Ev fiyatları inovasyon ve verimliliği düşürüyor

Bu ay yayınlanan bir raporda şu bulgulara yer verilmiş: “Ulusumuzun en büyük şehrinde ekonomik faaliyetler finans, medya, bilgi teknolojileri, AR-GE gibi bilgiye dayalı sektörlerden, inşaat ve emlak sektörüne kayıyor. Artan emlak fiyatları yapısal bir dönüşüme işaret ediyor ve bunun bir sonucu olarak verimlilik azalıyor. Emlak fiyatları arttıkça yetenekli işgücü şehre yerleşemiyor veya şehirden kaçıyor. Bu nedenle bilgiye dayalı işler daha da zayıflıyor.”

İstanbul’dan bahsediyorum diye düşünmüş olabilirsiniz. Zira benzerlikler sizin de dikkatinizi çekmiş olmalı. Ama bahsi geçen rapor Londra için yazılmış. İlgilenenler için raporun başlığı “İngiltere’nin Verimlilik Bilmecesinde Londra’nın Rolü” (The role of London in the UK’s productivity puzzle).

Artan emlak fiyatları ve barınma problemi küresel bir sorun haline geldi. Eskiden Londra, New York, İstanbul, Şanghay, Mexico City gibi dünyayla entegre, yabancıların gelip gittiği ve hatta yaşadığı cazibe merkezi şehirlerde oturmak, bu ülkelerdeki iyi eğitimli ve göreli olarak yüksek maaşlı işlerde çalışan orta üst sınıf vatandaşlar için hoş bir şeydi. Artık sadece bir yük. Yemeye içmeye, belki biraz gezmeye harcayacağınız parayı evin kirasına veriyorsunuz. Zaten dışarıda yeme, içme, gezme fiyatları da kiraların bir fonksiyonu olduğu için bunlar hem çok pahalı hem de ev kirasından sonra kalan bütçeniz ile bu tarz şeyler yapabilmek artık zor.

Fakat bir ülkenin temel cazibe merkezi olan büyük şehirlerindeki emlak fiyatları ve barınma problemi sadece orada yaşayanlar için değil tüm ülke ekonomisi için problem. Çünkü bu şehirlerin gittiği yön aynı zamanda ülkenin geleceğini tayin ediyor. Eğer buralarda verimlilik azalır, inovasyona dayalı aktivitelerin yerini inşaat ve emlakçılık işleri alırsa, tüm ülke geri gitmeye başlıyor. Mesela, Çin’de 288 şehirde yapılan bir araştırma, emlak fiyatları belli bir seviyeyi geçtiği zaman, patent çıktılarıyla ölçülen ARGE ve inovasyon faaliyetlerinin azaldığını ortaya koyuyor. Ayrıca, gayrimenkulün aşırı değer kazandığı yerlerde, banka kredileri verimli işler yerine ipotek değeri yüksek olan emlak sahiplerine gittiği için kaynak dağılımı bozuluyor. İspanya’da 2010’lardaki emlak balonu verileriyle yapılan bir çalışma bu dönemdeki verimlilik yavaşlamasının dörtte birinin bu kanaldan gerçekleştiğini göstermiş.

İstanbul’da geçen sene ev fiyatları %156 artmış. İstanbul’un iki komşusu Kocaeli ve Tekirdağ’daki artışlar ise %181 ve %165 oranında (Kaynak: Endeksa).Bunlar tüketici enflasyonunun yaklaşık iki katı artışlar. Emlak fiyatlarıyla ilgili Londra ile ilgili ne risk varsa İstanbul için de var. Dolayısıyla Türkiye ekonomisi artan emlak fiyatlarının tehdidi altında. Peki bu hale nasıl geldik?

Birinci neden tabii ki küresel olarak on yılı aşkın süredir devam eden düşük faiz. Dünya düşük faizi bırakırken biz devam ediyoruz. Para sabit getirili makul araçlarda değerlendirilemeyince, varlık fiyatları ve en başta da ev fiyatları artıyor. Oysa ev sadece bir finansal yatırım aracı değildir. Bu nedenle ekonomi politikaları, barınmanın geniş ekonomik ve sosyal etkilerine göre tasarlanmalı. İkinci neden, yabancıların ev alımı. Londra’da Arapların, Rusların aldığı ama oturmadığı evler nedeniyle karanlık hale gelen mahalleler yıllardır sorun. Emlak lobisi bu sorunun çözümü önündeki büyük engellerden biri. Aynı sorunlar bizde de hızla oluşacak. Artık Londra’dan ev alamadıkları için İstanbul’a yönelen Ruslar da bu süreci hızlandırdı. Belirli yerlerde iki sene yabancıların mülk almasının tamamen yasaklanması lazım. Üçüncü neden, imar kuralları dünyanın her yerinde emlak fiyatlarını –genelde yukarı doğru—şekillendiriyor. En kötüsü de kuralların keyfi olması. Londra’da bu keyfiliği meşrulaştırmak için “özel projelerle yapılan binalara özel izin veriyoruz” diyorlar. Bunları yapan mimarlara da “ganimet mimarları” (trophy arthictects) deniyor. Eğer gökdeleninize imar izni almak istiyorsanız abidik gubidik, bu nedenle de inşaat maliyetleri normalin çok üzerinde olan mimari projeler üretiyorsunuz. Sonra da bunları şehre sadece yılda iki hafta gelecek Araplara satıyorsunuz. Ne yazık ki, Türkiye’de de imar planlarını değiştirmek için benzer abidik gubidik işler yapılıyor.

İmar konusunda, az alanda çok kişiyi barındıracak bir yaklaşım gerekli. Bunun yolu, ülkemizde boşanmaların rekor seviyeye çıktığı günümüzde stüdyo tipi evleri yasaklamak değil. Aile kurumunu korumak için alındığı söylenen bu gibi tedbirler ev fiyatlarını artırıyor. Benzer şekilde meskenlere otopark zorunluluğu. Ekonomistlerin Tinbergen Kuralı dedikleri kurala göre, bir politika aracıyla iki amaca ulaşamazsınız. Hem aile kurumunu koruyayım hem otopark sorununu çözeyim, bir yandan da vatandaşlarım makul fiyatlara barınabilsin demekle olmuyor. Önceliğimizin ne olduğuna karar vermemiz lazım.