Deprem bölgesindeki kiracının hakları nedir?

Av. Arb. Sefa Karcıoğlu

Deprem bölgesinde bir taraftan yaralar sarılmaya devam ederken diğer taraftan kiraya veren ile kiracılar arasında, kira bedelinin ödenmesi, fesih, tazminat ve onarım bedeli konusunda hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkmaya başladı.

Kiraya veren kira bedelini talep ederken kiracı da, yıkıldığı veya ağır hasarlı olduğu için fiilen kullanamadığı ya da artçılar devam ettiği için artık kullanmak istemediği hasar görmeyen evin veya işyerinin kirasını ödemek istemiyor, taşınmak istiyor.

Peki, bu durumda kiracının hakları nedir?

• Deprem nedeniyle yıkılan ev veya işyerine ait sözleşmesinin hukuki durumu

Kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemenin yer aldığı Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. (TBK m.301) Bunun karşılığı olarak da kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. (TBK m. 313)

Ancak, deprem nedeniyle yıkılan veya ağır hasarlı olduğu için yıkılacak olan taşınmazlardaki kira sözleşmesi, hasarın yaşandığı deprem tarihi itibariyle fiili imkânsızlık nedeniyle sonra erer.

• Deprem nedeniyle kullanılmaz hale gelen taşınmazlar için, Kiracının kira ödeme yükümlülüğü var mıdır?

Deprem nedeniyle yıkılan veya kullanılamaz hale gelen taşınmaz, kullanılamaz hale geldiği anda, kiracının kira ödeme yükümlülüğü ortadan kalkar. Dolayısı ile Pazarcık ve Elbistan depreminin yaşandığı 6 Şubat tarihi itibariyle, tamamen yıkılan, ağır veya orta hasarlı olduğu için kullanılamaz hale gelen taşınmaz için kiracının, kiralanan taşınmazda eşyaları kalmış olsa bile kira ödeme borcu bulunmamaktadır. 

• Kiracı, peşin ödediği kira bedeli ve depozitonun iadesini talep edebilir mi?

Deprem felaketinin yaşandığı birçok ilde genellikle ev ve işyeri kiraları yıllık olarak ödenmektedir. Deprem nedeniyle kullanılamaz hale gelen taşınmaz için eğer kira bedeli yıllık olarak ödenmiş ise, taşınmazın kullanılamaz hale geldiği tarihten sonraki dönem için kiracının kira ödeme yükümlülüğü olmayacağı için kiracı, peşin ödediği kira bedelini kiralayandan talep hakkı vardır.

Kiralanan taşınmaz, deprem nedeniyle hasara uğradığından, depozito yani güvence bedelinin Kiralayan tarafından Kiracıya ödenmesi gerekir. 

• Depremde hiç hasar görmeyen veya az hasarlı olan taşınmazın Kiracısı, kira sözleşmesini feshetme hakkı var mıdır?

Kiracı ve kiralayan, kira sözleşmesi boyunca sözleşmedeki hükümler ile bağlıdır. Eğer taşınmaz hiç hasar görmemiş veya az hasarlı ise, kiracının deprem bölgesindeki kira ödeme yükümlüğü devam eder.

Ancak, deprem nedeniyle binlerce binanın yıkıldığı, günlük hayatın sürdürülemez hale geldiği ve ticaretin yapılamadığı bir ortamda, ne konut ne de işyeri kiracısı kiraladığı taşınmaz hiç hasar görmemiş olsa dahi, kira sözleşmesine devam etmeye zorlanamaz.

Dolayısı ile deprem esnasında ve sonrasında ağır korku ve travma yaşayan kiracı, günlük hayatın sürdürülemez olduğu bölgeden, farklı bir yere taşınmak için kira sözleşmesini TBK m. 331’de yer alan “Olağanüstü fesih" yolu feshetme hakkında sahiptir.  

Deprem gibi olağanüstü bir olayın varlığı halinde Kiracı, kiracısı olduğu taşınmaz az hasarlı veya hiç hasar görmemiş olsa bile, depremden sonra mümkün olan en kısa sürede, kiralayana göndereceği bir ihtarname ile 3 ay sonra kira sözleşmesini feshedeceğini yazılı olarak bildirmek zorundadır.

• Deprem nedeniyle zarara uğrayan kiracı, ev sahibine karşı dava açma hakkı var mıdır?

Deprem nedeniyle yıkılan taşınmazın içindeki eşyaları ve taciri ürünleri nedeniyle kiracının, kiraya verene karşı dava açarak zararını tazmin edebilmesinin tek şartı, kiraya verenin kiralayanın çürük bir yapı olduğunu bile bile kiralamış olması halinde mümkündür. Aksi halde, kiracının kiraya verenden tazminat talep etme hakkı yoktur.

Örneğin kira sözleşmesi yapılmadan önce bina hakkında çürük raporu verilmiş ve kiralayan da bu durumu bilmesine rağmen, taşınmazını kiraya vermiş ise, kiracı deprem nedeniyle uğramış olduğu zararları kiralayandan tazmin etme hakkında sahiptir.

Kanaatimce, taşıyıcı kolanları kesen ya da kesildiğini bildiği halde, taşınmazını kiraya veren de, kiracısının kolon kesilmesi nedeniyle yıkılan bina dolayısı ile uğramış olduğu tüm zararları kiraya verenden isteyebilir.

• Az hasarlı taşınmazın onarımı kime aittir?

Taşınmazın az da olsa hasar görmesinde hiçbir kusuru bulunmayan kiralayan, taşınmazda hasar meydana geldiği için, hasarı onarmak ve kira sözleşmesi boyunca kiralananı kullanıma hazır bir şekilde bulundurmak zorundadır.

Depremde binanın hasar görmesi, kira sözleşmesi hükümleri bakımından ayıp teşkil eder. Eğer, yazılı ihtara rağmen kiralayan ayıbı gidermez ise, Borçlar Kanunu’nun 305. maddesi ve devamında yer alan düzenlemelere göre kiracının ayıbın giderilmesini isteme ve fesih, kira bedelinin indirilmesi ve zararın giderimi talep hakları doğar.