Emlak Vergisi Borcu Olan Taşınmazın Tapu Devri Yapılamayacak

Hemen herkes varlık barışı, borç yapılandırması, matrah ve vergi artırımı, işletme kayıtlarının düzetilmesi, taşınmaz ve ATİK değerlemesine yoğunlaşmışken, Maliye çalışmaya ve önemli düzenlemeler yapmaya devam ediyor. İnsanlar bu düzenlemeleri yoğun gündemleri içerisinde gözden kaçırıyorlar, ancak yapılan düzenlemeler geç kalınmış son derece doğru ve önemli düzenlemeler.

Evet, Maliye, iş yapma kolaylığı reformu çalışmaları kapsamında vatandaşlara kolaylık sağlanması amacıyla çok sayıda düzenleme yaptı, yapmaya da devam ediyor. Nitekim, bu düzenlemelerin en sonuncusu, geçtiğimiz günlerde 7327 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile yasalaştırıldı (19 Haziran 2021 tarihli ve 31516 sayılı Resmî Gazete).

Harçlar ve Emlak Vergisinde Önemli Düzenlemeler Yapıldı

7327 sayılı Kanunla, Harçlar ve Emlak Vergisi Kanunlarında önemli değişiklikler yapıldı.

Emlak Vergisi Borcu Bulunan Bina ve Arazinin Devir ve Ferağı Yapılamayacak

7327 sayılı Kanunla Emlak Vergisi Kanunu’nun 30. Maddesinin 8. Fıkrasında değişiklik yapılarak; miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma hâlleri ile özel kanunlarda öngörülen diğer hâller hariç emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devir ve ferağı yapılamayacağı hükme bağlandı.

Yapılan bu düzenlemeye göre; miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma hâlleri ile özel kanunlarda öngörülen diğer hâller hariç emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devir ve ferağı yapılamayacak.

Belediyelere Bu Sistemi Kurmaları İçin 1 Ocak 2023’e Kadar Süre Verildi

Belediyelere, bina ve arazinin devir ve ferağında tapu ve kadastro harcının matrahında dikkate alınan emlak vergi değeri ile emlak vergisi borcunun elektronik ortamda sorgulanabilmesine imkân sağlayan bir sistem kurmaları için, 1 Ocak 2023 tarihine kadar süre tanındı. Yani, emlak vergi değeri ile emlak vergisi borcunun elektronik ortamda sorgulanabilmesine imkân sağlayan sistemin kullanıma açılış süresi 1 Ocak 2023 olarak belirlendi.

Tapu Müdürlükleri Borç Sorgulamasını Sistem Üzerinden Yapacak

Tapu müdürlükleri, bina ve arazinin devir ve ferağında, tapu ve kadastro harcının matrahında dikkate alınan emlak vergi değeri ile emlak vergisi borcunu ilgili belediyesi tarafından sağlanan sistem üzerinden elektronik ortamda sorgulayacak. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma hâlleri ile özel kanunlarda öngörülen diğer hâller hariç emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devir ve ferağını yapmayacak. Tapu müdürlükleri devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15. günü akşamına kadar ilgili belediyelere elektronik ortamda bildirecekler.

Tapuda “Emlak Vergisi Borcu Yoktur” Yazısı İsteme Dönemi Sona Eriyor

Aslında, ilgili yasalarda tapu işlemleri için “emlak vergisi borcu yoktur” yazısı aranılacağına dair bir düzenleme bulunmuyor. Bu tamamen işlemlerin hızlı yürümesi için yetkili idarelerin talebi üzerine ortaya çıkmış ve zamanla tüm kamuoyunca benimsenmiş bulunan bir uygulama. Ancak, son dönemlerde bu yazının belediyelerden alınmasında ciddi zorluklar yaşanmaya başladı. Vatandaşların haklı şikayetleri arttı.

Emlak vergi değeri ile emlak vergisi borcunun elektronik ortamda sorgulanabilmesine imkân sağlayan sistemin kurularak işler hale gelmesiyle beraber, belediyelerden “emlak vergisi borcu yoktur” yazısı alma dönemi de sona ermiş olacak.

Cins Tashih Harcı Artık Vergi Dairesine Değil, Belediyelere Ödenecek

7327 sayılı Kanunla yapılan önemli düzenlemelerden birisi de, cins tashih harcının tahsili ile ilgili.

Yapı kullanma izin belgesi verilmesinden önce vergi dairelerine ödenmesi gereken cins tashih harcı, 19 Haziran 2021 tarihinden itibaren yapı kullanma izin harcı ile birlikte makbuz karşılığında ilgili belediyelere peşin olarak ödenecek. Bu şekilde, yapı kullanma izin belgesi verilmesi sırasında yapı kullanma izni harcı ile cins tashihi harcı tek seferde ve tek noktada ödenecek. Bu büyük bir kolaylık! (Harçlar Kanunu Mad. 69, 132) Belediyeler ise, bu şekilde tahsil ettikleri harçları, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın belirleyeceği usul ve esaslara göre daha sonra Maliye’ye aktaracaklar.

Yapı Ruhsatı Başvurusunda Bazı Harç, Bedel ve Ücretler Tek Seferde Ödenecek

7327 sayılı Kanunla yapılan diğer bir düzenlemeyle, iş yapma kolaylığı reformları kapsamında birleştirilen bazı inşaat izinleri prosedürlerine bağlı olan harç, bedel ve ücretlerin de yapı ruhsatı başvurusu ile tek seferde ödenebilmesine imkan sağlandı. Bu şekilde, idari başvuru olarak birleştirilen süreçlerin arka planında var olan ödeme işlemleri tek seferde yapılabilecek (2464 sayılı Kanun Ek Madde 7). Bunlar arasında; imar harç ve ücretleri, su ve kanalizasyon idaresinin yılı içinde belirlediği su ve kanalizasyon durum belgesi ücreti ile bağlantı ve iştirak bedeli vb. bulunuyor.

Tek Eksik Kaldı: Tapu Devirlerinin Piyasa Rayiç Bedelleri Üzerinden Yapılması

Her türlü önlem alınmasına rağmen taşınmaz devirlerinde tapu harcı başta olmak üzere gelir vergisi, kurumlar vergisi, KDV, veraset ve intikal vergisi ve emlak vergisinde ciddi kayıplar söz konusu. Vergi kayıplarının en büyük nedeni ise, eksik beyan veya taşınmazların beyan edilmeyen gerçek değerleri. Bu şekilde oluşan vergi kaybının 8 - 9 Milyar Dolar civarında olduğu tahmin ediliyor.

Yapılan araştırmalarda, tapuda gerçekleşen taşınmaz devirlerinin ancak yüzde 5’inin gerçek değerler üzerinden beyan edildiği tespit edilmiş durumda. Ne kadar vahim değil mi?

Peki, gerçek değer üzerinden beyan oranı neden bu kadar düşük, eksik beyan oranı neden bu kadar yüksek? Nedeni oldukça basit; alıcı ve satıcı arasında menfaat birliği var, tapu harcı ve diğer vergi oranları (gelir vergisi ve KDV gibi) çok yüksek. 

Örneğin, 1 milyon liralık bir ev gerçek değeri üzerinden tapuda devredilirse, toplamda yüzde 4 oranında yani 40 bin lira tapu harcı ödenmesi gerekiyor, 20 bin lirasını alıcı, 20 bin lirasını ise satıcı ödeyecek. Alıcı ve satıcı aralarında anlaşarak bu evin devir işlemini tapuda 300 bin lira üzerinden yaparlarsa, bu defa toplamda 12 bin lira tapu harcı ödeyecekler, 6 bin lirası alıcıya, kalan 6 bin lirası satıcıya ait. Sadece tapu harcındaki kayba bir bakar mısınız? Bir de taşınmazın 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde, kazancın yüzde 15’i ile 40’ı arasında gelir vergisi ödenmesi gerekiyor. Satıcı bu vergiyi ödememek için de, tapuda düşük değer göstermeyi tercih ediyor. Tabi bir de, olayın KDV boyutu var.

Maliye Olması Gerekenin Çok Altında Tapu Harcı Tahsil Ediyor

Maliye, maalesef şu an taşınmaz alım satımında olması gerekenin çok altında vergi ve tapu harcı alabiliyor. Tapuda gerçek değerler üzerinden devir yapılmadığı hususu bu kadar açık olmasına rağmen, bu konunun üzerine şimdiye kadar hiç gidilmedi, burası hep gri alan olarak kaldı.

Alıcı ve satıcılar daha az tapu harcı ödemek için tapu işlemlerini emlak vergisi beyan değeri üzerinden ödeme yolunu tercih ediyorlar ve emlak vergisi rayiç değerini kanuni tapu harcı matrahı olarak kabul ediyorlar. Bu konuda toplumda bir konsensüs sağlanmış durumda, ne yapılırsa yapılsın bu anlayış değişmiyor. Sistemde yakalanan az sayıda kişiye cezalı tarhiyat yapılıyor, hepsine yapılması teknik olarak da mümkün değil.

Sorun Merdiven Altı Firmalar İle İkinci El Satışlarda

Markalaşmış ve belirli bir büyüklüğe ulaşmış gayrimenkul firmalarının konut veya iş yeri satışlarında gerek tapuda ve gerekse faturalamada gerçek satış bedelleri üzerinden işlem yapılıyor. KDV iadesi alan bu firmaların satış tutarları da ayrıca inceleniyor, yani bunlarda sorun yok. Sorun merdiven altı firmalar ile ikinci el satışlarda!

Tapuda Gerçek Değere Geçilmesi İçin Tapu Harcı Oranında Ciddi İndirime Gidilmeli

Devletin gelir ihtiyacı dikkate alındığında, kayıt dışılıkla mücadele, vergilendirilebilir alanların ve vergilendirilebilir kapasitenin genişletilerek artırılması, bu gibi gri alanların kayıt ve disiplin altına alınarak vergi kaybının önlenmesi ve devlet gelirlerinin artırılması artık kaçınılmaz. Bu hususlar, vatandaşlar arasında adaletin sağlanması ve ülkemiz menfaati açısından da son derece önemli ve hassas.

Dolayısıyla, bir an evvel tapu işlemlerinde piyasa rayiç bedel uygulamasına geçilmeli. Ayrıca, tapu harcı oranı çok yüksek, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplamda yüzde 4. Tapu harcı oranı, hem alıcılar hem de satıcıların psikolojisini doğrudan etkiliyor. Taşınmazın bedeli ne olursa olsun, kimse yüksek tutarda tapu harcı ödemek istemiyor. Bu sorunun artık kökten çözülmesi gerekiyor. Bize göre, tapu harcındaki bu psikolojik direnci kırmak için, tapu harcı oranının alıcı ve satıcı için ayrı ayrı olmak üzere yüzde yarım veya yüzde 1’e düşürülmesi lazım.

Ne dersiniz?