurulduğu günden itibaren gayrimenkul danışmanları tarafından büyük ilgi ile karşılandı. Danışmanlar, Endeksa ile portföylerine alacakları gayrimenkullerin değerini hesaplıyor ve mülk sahibine bölge ile ilgili çok detaylı analiz ve raporlar sunabiliyorlar. Mobil uygulamamız ile danışmanların mobil asistanı gibi hizmet edecek pek çok özelliği de hizmete sunduk. Bu sayede binlerce emlak danışmanının iş süreçlerini kolaylaştırmaya devam ediyoruz.

Emlak danışmanlarının yanı sıra, gayrimenkul alım satım işlemlerini güvenle yapmak isteyen bireysel kullanıcılar da Endeksa’yı yoğun olarak kullanıyor. Endeksa ile gayrimenkul yatırımı yapmak istedikleri bölgeyi inceliyor, detaylı bilgi alabilirler. Kullanıcılarımız dilerlerse, satmak istedikleri gayrimenkulün değerini hesaplayarak tüm Türkiye’ye yaygın Endeksa Uzman Danışmanlarından destek alarak gayrimenkullerini değerinde, güvenle satabiliyorlar.

Emlak danışmanlarına ve bireysel yatırımcılara sunduğumuz bu hizmetler süreç içerisinde kurumsal firmaların da dikkatini çekti. Şu an, gayrimenkul değeri öğrenmek ve sahip oldukları veya yönettikleri gayrimenkullerin portföy büyüklüğünü takip etmek isteyen finansal kurumlar, inşaat geliştiriciler ve kamu kurumlarına da hizmet veriyoruz.

■ Kaçı son tüketici, kaçı emlakçı?

Endeksa geldiği noktada değerleme şirketlerinin %50’sinden fazlasına, tüm Türkiye’ye yaygın 5 bine yakın emlak danışmanına, yüzbinlerce bireysel gayrimenkul yatırımcısına hizmet veriyor. Aynı zamanda finansal kurumlar, kamu kurumları, perakende firmaları ve inşaat geliştirme firmaları hizmet verdiğimiz kurumlar arasında yer alıyor.

■ Platformunuzda ne büyüklükte bir konut/arsa verisi var?

Endeksa açıldığından beri: 5 milyona yakın konut (4.6) ve 3.8 milyar metrekare alanında değerleme yapıldı.

■ Yabancıların gayrimenkul yatırımları ne durumda, hangi şehirlerde yoğunlaşıyor?

Yabancılara yapılan konut satışları Temmuz ayında bir önceki aya göre %7 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %29 azalış göstererek 2 bin 801 oldu. Temmuz ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %3 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 996 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya’yı sırasıyla 832 konut satışı ile İstanbul, 263 konut satışı ile Mersin izledi.

■ Gayrimenkulde değişen trendler neler, nasıl ilerliyor? Sonbahar beklentileri neler?

Konut değer artışı hız kesti, fakat enflasyona paralel artmaya devam ediyor. Özellikle üst segment olarak tanımladığımız ortalamanın üstündeki konutlarda yavaşlamanın daha fazla olduğunu görüyoruz. İnşaat maliyetlerindeki artış, arz yetersizliği gibi parametreleri göz önünde bulundurursak kısa dönemde fiyatlarda önemli bir düşüş beklemiyoruz.

■ Ofis dönüştürme çözüm olabilir mi?

Ofislerin konuta dönüştürülmesinin konut piyasasına yeni seçenekler sunabilir.İngiltere’de, 2015-2019 yılları arasında, ofislerin konut olarak dönüştürülmesi sonucu yaklaşık 60 bin yeni konut inşa edildi. Bu rakam, konut inşaatının yüzde 10’una denk geliyor ki oldukça önemli bir oran. Almanya’da 2020 yılında, ofislerin konuta dönüştürülmesi sonucu yaklaşık 2 bin 300 yeni konut inşa edildi. Hollanda’da, 2017-2019 yılları arasında, ofislerden 12 bin 500’den fazla yeni konut inşa edildi. Fransa’da, 2020’de, ofislerin konut olarak dönüştürülmesi sonucu 1600’den fazla yeni konut inşa edildi. Bu anlamda baktığımızda Türkiye’nin benzer yönde etkilendiğini ve ivmelendiğini söylemek mümkün. Örneğin, İstanbul Kalkınma Ajansı’nın 2020 yılı Konut Piyasası Raporu’nda ofislerin konuta dönüştürülmesi sonucu İstanbul’da 7 bin 800 yeni konut üretildiği bilgisi yer alıyor.

Atıl ofislerin konutlara dönüştürülmesi için Ağustos 2022’de Resmi Gazete’de bir düzenleme yayınlanmıştı. Buna göre, ‘ticaret+konut’ parsellerinde yer alan iskan almış veya henüz inşa aşamasında olan ofis kullanımlı bağımsız bölümlerin, parseldeki toplam konut kullanımı yüzde 80’i geçmeyecek şekilde 1 Temmuz 2023 tarihine kadar konuta dönüşebilmesine imkan sağlanmıştı. Bu sayede, İstanbul’da satılamayan veya kiralanamayan yaklaşık 1.5 milyon, ülke genelinde ise 3-4 milyon metrekare ofisin, konuta dönüşebilmesinin yolu açılırken, söz konusu ofislerden tamamının dönüşmesi durumunda 50 bin yeni konut arzının oluşabileceği hesaplandı.

■ Konut krizinin gerisinde hangi faktörler var?

Ülkemizde  konut krizi özellikle kira tarafında hızla yükselmeye devam ediyor. İstanbul’da daha keskin olarak gözlemlenen bu durumum tüm Türkiye’de görüldüğünü söylemek mümkün. Sadece İstanbul’da belirlenen boş konut sayısı yaklaşık 450 - 750 Bin arasında. Birçok ev sahibi yatırım için aldığı evleri kiraların daha da artacağı beklentisiyle kiraya vermekten kaçınıyor. Kiralara getirilen yüzde 25 artış limitinin ardından, ev sahiplerinin evini boş tutup daha yüksek fiyattan kiraya vermek istemesi de boş ev sayısında artışı tetikliyor.

Gündemde olan boş evler için çalışılan emlak vergisinin birçok (Avusturya ve Kanada’da yukarıda görülen) bir başarılı örneği var. Türkiye’deki kira ve konut fiyatlarının yükselmesinin temel sebebi üretim maliyetlerinin artması ile, alıcı tarafında yaşanan kredi kullanımı problemleri ve alım gücünün düşmesi. Ancak bu vergi uygulaması da spekülatif fiyatlamaların önüne geçmek için kesinlikle faydalı olabilir. Fiyatların makul seviyede tutulması ise inşaat maliyet ve alım gücü gibi diğer faktörlerin de birlikte iyileştirilmesi ile mümkün olabilir.

■ Yurt dışında boş konutlarla(uzun süre kiraya verilmeyen) ilgili nasıl bir yol izleniyor?

OECD (Ekonomik Kalkınma ve İşbirliği Örgütü) raporuna göre, toplam konut stoğu içinde boş ev oranı en fazla olan ülkelerinde başında sırasıyla Malta, Japonya, Kıbrıs var. Kanada ve İrlanda’da bu listede üst sıralarda bulunurken Türkiye bu listede yer almıyor.

Kanada'da 2017 yılında 6 aydan fazla boş kalan ve bununla ilgili özel bir gerekçe sunmayan evlere, yıllık olarak o evlerin değerinin yüzde 1’i kadar bir vergi ödeme zorunluluğu getirildi. Bu oran daha sonra yüzde 3’e yükseltildi. Eyalet yetkilileri, 2020’de yaptıkları açıklamada 2017’den sonra bu uygulamayla boş ev sayısının 2200’den 1600’e düştüğünü belirtti.

İspanya ise boş ev konusunda agresif yöntemler uyguluyor. İspanya’da Mayıs ayında parlamento tarafından onaylanan konut yasası kapsamında barınma hakkı amacıyla alınan birçok kararın arasında; belediyelere, boş evlerin emlak vergilerini yüzde 150’ye varan oranda artırma yetkisi verilmesi de bulunuyor. 2016 yılında yapılan yasal düzenleme kapsamında Barcelona’daki yerel yönetim, iki yıldan fazla süre boş bırakılan bir eve, sosyal konut amacıyla kullanmak için geçici olarak el koyabiliyor. Bu ülkelerde yaptırımlar sonrası fayda görüldü.

■ Gelecek dönem için hangi projeleriniz var?

Önümüzdeki dönemdeki önceliklerimiz Endeksa’nın bireysel kullanıcılar tarafından kullanımını artırmak.  Bunun yanı sıra, başta Avrupa ülkeleri olmak üzere diğer ülkelerde de hizmet vermeye başlamak istiyoruz. 2023 yılının son çeyreğinden başlayarak uluslararası açılımımızı yaygınlaştırmayı hedefliyoruz.

Hedefimiz Türkiye haritası ile açılan Endeksa’nın Dünya haritası ile açılması ve tüm ülkelerde bağımsız, güvenilir gayrimenkul değeri ve verileri sunulması. Bu anlamda bir ilki başararak tek bir altyapı hatta tabiri caizse cetvel ile tüm dünyadaki gayrimenkul piyasalarını ölçmeye imkan tanımayı hedefliyoruz.